【正文】 店項目可行性研究報告 16 / 125數(shù)據(jù)方面顯示，受國內(nèi)需求旺盛拉動，經(jīng)濟(jì)增速明顯加快。由于經(jīng)濟(jì)增長的動力主要來自于國內(nèi)市場，政府將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。預(yù)計中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到中速回升階段，2022 年全年經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)測保持在 810%之間。 項目背景地塊出讓商務(wù)條件競買保證金： 萬元起始價格：233 萬元/畝（3495 元/㎡）增價幅度：1 萬元/ 畝或整數(shù)倍于 1 萬元/畝付款節(jié)奏：掛牌成交之日起 60 日內(nèi)付清全部成交價款發(fā)布公告 發(fā)布時間 20220512 09:00起始時間 20220513 09:00接受競買申請報名截止時間 20220604 17:30保證金到賬 截止時間 20220604 17:30掛牌報價開始時間 20220529 09:00掛牌交易活動掛牌截止及現(xiàn)場競價時間 20220607 16:00 海棠灣酒店項目可行性研究報告 14 / 1252 市場研究 宏觀經(jīng)濟(jì)分析從世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2022 年世界主要經(jīng)濟(jì)體刺激措施收到一定成效 ,全球經(jīng)濟(jì)衰退出現(xiàn)緩和跡象。地塊所處一線海岸，可遠(yuǎn)眺大海，但受地塊條件限制，到達(dá)海岸需穿過交通主干道，緊臨地塊的海岸較窄。地塊東側(cè)道路及海岸地塊東側(cè)道路及海岸 海棠灣酒店項目可行性研究報告 12 / 125目前區(qū)域內(nèi)多為村莊和池地保護(hù)區(qū)，僅有在建的解放軍總醫(yī)院為醫(yī)療配套，其它基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺失。從周邊環(huán)境看，西側(cè)為村莊和池塘，未來具體規(guī)劃尚未明確，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施缺失。輕軌在三亞分別設(shè)有海棠灣站、亞龍灣景區(qū)的田獨站以及終點站三亞站。公交：由于距離市區(qū)和機(jī)場都比較遠(yuǎn)，區(qū)域公共交通比較缺乏。本項目位于海棠灣南段，地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。 這里是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國家級海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。是三亞海濱度假區(qū)拓展的“重中之重”。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 7 / 125項目四至：目前海棠灣的中段規(guī)劃了約 15 家五星級以上酒店，大部分已開始施工建設(shè)。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 10 / 125海運(yùn)：區(qū)內(nèi)還有龍江港、鐵爐港，距離本地塊的位置較近，未來如果港口開辟成游艇碼頭也將對本項目有所提升。時速高達(dá) 200 公里，預(yù)留有 250 公里/小時的提速空間。北側(cè)規(guī)劃有 1832 畝用地的海洋公園，也將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)。地面為沙土地，地勢東側(cè)高于市政路，西側(cè)較低，約有 3 米左右高差。地塊內(nèi)部 地塊內(nèi)部地塊與道路 地塊內(nèi)部 海棠灣酒店項目可行性研究報告 13 / 125項目用地條件分析結(jié)論：地塊處于海棠灣“國家海岸”濱海旅游度假區(qū)南段，一線海岸以五星級以上酒店、濱海公園等休閑旅游項目為主，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施非常缺失。海棠灣未來有大量待開發(fā)土地入市，區(qū)域定位為高端旅游度假區(qū)，但目前屬于前期啟動期，到區(qū)域?qū)崿F(xiàn)正常運(yùn)營還需較長的開發(fā)時間。2022 年國民經(jīng)濟(jì)逐季反彈，實現(xiàn)了“V”型復(fù)蘇，全年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有如下五個方面的特征：? 投資驅(qū)動明顯? 消費(fèi)穩(wěn)步提高? 外貿(mào)降幅收窄? 就業(yè)形勢向好? 物價穩(wěn)重有升2022 年，中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期普遍提高，由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境將得到明顯改善，加上 2022 年政策導(dǎo)向的總體方針為穩(wěn)健調(diào)整，穩(wěn)中保八，防范風(fēng)險。中國消費(fèi)正處于消費(fèi)黃金期，最大、最具有消費(fèi)意愿的人口群體與全民消費(fèi)升級共振，將產(chǎn)生新時期中國持續(xù)時間最長的消費(fèi)熱潮，未來幾年消費(fèi)對 GDP 的貢獻(xiàn)將持續(xù)增加。下一階段應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)流動性管理，保持貨幣信貸適度增長，努力穩(wěn)定價格總水平，處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系。