【正文】 理流程兩部分。、有序停車，人車分流順暢交通。，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費。則：每日所用電費為：（60瓦/盞200盞12小時30日/月）B、智能化網(wǎng)絡(luò)運行等綜合： C、共計為：:每部電梯按每天15元計算則運行電費為： 10部15元/天30天 = 150元/天30天 =4500元/月維修保養(yǎng)費用為。二、公共服務(wù)（一）安全管理小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；1監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；1別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；1小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；1對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；1對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；1對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。2小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；2對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；3對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；3載人電梯早6點至晚上12點正常運行；3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；3路燈、樓道燈完好率不低于80％3容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，對XX住宅小區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、拙者下”。傾聽業(yè)主的心聲，在XX住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。五、人員的配備和職責物業(yè)管理部門預(yù)定編23人，其中經(jīng)理1名。清潔工6名；負責社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。保管員1名，負責保管、發(fā)放物業(yè)公司物品，發(fā)放業(yè)主住宅鑰匙。XX市XX物業(yè)管理有限責任公司二0一二年六月二十八日第四篇：高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案“”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達多萬㎡。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。一、公司追求目標：◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；◆ 報修及時率達到100％；◆ 清潔管理無盲點；◆ 設(shè)備設(shè)施完好率達到98％以上；◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；◆ 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責任事故；◆ 有效投訴處理率100％；◆ 服務(wù)滿意率達95％以上；◆ 綠化完好率達到98％以上；◆ 道路完好率達到98％；◆ 各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；◆ 無服務(wù)安全事故發(fā)生。四、物業(yè)管理制度管理處經(jīng)理職責；管理人員崗位職責；作業(yè)人員崗位職責；員工培訓(xùn)；管理處運作管理工作規(guī)程；人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程內(nèi)部運作管理辦法小區(qū)秩序管理；清潔管理；綠化管理；消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；供配電設(shè)備管理；給排水設(shè)備管理；共用設(shè)施和共用場地管理；安全操作規(guī)程；特約服務(wù)管理規(guī)定。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。（4）負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。（3）上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（4）上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。秩序管理部（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（5）上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（4）配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。為使“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務(wù)需求，《吉瑞》物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上，針對“XXXX”物業(yè)管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。178。物業(yè)管理服務(wù)意識被動：現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。私人個性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。一、管理服務(wù)思路現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。引入住區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。為適應(yīng)“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標識導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強居民自治意識。加強各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。如未達到服務(wù)標準，S物業(yè)管理公司將GM花園小區(qū)的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。3綠化完好率95％98％完好綠地／總綠化面積100％1．綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)行力度；2．治安管理員負責環(huán)境保護、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護環(huán)境；3．主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題；4．發(fā)動住戶熱愛綠地，主動保護綠地，提合理建議，并參與管理。2．人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計劃落實； 3．培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強化培訓(xùn)結(jié)果。11排 水管、明暗溝完好率95％100%完好排水管、明暗溝長度／排水管、明暗溝總長度100％1．每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計施工方案，疏通處理；2．每半年進行一次全面檢修。無占用消防信道,無阻礙交通。17維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項次／維修工程項次100％1．建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度；2．擁有一批有較高技術(shù)水準的維修隊伍。違章處理率95%100%處理違章項目／違章目總計100% 22管理費收繳率98％以上99％以上管理費實際收繳額／管理費應(yīng)計收繳額100％1．