【正文】 廊的 盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè) 的理論收益率。 3． 3 開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位： 1．投資收益的最大化 2．提升中港度假酒店的品牌形象； 3．為三亞灣陽(yáng)光海岸成為世界級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)； 4．增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 5．增強(qiáng)客戶(hù)滿(mǎn)意度，提升客戶(hù)重復(fù)入住率； 3． 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位 由我公司關(guān)聯(lián)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的椰藍(lán)灣度假酒店已經(jīng)運(yùn)行。 3． 5 公共的配套條件 1．項(xiàng)目所在地是三亞主城區(qū)，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、 三亞中央海岸 第 16 頁(yè) 16 派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)； 2．中國(guó)銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái) POS 機(jī)的直接交付款操作和外幣 兌換； 3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店； 4．文化體育設(shè)施包括：美麗之寇、各大酒店的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等； 5．三亞市主要醫(yī)院近在咫尺； 6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機(jī)場(chǎng)、車(chē)站的交通便利。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。出游以朋友同事作為組合元素。 經(jīng)濟(jì)處 于上升階段，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，開(kāi)始以家庭為旅游的組合方式。不滿(mǎn)足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)較多兒童用品，購(gòu)買(mǎi)住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)高峰。購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買(mǎi)力釋放大部分，較多購(gòu)買(mǎi)老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特 別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。 對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 本階段的客戶(hù)群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上 三亞中央海岸 第 19 頁(yè) 19 升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。 3. 6. 1. 注 重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5的人群。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行?；貜?fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來(lái)越成為北方 銀發(fā)一族 養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 三亞中央海岸 第 21 頁(yè) 21 但由于該地區(qū)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。 3. 6. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人 明顯更充滿(mǎn)豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相 三亞中央海岸 第 22 頁(yè) 22 當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。規(guī)?；趾氪髿猓谱骶峦昝?。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。針對(duì)中港度假酒店項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用三亞灣一線海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全海南、也是全中國(guó)最大的一線海景五星級(jí)度假酒店，在同類(lèi)度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。在銷(xiāo)售期間提供 不同戶(hù)型的樣板房 13間 (套 )。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶(hù)所接受，以快速回收資金。 （ 2）項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資費(fèi)用： 79900萬(wàn)元。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），為了盡快使市 三亞中央海岸 第 26 頁(yè) 26 場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷(xiāo)售價(jià)格上采取低開(kāi)策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。 各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn) 14000元 /M2的銷(xiāo)售價(jià)格 。 9 入市姿態(tài)及 推廣時(shí)機(jī)定位 三亞中央海岸 第 27 頁(yè) 27 房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自 身特點(diǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的銷(xiāo)售方式確定下來(lái)。 1 3 運(yùn)作機(jī)制 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共 和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢(xún)，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 三亞中央海岸 第 30 頁(yè) 30 二、 營(yíng)業(yè)收入 ：中港度假酒店通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租） ,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、 餐廳、酒水、康樂(lè)、 洗衣、電話、和電傳 等其它酒店項(xiàng)目 的收入， 不包括 服務(wù)費(fèi) 收入以及 酒店設(shè)備 、場(chǎng)地的 使用費(fèi) 、 租賃費(fèi) 等收入 。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的 12 月 31日止為一會(huì)計(jì)年度。 每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為 3 年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得 三亞中央海岸 第 31 頁(yè) 31 中途終止合同。 三、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1．乙方選擇第 種方式 型。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 三亞中央海岸 第 32 頁(yè) 32 不得私自經(jīng)營(yíng)客房。 甲方 定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況；（僅 對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主） 向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益； 在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。 二、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考） 經(jīng)營(yíng)管理成本包括“ 營(yíng)業(yè) 費(fèi)用 % 營(yíng)業(yè)稅金及附加 6% 管理費(fèi)用 % 管理傭金 5% 維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險(xiǎn)費(fèi)用 % 7．房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見(jiàn)《業(yè)主須知》。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。 ，在特定情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司有權(quán)將 中港 酒店的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。 三亞中央海岸 第 36 頁(yè) 36 、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)； 、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造； ； ； ； 、服務(wù)水準(zhǔn)提升。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。 b、費(fèi)用繳納 客房 基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶(hù)委托經(jīng)營(yíng)管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。 三、業(yè)主入住管理 （ 1）客房經(jīng)營(yíng)與核算 由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)市場(chǎng)需求和整體營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃 ，對(duì)所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理。在委托經(jīng)營(yíng)期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注： 平 季 4— 10 月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季 11— 3月，提前七天。 C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或 Email 中，寫(xiě)明被授權(quán)人的姓名、身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無(wú)業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 三亞中央海岸 第 40 頁(yè) 40 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 ： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專(zhuān)用海濱沙灘； ＊ 酒店 專(zhuān)車(chē)交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車(chē)場(chǎng)規(guī)定》執(zhí)行。這種方式委托管理期限為 30年，每一簽約期限為 5 年。（見(jiàn)自選服務(wù)菜單） 業(yè)主每年自用所購(gòu)酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 非出租期間（自住和空置時(shí)間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù) ，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用， 按季度結(jié)算 。 當(dāng)業(yè)主委托期限滿(mǎn)，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損； 分配額度：客房營(yíng)業(yè)收入的 40%。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，達(dá) 到委 三亞中央海岸 第 43 頁(yè) 43 托前標(biāo)準(zhǔn)。 分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本 年度 中港度假 酒店客房總收入 b、 可分配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費(fèi)用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計(jì) 分制 ” （詳見(jiàn)業(yè)主入住 計(jì) 分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值 247。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 8． 直系親屬有對(duì)客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)揪频杲?jīng)營(yíng)管理公司不予承認(rèn)，如果給 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開(kāi)始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹(shù)立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫(huà)面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言 ，烘托銷(xiāo)售氣氛。 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部： 色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠 色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷(xiāo)售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。 本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。 本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象 ： Condo 是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿(mǎn)足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹(shù)、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿(mǎn)足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開(kāi)放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿(mǎn)快樂(lè)的房子。但與夢(mèng)境中的海南轅北轍。 三亞灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。國(guó)內(nèi)已開(kāi)通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽(yáng)、昆明航線。事業(yè)成功了，身體拖跨啦 。 星月相隨，一往情深 攜手在國(guó)寶級(jí)的海岸線訴說(shuō)情愛(ài)，踩著銀白細(xì)膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良 辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長(zhǎng)假 歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹(shù)蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。近年來(lái)中國(guó)前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、 三亞中央海岸 第 53 頁(yè) 53 昆明、深 圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權(quán)式酒