【正文】 “開發(fā)區(qū) ”區(qū)域范圍東以建設(shè)北路為界，西至寧宿徐高速公路，南臨濉河，北面已擴展到環(huán)城北路，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的西北面。 綜合城市現(xiàn)狀，泗洪縣和青陽鎮(zhèn)雖無明確的城市規(guī)劃部署，但基本可以確定，青陽鎮(zhèn)未來的城區(qū)發(fā)展方向為東擴北移。 拆遷戶數(shù) 154 戶 5012 戶 已拆遷 3700 多戶 拆遷補償金 （按住宅標(biāo)準(zhǔn)計算） 1200 萬元 36800 萬元 48000 萬元 可購商品住宅面積（按 1500元 /㎡） 8000 ㎡ 萬㎡ 32 萬㎡ 拆遷補償標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)地段、裝修、土地年限等不同，住宅平均補償將約 800 元 /㎡，商業(yè)店面平均補充標(biāo)準(zhǔn)最高 2100 元 /㎡（不含裝修），平均約 1500 元 /㎡。 D、舊城改造是城市的主要發(fā)展模式，隨著舊城改造的深入，城市面貌將日新月異，城市板塊格局和配套情況也將時刻變遷。 C、 2020 年以來； 2020 年泗洪縣政府實行 舊城改造，帶動了大量的拆遷戶購房，推進了泗洪房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，泗洪房地產(chǎn)市場步入了一個以改善置業(yè)、拆遷置業(yè)為主導(dǎo)的時期。全縣商品住宅空置面積僅為 萬㎡，空置量較低。 G、低容積率： 小區(qū)容積率普遍較低，基本在 左右，而且建筑面積越高容積率越低 ——50 畝以下項目容積率在 以上， 50200 畝以下項目容積率在 左右， 200 畝以上項目容積率在 左右。 項目名城 住宅銷售均價 商鋪銷售均價 東盛 C、購買行為； 房地產(chǎn)剛剛起步，市民對商品房市場認(rèn)識簡單，視商品房等同于大額生活耐用品，買房時精挑細選，貨比三家。 F、物業(yè)管理： 簡單的將物業(yè)管理視為小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)，對小區(qū)綠化好壞、高低沒有太大的了解，但是對采光、通風(fēng)比較關(guān)注。 C、四房（ 140 ㎡以上）戶型比較滯銷； 四房產(chǎn)品由于面積在 140 ㎡以上，總價超過 20 萬，超出多數(shù)消費者的購買能力，因此幾個規(guī)劃四房產(chǎn)品的樓盤四房銷售普遍較慢。共 18 棟， 14 棟 5～ 6 層多層， 4 棟 11 層小高層。 銷售情況 一期多層銷售約 50％，銷售率二房優(yōu)于三房，小三房優(yōu)于大三房； 整個項目可售面積剩余 5 萬平米左右。該項目別墅規(guī)劃主要是聯(lián)排和疊 加別墅，但小區(qū)整體規(guī)劃一般，沒有展現(xiàn)出別墅產(chǎn)品的居住品質(zhì)，也未獲得市場和客戶認(rèn)可；同時項目所在地塊原含一火葬場，客戶對此有心理芥蒂，因此該項目銷售和價格都較為失敗。 九、商業(yè)物業(yè)分析 A、發(fā)展歷程： 泗洪縣商業(yè)物業(yè)開發(fā)，從 2000 年最早的商業(yè)步行街（商住 6 萬㎡），到 2020 年的泗州商城（ 萬㎡），再到 2020 年開建的泗洪商貿(mào)廣場（ 7 萬㎡）， 2020 年的東風(fēng)大市場（ 萬㎡），以及2020 年擬建的小商品市場、工人路精品街、建材市場等，經(jīng)歷了從無到有，從你方唱罷我登場到同臺唱戲的發(fā)展歷程，初步形成了定位不同、專業(yè)分工的零售、批發(fā)市場。 