【正文】 及時(shí)率 98％ 100%及時(shí)維修次數(shù)／應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù) 100％ 1．人力配備充足； 2．崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)到位； 3．技術(shù)人員有過(guò)硬的技術(shù)水平； 4．強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。 %39。無(wú)占用消防信道 ,無(wú)阻礙交通。 G39。 B__G 20 房屋外觀統(tǒng)一整潔率 100%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積／房屋外觀總面積 100%1．嚴(yán)格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前； 2．加強(qiáng)裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問(wèn)工程進(jìn)度有否增加施工項(xiàng)目，及時(shí)整改； 3．竣工驗(yàn)收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全； 4．屋村事務(wù)助理加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、 不潔，立即處理； q 21 違章發(fā)生率 1‰ ‰違章項(xiàng)目／發(fā)生項(xiàng)目總計(jì) 100%1．建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加大處理力度； 2．強(qiáng)化宣傳教育意識(shí)，把有關(guān)管理制度貫徹到每個(gè)人的行動(dòng)中，依法管理。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 5Z 第三章 GM 花園物業(yè)管理人力資源保障 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。 wE(+Z 人才來(lái)源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專(zhuān)業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 bir39。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 5uN 169。 % c 管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 2X^N|! 人員素質(zhì)上要求一專(zhuān)多能，員工起點(diǎn)要高，擁有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)，會(huì)計(jì)算機(jī)、懂外語(yǔ)，提倡“高門(mén)檻進(jìn)、高門(mén)檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專(zhuān)家里手，同時(shí)又是其它崗位的多面 手。%Y 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 f 在具體運(yùn)作中，管理處經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者， 各項(xiàng)指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開(kāi)始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)。每年公司管理技術(shù)部要對(duì)業(yè)主進(jìn)行一次意見(jiàn)調(diào)查，并發(fā)放《業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查表》，回收后由公司總經(jīng)理親自拜讀，并給予回復(fù)，這樣便于公司在做經(jīng)營(yíng)管理決策時(shí)，隨時(shí)了解公司服務(wù)現(xiàn)狀及業(yè)主滿意程度。我們將要求每位員工都是信息收集員，無(wú)論是住戶的要求希望，還是區(qū)內(nèi)各類(lèi)動(dòng)態(tài)現(xiàn)象的出現(xiàn)；無(wú)論是員工情緒的細(xì)小變化，還是物業(yè)設(shè)備的異常反應(yīng)等等，凡是對(duì)管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權(quán)和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息及時(shí)反映給主管或經(jīng)理，以便及時(shí)作出處理， 并記錄存盤(pán)。 T19q 企業(yè)只有管好人，才能管好事。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。尤其是在一專(zhuān)多能、何者為專(zhuān)的問(wèn)題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)。 (詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附件 )Gl0dz[ 分工協(xié)作，層級(jí)管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。同時(shí)我們還擬定了每一崗位、0 z|?kqV 量化考核，客觀評(píng)價(jià)：人員管理中 的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障?？己瞬蛔哌^(guò)場(chǎng)，不講形式。 amp。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。通過(guò)充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。最終pqgkX 3 amp。為此，我們堅(jiān)持員工建議制度，設(shè)置員工建議接待機(jī)構(gòu)，在廣大員工中 Y 4 x]x. 我們提倡“尊重每一位員工”，堅(jiān)持以人為本，致力開(kāi)展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)之間、同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)員工的集體協(xié)作精神。 169。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)希望。并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。做到人人有動(dòng) 力，個(gè)個(gè)有壓力。在提升上不拘一格，能者上，平者讓?zhuān)拐呦拢瑸槿瞬诺拿摲f而出創(chuàng)造良性環(huán)境。通過(guò)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。 kx\r 169。要實(shí)現(xiàn)人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā) 展戰(zhàn)略常抓不懈。