人民銀行企業(yè)家問卷調(diào)查顯示,2022 年一季度，5000 戶企業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為 %，比上季上升 個百分點，在 2022 年一季度達(dá)到谷底后連續(xù) 4 個季度回升，但仍比危機(jī)前（2022 年二季度）水平低 個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 海棠灣酒店項目可行性研究報告 17 / 125長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。全年農(nóng)村居民人均純收入 4744 元，扣除物價因素，比上年實際增長 %。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá) ㎡，比上年增長 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，比上年增長 %，拉動經(jīng)濟(jì)增長 個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。全省施工項目 1725 個( 未含房地產(chǎn)投資 )，比上年增長 %，其中，新開工項目 1117 個，增長 %。房屋施工面積 萬㎡ ，增長 %。 “國際旅游島”助推全省經(jīng)濟(jì)騰飛建設(shè)海南國際旅游島，毫無疑問是海南省成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來又一次重大發(fā)展機(jī)遇。農(nóng)業(yè)增加值增長全國排名第一。服務(wù)業(yè)完成增加值 億元，比上年同期增長 %，比全國增長 %高 個百分點。受國際旅游島建設(shè)利好驅(qū)動，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速擴(kuò)張。一季度，全省全口徑財政收入 億元，比上年同期增長 %。農(nóng)民外出務(wù)工增加和季節(jié)性務(wù)工的薪酬提高，使農(nóng)民收入較快增長。全市面積 平方千米，其中規(guī)劃市區(qū)面積 38 平方千米。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 21 / 125 三亞市城市總體規(guī)劃三亞市設(shè) 2 個管理區(qū)，轄 6 個鎮(zhèn)（海棠灣鎮(zhèn)、田獨鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn)） ，境內(nèi)有 5 個國有農(nóng)場：國營南田農(nóng)場、國營南新農(nóng)場、國營南島農(nóng)場、國營立才農(nóng)場、國營南濱農(nóng)場。中國的三亞：將三亞“第二居住”功能定位為中國人民的后花園，面向全國市場，迎接異地郊區(qū)化，重點區(qū)域是海坡、臨春、鳳凰水城、中興創(chuàng)意城。 對主城區(qū)部分用地進(jìn)行調(diào)整、整合，完善主城區(qū)功能，強(qiáng)化城市空間形態(tài)和景觀控制、提出舊城改造、度假型居住建設(shè)的策略和措施。包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地、風(fēng)景旅游區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)及近海水域。城市人口規(guī)模：嚴(yán)格控制規(guī)劃區(qū)內(nèi)與城市主導(dǎo)功能無關(guān)人口的增長。城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu) 三亞市市域城鎮(zhèn)總體布局采用沿海帶狀城鎮(zhèn)群布局結(jié)構(gòu)?！皟善保褐笘|翼的休閑度假片和西翼的休閑觀光片。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 24 / 125 規(guī)劃期內(nèi)（2022 年）海棠灣、坎秧灣和紅塘灣三個度假區(qū)總建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?1260 公頃，各度假區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂迫缦拢海芏喔邫n酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來建設(shè)。 120 公頃。規(guī)劃旅游度假用地 公頃，人均㎡。2022 年一季度，三亞經(jīng)濟(jì)繼續(xù)上揚(yáng)，增速明顯加快。住宿餐飲業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)以及交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)投資分別增長 倍、%和%。2022 年三亞面臨國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，在一系列優(yōu)惠政策的支持下，三亞將繼續(xù)鞏固其在海南省的經(jīng)濟(jì)龍頭地位，同時提高其在國際范圍內(nèi) 海棠灣酒店項目可行性研究報告 26 / 125度假旅游勝地的影響力。海南是我國最具熱帶海洋氣候的地區(qū)，這里長夏無冬，年均氣溫 度，海水溫度一般為 18~300C，光、熱、水等條件十分優(yōu)越，又由于四面環(huán)海，形成了海南獨特的熱帶自然風(fēng)光。2020 年內(nèi)建成中國旅游強(qiáng)省和亞洲一流、世界著名的海島旅游休閑度假勝地。