【正文】 廊的 盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。我們在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測 的理論收益率。 3． 3 開發(fā)該項目目的定位： 1．投資收益的最大化 2．提升中港度假酒店的品牌形象； 3．為三亞灣陽光海岸成為世界級的旅游目的地做出貢獻； 4．增強在市場競爭力； 5．增強客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率； 3． 4 項目開發(fā)的市場需求定位 由我公司關(guān)聯(lián)企業(yè)所開發(fā)的椰藍灣度假酒店已經(jīng)運行。 3． 5 公共的配套條件 1．項目所在地是三亞主城區(qū)，有完整的包括邊防、消防支隊、 三亞中央海岸 第 16 頁 16 派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)； 2．中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲蓄所；各大酒店設(shè)立自動取款柜員機以及在柜臺 POS 機的直接交付款操作和外幣 兌換； 3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店； 4．文化體育設(shè)施包括：美麗之寇、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等； 5．三亞市主要醫(yī)院近在咫尺； 6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。出游以朋友同事作為組合元素。 經(jīng)濟處 于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔還貸購房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特 別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。 經(jīng)濟實力及消費習慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上 三亞中央海岸 第 19 頁 19 升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。 3. 6. 1. 注 重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5的人群。 度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。回復(fù)年輕時代的習慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方 銀發(fā)一族 養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 三亞中央海岸 第 21 頁 21 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。 3. 6. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人 明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相 三亞中央海岸 第 22 頁 22 當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。規(guī)模恢弘大氣，制作精致完美。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風向。針對中港度假酒店項目特點，充分利用三亞灣一線海景的資源優(yōu)勢，將其建成全海南、也是全中國最大的一線海景五星級度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。在銷售期間提供 不同戶型的樣板房 13間 (套 )。 選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 （ 2）項目預(yù)測總投資費用： 79900萬元。本階段為市場導(dǎo)入期（內(nèi)部認購期），為了盡快使市 三亞中央海岸 第 26 頁 26 場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。 各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn) 14000元 /M2的銷售價格 。 9 入市姿態(tài)及 推廣時機定位 三亞中央海岸 第 27 頁 27 房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自 身特點。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。 1 3 運作機制 酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共 和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。 三亞中央海岸 第 30 頁 30 二、 營業(yè)收入 ：中港度假酒店通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租） ,不包括酒店商場、會務(wù)、 餐廳、酒水、康樂、 洗衣、電話、和電傳 等其它酒店項目 的收入， 不包括 服務(wù)費 收入以及 酒店設(shè)備 、場地的 使用費 、 租賃費 等收入 。以后每年從 1月 1日起至當年的 12 月 31日止為一會計年度。 每一經(jīng)營管理方式委托時段為 3 年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得 三亞中央海岸 第 31 頁 31 中途終止合同。 三、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1．乙方選擇第 種方式 型。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 三亞中央海岸 第 32 頁 32 不得私自經(jīng)營客房。 甲方 定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅 對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。 二、經(jīng)營管理成本（參考） 經(jīng)營管理成本包括“ 營業(yè) 費用 % 營業(yè)稅金及附加 6% 管理費用 % 管理傭金 5% 維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險費用 % 7．房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。 ，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將 中港 酒店的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。費用由業(yè)主自行負擔。 三亞中央海岸 第 36 頁 36 、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓等日常營業(yè)； 、設(shè)備的日常維護、維修及其改造； ； ； ； 、服務(wù)水準提升。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔。 b、費用繳納 客房 基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。 三、業(yè)主入住管理 （ 1）客房經(jīng)營與核算 由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃 ，對所有客房進行統(tǒng)一、科學的經(jīng)營管理。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注： 平 季 4— 10 月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季 11— 3月，提前七天。 C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或 Email 中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 三亞中央海岸 第 40 頁 40 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數(shù)做適當調(diào)整。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 ： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； ＊ 酒店 專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。這種方式委托管理期限為 30年，每一簽約期限為 5 年。（見自選服務(wù)菜單） 業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理。 非出租期間（自住和空置時間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù) ，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用， 按季度結(jié)算 。 當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔酒店虧損； 分配額度：客房營業(yè)收入的 40%。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗收，達 到委 三亞中央海岸 第 43 頁 43 托前標準。 分配的時間以會計年度為計算單位。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本 年度 中港度假 酒店客房總收入 b、 可分配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計 分制 ” （詳見業(yè)主入住 計 分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價值 247。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 8． 直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認，如果給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔相關(guān)責任。各步驟需要達到的預(yù)期目標如下。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言 ，烘托銷售氣氛。 賣場內(nèi)部： 色彩：主色調(diào)為淡藍色和綠 色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào)（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。 本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。 本廣告語以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象 ： Condo 是時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。但與夢境中的海南轅北轍。 三亞灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。國內(nèi)已開通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽、昆明航線。事業(yè)成功了，身體拖跨啦 。 星月相隨，一往情深 攜手在國寶級的海岸線訴說情愛，踩著銀白細膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良 辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當作一次長假 歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠的夢想。近年來中國前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、 三亞中央海岸 第 53 頁 53 昆明、深 圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權(quán)式酒