【正文】 止后，業(yè)主仍拖欠物業(yè)費(fèi)的 C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的D、物業(yè)的承租人未按照與業(yè)主的約定交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的 E、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主提出抗辯的 7業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案主要內(nèi)容包括（）。A、查驗(yàn)時間 B、查驗(yàn)結(jié)論 C、存在問題 D、交接方式 E、查驗(yàn)方法7根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件為（）。A、城市市區(qū)的土地 B、已被國家依法征收的土地C、依法不屬于集體所有的林地 D、宅基地 E、經(jīng)濟(jì)適用住房占用的土地7房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式有（）。一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個或1個以上備選項(xiàng)符合題意，備選項(xiàng)至少有1個錯項(xiàng)，錯選、本題不得分，少選、所選的每個選項(xiàng)得0、5分）案例一甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)對某住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的為（）。一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與地下設(shè)備用房3萬㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬㎡。A、6－10＝17萬㎡B、6－10－3＝14萬㎡C、12－10－19＝25萬㎡D、12－10－3－19＝22萬㎡▲注釋：此題存在問題。因 此A選項(xiàng)固然不對，B選項(xiàng)實(shí)際上也未必對。A、一級 B、二級 C、三級 D、暫定三級下列措施中，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、有效減虧的為（）。所以建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)，因此不能選B。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。請回答下列問題：1業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）1業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計算過程)(16分)1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？（6分）案例四A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期限為3年。請回答下列問題：第3頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）1如果C公司進(jìn)場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）案例五某物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目部經(jīng)理的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制。在解聘決定獲得了建筑面積占二分之一并且人數(shù)也占二分之一以上的業(yè)主 通過后，業(yè)主大會開始選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然后由業(yè)主委員會同新的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計算過程)(16分)答：選聘乙公司，需要建筑面積占二分之一，且人數(shù)占二分之一的業(yè)主同意。不過如果你計算了，不會扣分，反而會給改卷老師有個好印象）。所以，原合同未到期并不構(gòu)成拒絕退出的理由；2）對于欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以讓業(yè)主委員會督促繳納。1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）答：1）請業(yè)主委員會交納；2）向法院提起訴訟；3）如果物業(yè)服務(wù)合同中有仲裁協(xié)議，或者和業(yè)主達(dá)成了仲裁一些，可以向仲裁申請仲裁；4）也可以采取協(xié)商、調(diào)解等方式。除此之外，也可以由業(yè)主大會討論決定其具體用途。A．（1）→（2）→（3）→（4）B．（2）→（1）→（3）→（4）C．（4）→（2）→（1）→（3）D．（4）→（1）→（3）→（2）3．業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（A）。A．%B．%C．%D．%6．某住宅小區(qū)突發(fā)燃?xì)庑孤┦鹿剩撔^(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯誤的是（C）。A．成本收益B．均衡分配C．積累、發(fā)展兼顧D．公平付薪9．業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服物企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（B）交還有關(guān)物業(yè)管理檔案資料和物業(yè)管理用房。A．有利于加強(qiáng)各職能部門之間的橫向聯(lián)系B．有利于減少各職能部門之間的協(xié)調(diào)工作量C．有利于發(fā)揮各職能部門的工作積極性D．組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較強(qiáng)E．組織結(jié)構(gòu)的機(jī)動性和適應(yīng)性較強(qiáng)12．物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的消防滅火預(yù)案內(nèi)容除包括物業(yè)基本情況，火災(zāi)危險性、火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)外，還應(yīng)包括（ABCD）。A．職稱B．職務(wù)C．定量D．隨機(jī)E．定性三、案例題（共8題，第16題至第23題，共80分）案例一某住宅物業(yè)項(xiàng)目入住已兩年，業(yè)主投訴該項(xiàng)目存在以下問題。未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行組建了臨時業(yè)主委員會。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報道后，社會、業(yè)主反響強(qiáng)烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。擬參與該項(xiàng)目投標(biāo)。（十）社會“愛心捐贈”（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)問題：20．按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格？（2分）21．該公司目前所管項(xiàng)目的類型和面積，符合哪一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的相應(yīng)要求？（3分）22．該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報價測算項(xiàng)目中，哪些費(fèi)用項(xiàng)目不應(yīng)計入該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本（支出）（10分）23．假設(shè)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬元，%。在接受投訴時，應(yīng)將投訴的內(nèi)容詳細(xì)記錄，其中包括時間、地點(diǎn)、投訴人姓名、聯(lián)系電話、所居住地、被投訴人及部門、投訴內(nèi)容、業(yè)主的要求和接待人或處理人等。（2分）（三）調(diào)查分析投訴原因。（2分）（五）提出解決投訴的方案。（2分）（七）回訪。（2分）17．解決上述三個問題的主要措施（9分）答：解決上述三個問題的主要措施分別為：（一）防煙防火門屬于物業(yè)消防關(guān)鍵設(shè)施，日常應(yīng)始終保持在關(guān)閉狀態(tài)才能發(fā)揮其作用（1分）。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，要求其認(rèn)真履行保修責(zé)任（1分）。2．物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安或意外事故時，應(yīng)及時通知相關(guān)部門，并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理工作（）。