C、經(jīng)營模式： 泗洪商業(yè)物業(yè)，從泗州商城開始，到泗洪商貿(mào)廣場、東風(fēng)大市場，都實行了商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的經(jīng)營形式，初步具備了先進商業(yè)的運營模式。月） 沿泗洲大道店面100150，商城內(nèi)鋪位主過道兩側(cè) 5060，其余 3545 元 /（㎡ 戶） 平均利潤 45 萬元 /（年 戶） 工人路拆遷后是否愿意去擬建的小商品市場 首選仍是工人路市場，但如果新小商品市場能形成 規(guī)模批發(fā)市場，特別是政府強制性的，愿意進駐 考慮到汽車站商圈已形成建材市場，基本愿意進駐汽車站商圈，對該商圈形成建材銷售中心看好 工人路家電家具經(jīng)營戶，規(guī)模小、檔次低，日常經(jīng)營中已零售為主，只有部分考慮進駐市場 需要的物業(yè)類型 獨立店鋪， 4050 ㎡ 獨立店鋪， 50 ㎡左右，少數(shù)要求 8090 ㎡ 獨立店面， 4060 ㎡ 店鋪經(jīng)營主題 煙酒食品 農(nóng)用品 服裝 經(jīng)營形式 批發(fā)為主，兼營零售 批發(fā)為主，少量零售 零售 經(jīng)營利潤 平均利潤超過 4 萬元 /（年 戶），扣除租金約 萬元 /（年 意向進駐的商家要求商城僅需提供商鋪的形式，只有少量經(jīng)營批發(fā)的客戶要求有倉庫。 項目名稱 剩余可售體量（㎡） 項目名稱 剩余可售體量（㎡） 中正苑 20000 奧體新村 14000 百星花園 37000 蘭天名苑 13000 學(xué)府文苑 157000 御景天成 60000 億原新城家園 22000 水木清華 66000 洪中清華園 28000 錦繡華庭 50000 東盛 ② 其它類型 置業(yè)需求；包括改善型置業(yè)需求、進城型置業(yè)需求、結(jié)婚置業(yè)需求等， 2020 年除拆遷外的置業(yè)需求為 6 萬㎡左右，根據(jù)縣級房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律和泗洪目前處于的上升周期，預(yù)計 2020 年將增長到 810萬㎡。 ② 宗地環(huán)繞汽車總站，道路良好、交通便利；宗地南面為東西主干道泗洲大街，緊靠汽車總站，道路交通基礎(chǔ)良好。泗洲大道對面為房地產(chǎn)商業(yè)項目泗洪商業(yè)廣場、商住住宅金色家園和陽光世紀(jì)花城。 ⑤ 項目宗地內(nèi)包含為泗洪景觀公園－西郊公園，景 色怡人。 ② 景觀優(yōu)勢：項目宗地內(nèi)部的西郊公園，項目西側(cè)北側(cè)的河流，組成了宗地天然的景觀資源優(yōu)勢。 C、機會 ① 政策機會：本案一期小商品市場定位源于考慮到工人路拆遷引發(fā)的經(jīng)營戶經(jīng)營場所問題，本案開發(fā)具有天然的政策背景，政策支持將為本案開發(fā)保駕護航。 D、風(fēng)險 ① 市場風(fēng)險： 2020 年，預(yù)計市場供給 80 萬㎡，市場需求 4350 萬㎡，供過于求將引發(fā)市場競爭風(fēng)險。此外，定位社區(qū)商業(yè)，彌補片區(qū)商業(yè)配套劣勢，又能與本案住宅開發(fā)互補互盈。加上工人路的拆遷，將有大量的建材經(jīng)營戶尋找經(jīng)營場所，存在市場空白可供本案利用。我司認(rèn)為本案建材銷售市場規(guī)模定位應(yīng)在 35 萬㎡左右，鋪位 500800 個。小商品和農(nóng)用品的市場容量更是有限。 二是風(fēng)險分散，通過定位組合避免將 “所有的雞 蛋裝在同一個籃子里 ”，分散市場風(fēng)險； 三是增加商業(yè)規(guī)模，復(fù)合定位，可以增加商業(yè)規(guī)模，增加銷售收入。 