100％辦理各種費用銀行托收；2．及時提示住戶欠款；3．屋村事務(wù)助理及時上門提示按時交納管理費23居民對物業(yè)管理滿意率95％99％(對管理滿意戶數(shù)＋基本滿意戶數(shù))／參加業(yè)主評議戶數(shù)100%1．科學(xué)的住宅管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編識無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；2．加強重點業(yè)主的走訪，重點解決問題；3．以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。管理層基本素質(zhì)要求通過外語、計算機和智能化考核，學(xué)歷上要求達到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進專業(yè)人才。?第一節(jié) GM花園管理機構(gòu)：GM花園管理處人員架構(gòu)注：GM花園管理處人員合計33人管理處機構(gòu)圖說明：組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。物業(yè)經(jīng)理至各部主任屬于管理層，下設(shè)各部為操作層。在整個過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。在對外服務(wù)的控制上，我們制定了《不合格服務(wù)的識別及處理程序》并填寫不合格報告，同時，依照《糾正和預(yù)防措施實施程序》加以改善，還制定了保安員巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。第二節(jié) 人員管理人才是組織機構(gòu)最寶貴的資產(chǎn)。我們的人員管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。工作經(jīng)驗：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其它相關(guān)管理工作經(jīng)歷。三、規(guī)范管理，分層實施?組織落實，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責和權(quán)力；建立一套合理公正的獎勵制度。規(guī)范言行、注重儀表，實施BI形象戰(zhàn)略：BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。對考核出的佼佼者，我們采用“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責任心的人最有權(quán)”。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在“二維”分析圖上反映出來。危機、壓力、目標、信念是鑄造內(nèi)聚力的“秘密武器”。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對知識、對人格、對價值給予高度尊重。我們多角度、多層次滿足員工的需求。給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才? 我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客――員工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的專家能手，我們倡導(dǎo)競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出，同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。我們重表現(xiàn)、重能力，決不以偏概全，埋沒人才。如我們開展的談心、家訪等思想工作以及周末假日同度家庭日、給家人獻愛心等活動在實際工作中取得了很好的效果。思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。通過文化活動的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。這種方式在我們的實際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。我們確定了極具針對性的GM花園小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)目標，確立了全員培訓(xùn)計劃。同時，我們確立了“全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實處。培訓(xùn)的考核與評估是培訓(xùn)工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，我們藉此充分了解培訓(xùn)功效，掌握員工的接受效果。二、培訓(xùn)方式：在職進修：主要形式有專題研討、實際案例分析、模擬實踐演練、現(xiàn)場參觀研修、常規(guī)集中授課、講座等。自我培訓(xùn)：主要是電大、夜大、函大等形式。按專業(yè)項目可以分為物業(yè)維護、安全管理、環(huán)境管理、物業(yè)檔案建立、管理溝通、專項服務(wù)（酒店式家居服務(wù)）、社區(qū)文化氛圍營建等諸多項目。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為，以智能化管理為契機，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，形成全新的現(xiàn)代化生活模式。檔案的建立與分類? 小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營管理小區(qū)的活動中形成的全部文件和資料的總和。B、檔案管理除詳細記錄管理過程外，一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進管理工作，原始資料除收集、整理，編入檔案時初步分析外，應(yīng)形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納，反映管理漏洞，提出報告和可行性整改意見，物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。，配置消防器材和防盜門，檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。1）管理策劃：在“GM花園”管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。c)有明確的獎勵措施，若有扣分因素，相關(guān)責任人扣發(fā)薪金。隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關(guān)鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養(yǎng)護。第四節(jié) 保安措施為使“GM花園”住戶安居樂業(yè)，S物業(yè)管理公司在對“GM花園”進行現(xiàn)場考查和綜合分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)其獨特的地理位置、特點，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責任發(fā)案率為零，火災(zāi)責任發(fā)生率為零，）運用建立智技防系統(tǒng)? 充分運用“GM花園”現(xiàn)有的技防系統(tǒng)，增強小區(qū)安全防范的廣度和深度，在該系統(tǒng)全天候監(jiān)控下，小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測都會在第一時間傳達出有關(guān)信息，從而快速采取應(yīng)急措施。為了營造祥和寧靜的小區(qū)氣氛，我們在保安人員安排方面還將落實兩項新措施: 第一，便裝安全員督察措施。3）實行安全保衛(wèi)和治安防范等級制度安全保衛(wèi)和治安防范等級制度是根據(jù)保衛(wèi)對象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場危急程度的不同等等具體情況而采取相應(yīng)等級的對策和措施的治安保衛(wèi)制度。根據(jù)上述不同等級的保安要求，我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制度，配置了相應(yīng)的警力布置，以確保保衛(wèi)對象的安全及消除任何對小區(qū)的危害?！叭珕T皆兵，預(yù)防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則