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律文件規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。在接到投訴過程中，首先要使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對立情緒；不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應(yīng)當(dāng)注重問題的有效處理和解決（2分）。2．供暖不足：針對供暖不足問題，我將組織工程部人員到現(xiàn)場檢查，分析具體原因，如果是因?yàn)闃I(yè)主使用不當(dāng)或擅自拆改添建供暖管道、散熱器等造成的供暖不足，則可由工程技術(shù)人員或供熱管理單位有償代修；如果是供暖系統(tǒng)本身的問題，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”，要求工程部主管協(xié)調(diào)供熱管理單位，及時檢修、處理（4分）。（四）總結(jié)吸取教訓(xùn)如果業(yè)主大會繼續(xù)聘用本物業(yè)企業(yè)，則承諾規(guī)范履行物業(yè)服務(wù)合同約定之有關(guān)義務(wù)，如果業(yè)主大會做出解聘決定，本企業(yè)也將與新聘企業(yè)認(rèn)真做好交接工作?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中二級資質(zhì)關(guān)于面積的規(guī)定為：“管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬㎡；②高層住宅50萬㎡；③獨(dú)立式住宅（別墅）8萬㎡；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬㎡”，而本案中該物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前管理項(xiàng)目超過兩種類型，且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和為：多層住宅：20/100=20%；高層住宅：20/50=40%；別墅：4/8=50%20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合條件。則可得：1．利潤=成本項(xiàng)目平均成本利潤率B=AI=5428%=（萬元）（2分）；2．稅金=營業(yè)額營業(yè)稅及附加的總稅率=（成本+利潤）營業(yè)稅及附加的總稅率C=（A＋B）i=542+%=（萬元）（2分）；3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額=成本+利潤+稅金D= A＋B＋C=542++= （萬元）（3分）；4．物業(yè)費(fèi)單價=物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額/（可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積月）A．建設(shè)單位向業(yè)主B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主C．施工單位向建設(shè)單位D．施工單位向業(yè)主2．下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是()。A．物業(yè)管理公司的全體員工B．物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工C．全體秩序維護(hù)員D．全體業(yè)主7．員工的解聘包括()三種情況。B．人力資源部C．財務(wù)部D．經(jīng)營管理部10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對象是()單位。A．物質(zhì)獎勵與精神獎勵相結(jié)合B．員工做出了成績，符合獎勵標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即予以獎勵C．獎勵應(yīng)采用公開透明的方式D．獎勵程度要與員工的貢獻(xiàn)相符E．獎勵的方式保持一致，不應(yīng)變化12．物業(yè)管理投訴處理的要求有()。A．生活水泵B．清潔用掃地車C．立體車庫停車架D．客服人員用電腦E．剪草機(jī)三、案例題(共14題，第16題至29題，共80分)案例一某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。費(fèi)用交接時，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。17．本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。20．你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作?簡要說明理由。業(yè)主張某在10月8日辦理人住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。23．你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說法是否正確?簡要說明理由。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。問題27．根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯誤?28．根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。甲、乙兩公司的處置方法不正確。(3)管理資料。(7)其他需要移交的資料。理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會因?yàn)閭€別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止管理服務(wù)，因此無論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。(2)材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。一、單項(xiàng)選擇題(共50題，每題1分。附屬品D．增值品3．供給曲線向右上方傾斜，表示供給量與價格的變化是（）的。A．局部均衡點(diǎn)移動B．政府宏觀調(diào)控失效C．價格機(jī)制不起作用D．經(jīng)濟(jì)合同失效7．市場細(xì)分的目的是要選擇（）。A．心理狀態(tài)B．生理狀態(tài)C．客觀狀態(tài)D．物理狀態(tài)11．區(qū)別個性的主要心理標(biāo)志是（）。A．生存需要B．安全需要C。A．刻板印象B．先入印象C．成見效應(yīng)D．暈輪效應(yīng)17．“遠(yuǎn)親不如近鄰”說明了影響人際吸引主要因素中的（）。A．省市政府B．鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府C．省市建設(shè)廳(住建委)D．業(yè)主委員會21．下列主體中，不屬于我國民法中規(guī)定的民事主體的是（）。A．完全民事行為能力人B．限制民事行為能力人C．無民事行為能力人D．法定民事受益人24．業(yè)主A為避免出國在外的鄰居住所被盜，聯(lián)系了一家商戶幫其更換了破損門窗，請問業(yè)主A的行為在法律上稱為（）。A．每一名員工B．每一名員工的性別C．全體員工的性別D．全體員工28．統(tǒng)計調(diào)查按調(diào)查的組織形式分為（）。A．保險金給付B．融資C．防災(zāi)防損 D．修復(fù)32．物業(yè)保險的作用是（）。A．生產(chǎn)力B．地理環(huán)境C．價值觀D．人生觀36．參加注冊物業(yè)管理師繼續(xù)教育，是注冊物業(yè)管理師（）的體現(xiàn)。A．水泥屬于水硬性膠凝材料B．水泥在良好的儲存條件下，也不可儲存過久。A．地基B．板層與地面C．樓梯D．門窗43．高層建筑的屋面防水層耐用年限應(yīng)為（）年。A．防止管道內(nèi)壓力波動過大，以保護(hù)水封不受破壞B．避免管中因不暢產(chǎn)生負(fù)壓而更加不暢C．用于控制排水系統(tǒng)內(nèi)的液位，避免溢流D．使管道內(nèi)常有新空氣流通，減緩管道腐蝕，延長管道使用壽命47．配電箱的三級設(shè)置包括總配電箱、（）和開關(guān)箱。A．出入口控制系統(tǒng)B．防盜報警系統(tǒng)C．閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)D．訪客控制系統(tǒng)二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。A．全局性B．長遠(yuǎn)性C．政策性D．應(yīng)變性E．及時性53．下列能力中，屬于心理學(xué)上所說的一般能力的有（）。A．物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間簽訂的民事合同B．物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為要式合同C．物業(yè)服務(wù)合同為有償合同 D．物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同E．物業(yè)服務(wù)合同雙方可以隨意解除合同57．下列主體中，屬于物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體