海南省 2022 年到 2022 年旅游市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，詳見以下圖表： 海棠灣酒店項目可行性研究報告 28 / 12520222022 年海南省旅游接待增長情況指標(biāo)名稱 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年接待過夜游客（萬人次） 年增長率 % % % % %指標(biāo)名稱 入境旅游者（萬 人次） 入境旅游者年 增長率 國內(nèi)旅游者（萬人次） 國內(nèi)旅游者年 增長率2022 年 % %2022 年 % %2022 年 % %2022 年 % %2022 年 % %20222022 年海南省旅游收入增長情況 海棠灣酒店項目可行性研究報告 29 / 125指標(biāo)名稱 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年旅游總收入（億元） 年增長率 % % % % %占全省GDP 比值 % % % % %指標(biāo)名稱 境外旅游收入 （億元) 境外旅游收入年 增長率 國內(nèi)旅游收入 （億元） 國內(nèi)旅游收入年增長率2022 年 % %2022 年 % %2022 年 % %2022 年 % %2022 年 % % 海棠灣酒店項目可行性研究報告 30 / 125如圖所示，無論是旅游人數(shù)還是收入，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的主要是入境旅游市場，國內(nèi)旅游市場保持平穩(wěn)增長。2022 年受全球金融危機(jī)的迅速蔓延，旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大，但作為中國唯一的國際旅游島，其持續(xù)快速增長的趨勢不會改變，全球金融危機(jī)對海南國際旅游島的建設(shè)步伐及國際化發(fā)展道路和快速增長速度影響不大。三亞有一流的沙灘，如亞龍灣、大東海、三亞灣、崖州灣等。三亞具有多種資源優(yōu)勢，尤其是海產(chǎn)品、豐富的熱帶水果更是十分有名。 2022 年全市接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年增長 % 。旅游飯店是旅游業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)設(shè)施，其數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的發(fā)展，是旅游業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。截止到 2022 年年底，三亞市列入統(tǒng)計的旅游賓館 (酒店)187 家，比 2022 年增加 6 家，其中，五星級賓館 10 家，四星級賓館 21家，三星級賓館 25 家，二星級賓館 16 家，一星級賓館 5 家，待評五星級賓館 15 家。從 2022 年開始，三亞市旅游飯店客房的開房率迅速上升，反映了三亞 海棠灣酒店項目可行性研究報告 35 / 125旅游市場良好發(fā)展的局面。隨著三亞中高端旅游市場和國際旅游市場的迅速開發(fā)，高品質(zhì)旅游景點、頂級、高星級酒店的開發(fā)、旅游配套設(shè)施的完善、旅游市場的規(guī)范和三亞國際知名度的提高，雖今明兩年受全球金融危機(jī)影響，三亞入境收入和游客數(shù)量有所減少，但國內(nèi)市場平穩(wěn)增長，勢頭良好。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 36 / 125 三亞市旅游規(guī)劃1) 三亞濱海地區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）規(guī)劃：三亞濱海地區(qū)為三亞市主城區(qū)及海棠灣、天涯、崖城三個鎮(zhèn)所構(gòu)成的帶狀沿海地區(qū)，面積 1250 平方公里。① 濱海旅游景觀帶：主城以東的沿海地區(qū)（大東海、亞龍灣、海棠灣）為濱海休閑度假帶，建設(shè)高檔次的酒店和休閑設(shè)施。② 健康生態(tài)休閑帶：利用北部山區(qū)資源發(fā)展健康休閑產(chǎn)業(yè)，如溫泉健康城、高爾夫產(chǎn)業(yè)群、熱帶植物園等，將三亞的旅游向北部拓展。陸域包括亞龍灣、天涯海角和南山海山奇觀三個景區(qū)，以及落筆洞、鹿回頭公園、崖州古城和椰子洲四個獨立景點。? 大小洞天景區(qū):以奇特的海景、山景、石景和歷史悠久的名人勝跡為特征, 以風(fēng)景游覽和宗教文化娛樂活動為主要內(nèi)容的風(fēng)景旅游景區(qū)。? 海棠灣：位于三亞市東北部濱海地帶，規(guī)劃面積 90 平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)由北至南劃分為三大功能區(qū)，分別是：濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)。? 鹿回頭景點:以游覽觀光為主的風(fēng)景點。規(guī)劃期內(nèi)（2022 年）海棠灣、坎秧灣和紅塘灣三個度假區(qū)總建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?1260 公頃。② 坎秧灣是一塊獨特的區(qū)域，應(yīng)只允許頂級度假設(shè)施的建設(shè)，并嚴(yán)格控制開發(fā)量，建設(shè)用地控制為 100 公頃。其中地段條件 海棠灣酒店項目可行性研究報告 39 / 125較好的彎區(qū)為海棠灣、紅塘灣和坎秧灣，而海棠灣比鄰亞龍灣且區(qū)域較廣，更具有發(fā)展空間。海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū) 28 公里，規(guī)劃用地南北長約 30 公里，東西平均寬約 海棠灣酒店項目可行性研究報告 40 / 1258 公里，規(guī)劃用地總面積約 150 平方公里。四季如夏，鮮花常開，素有“東方夏威夷”之稱，在東歐及亞洲享有“亞洲第一灣”的美稱。海棠灣的用地結(jié)構(gòu)為：居住用地占總城市建設(shè)用地的 %，公共設(shè)施用地占城市建設(shè)用地的 %，綠地占城市建設(shè)用地的 %，道路廣場用地占總城市建設(shè)用地的 %。主要功能定位為多元文化度假區(qū)（本土與異域文化主題酒店、椰洲觀光、溫泉度假、傳統(tǒng)旅游小