廈門城市年輪策劃代理有限公司 附件一：競爭樓盤情況 項目名稱 項目位置 規(guī)劃設(shè)計 戶型設(shè)計 工程進度 銷售價格 銷售情況 備注 老城區(qū) 東盛 三期 5 棟未動工 藍天 吉祥苑 山河西路 三棟六層，住宅 68 套 面積 88130㎡。 銷售率達到 30． 8%， 預(yù)計 06 年 12 月交房 蘭天名苑 山河西路 4 棟 6 層，總建筑面積為 16000㎡，住宅 139 套 純?nèi)浚娣e在 － 135 ㎡． 出地面 住宅銷售均價 1500 元，商鋪銷售均價 4500 元。目前項目尚未規(guī)劃完整。 年底交房。 項目主要賣點就是泗洪重點中學(xué)，泗洪中學(xué)上． 學(xué)府文苑 洪中南門正對面 占地面積 14 萬㎡，建筑面積 23萬㎡ ,共４８棟．一期 21 棟， 6層；二期 25 棟．容積率 ，綠化率 ％． 共 2000 套住宅．二房占 30％，面積為80 ㎡；三房占 60％，面積為 100 ㎡左右；四房占 10％，面積為 140 ㎡ 一期封頂 一期住宅銷售均價 為 1400元，商鋪 5500 元均價，車庫４萬元／個． 一期住宅銷售量已達到90％，商鋪銷售量已經(jīng)達到 40％．二期還未啟動． 一期 6 月交房，二期還未啟動． 新城區(qū) 中正苑 青陽北路 占地面積 32 畝，總建筑面積 ㎡。一期 180 套． 現(xiàn)房 銷售起價 1400 元，均價 1500元，商鋪價格 5000 元均價。 A1A2 為獨立經(jīng)營，其他為統(tǒng)一經(jīng)營管理。 A1A2 為獨立經(jīng)營，其他為統(tǒng)一經(jīng)營管理。 60％，剩余 3 萬平米左右 客戶群體： 為建材經(jīng)營戶、紅利來家具廠、投資客戶群體。由于項目剛剛成形，尚存在店面租金回報不高（ 2％～6％）的問題，但該市場后 期經(jīng)營前景看好。設(shè)計不足為所有戶型只有一個陽臺，一般為客廳陽臺，沒有生活陽臺。但泗洪整體拆遷幅度較大加上項目相對較低的價格，仍然吸引了一部分中低端客戶群體。 11 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 多層 ≤ ≥30％ 文苑小 區(qū) 位于山河路南，人民路西 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 多層 ≤ ≥30％ 洪中東小 位于縣城東部，泗洪中 239 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 中 低層 ≤ 多 ≥35％ 區(qū) 學(xué)東側(cè)，泗洲大街北側(cè) （商業(yè)用地≤20％） 高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 層 ≤ 高層≤ 周莊小區(qū) 位于縣城東部，黃山路東，青臨路南。 項目名稱 區(qū)位情況 用地面積 規(guī)劃用途 建筑密度 容積率 綠地率 城中商貿(mào)城 位于縣中心地段，北臨泗洲大街，東面靠近商業(yè)步行街 畝 商業(yè)兼容住宅 用地住宅 ≤40％ 商業(yè)：低層 ≤55％多層 ≤50％高層 ≤45％ 居?。憾鄬?≤28％中高層 ≤25％高層 ≤20 商業(yè)：低層 ≤≤ 居?。憾鄬? 中高層 ≤高層 ≤ 商業(yè) ≥20％ 居住 ≥35％ 建材市場 位于團結(jié)河南，嵩山南路西。 15 畝 農(nóng)貿(mào)市場兼容商住 農(nóng)貿(mào)市場用地≥60％ ≤70％ ≤ 高莊市場 位于人民南路東，團結(jié)河南 畝 農(nóng)貿(mào)市場兼容商住 農(nóng)貿(mào)市場用地≥60％ 70% ≤ 農(nóng)資市場 位于寧宿徐高速公路出口東南部，寧徐路東，青泗路南。