重點(diǎn)開(kāi)展外語(yǔ)培訓(xùn)、計(jì)算機(jī)培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。 x39。 PV8J 培訓(xùn)的組織形式：公司憑借深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院，在學(xué)院的調(diào)控監(jiān)督下， GM 花園管理處具體落實(shí)執(zhí)行。 。 自我培訓(xùn)：主要是電大、夜大、函大等形式。 uu 日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長(zhǎng)期連續(xù)的工作過(guò)程。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論 物業(yè)管理的方方面面 yAqVq 常言道：“沒(méi)有規(guī)矩，無(wú)以成方圓”。 (詳見(jiàn)其他文件 )， 管理規(guī)章制度分類(lèi)目錄 9+Zdz 一、公共制度： 業(yè)主公約 | 住戶手冊(cè)及裝修規(guī)范 pj8 社區(qū)精神文明建設(shè)公約 | 消防管理規(guī)定 +^Ct 暫住人員管理規(guī)定 v{={ 出租房屋管理制度 二、管理運(yùn)作制度： oC 0{e } N V5Z,bf (=。K |:e N[I pU[z ^= 5AMi T4b=. Ne% %T{Xfo 2139。\ 第二節(jié) 檔案建立和管理 sM}sZd 169。 p21Z}f 1 yLt_K ； RF./ ； =BI 戶管理：主要包括住戶資料 (住房登記表、住戶證件、 l=B=9 等 )、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等； ZCH^4$ ； V:/0q1 ； 5nlVNQ ； ac (車(chē)棚 )管理記錄及資料； p%w （會(huì)所）管理資料； h7Vw 、治安管理記錄及資料。4V ； 、主管部門(mén)頒發(fā)的法律、法規(guī)文件； Aq$Tpq ； ~A | ； CK 發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文； YK I. km39。 JZ B、檔案管理除詳細(xì)記錄管理過(guò)程外，一個(gè)重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進(jìn)管理工作，原始資料除收集、整理，編入檔案時(shí)初步分析外，應(yīng)形成各類(lèi)人員定期、定項(xiàng)目有方向性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納，反映 管理漏洞，提出報(bào)告和可行性整改意見(jiàn)，物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。 jG ，配置消防器材和防盜門(mén)，檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲(chóng)、防鼠、防潮溫的要求。 J 169。~t 1）管理策劃 b^Y_ ：在“ GM花園”管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹(shù)立保潔意識(shí)，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車(chē)輛管理，還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。gk(J b)有專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍， 保潔隊(duì)和綠化隊(duì)，層層落實(shí)。 8OPN8 2）服務(wù)運(yùn)作（包括但不限于） qe/xg 樓梯、大堂、電梯：每日清掃 2次以上，清除垃圾，保持潔凈； 1q\jj 路面：實(shí)行 16 小時(shí)全天候保潔，無(wú)雜物，無(wú)垃圾，道路潔凈，每周沖洗公共通道 2次以上； ${ 生活垃圾：每天上門(mén)收集 3次，周?chē)h(huán)境潔凈； r 游泳池：每日清洗、洗塵 1 次以上，每周消殺 2 次； 喬 木：每周巡查二次，及時(shí)修剪枯枝，病蟲(chóng)枝，名貴 樹(shù)種懸掛標(biāo)識(shí)牌； 9 灌 木：每周巡查二次，及時(shí)修剪，保持旺盛長(zhǎng)勢(shì)，注意滅蟲(chóng)害； ^p,w 花 卉：每周巡查二次，勤澆灌，保持正常生長(zhǎng)； :zdQ 草、坪：及時(shí)修剪，夏季不長(zhǎng)于 15 厘米，春季不長(zhǎng)于 10 厘米。 =\ 大面積的衛(wèi)生綠化容易管理好，而衛(wèi)生死角少人問(wèn)津，為此，管理處將定整潔 內(nèi)容、定整改時(shí)間、定整改責(zé)任人和定檢查復(fù)查人，徹底達(dá)到無(wú)＂五亂＂的效果，即無(wú)亂張貼；無(wú)亂涂寫(xiě)；無(wú)亂排水；無(wú)亂堆放；無(wú)亂豎廣告牌。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 ZmXs=+ 為使“ GM 花園”住戶安居樂(lè)業(yè)， S 物業(yè)管理公司在對(duì)“ GM花園”進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考查和綜合分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)其獨(dú)特的地理位置、特點(diǎn)，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責(zé)任發(fā)案率為零，火災(zāi)責(zé)任發(fā)生率為零，三車(chē)責(zé)任丟失率為零 .?2F[.2 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 aa8 2）以技防為主，人防為輔的方式加強(qiáng)治安防范 4 僅有先進(jìn)的技術(shù)手段是不夠的，我們一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的，這也是我們多年來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)。 t 第二，嚴(yán)密措施。 FWY= 二級(jí)保安 發(fā)生二級(jí)火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號(hào)風(fēng)球 。如道路、交通設(shè)施、各類(lèi)標(biāo)牌、各類(lèi)裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識(shí)不清、管理方法不當(dāng)?shù)仍蛟斐勺羰軗p等，我們將視情況對(duì)住戶遭受的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)總額的 5%100%。 。在宣傳方法上我們會(huì)采取多樣化的宣傳形式。 % (3) gbo[ 我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員救護(hù)能力，提高住戶的消防意識(shí)，增強(qiáng)自救能力。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn)，制定出整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施方案。ONgh 1）申報(bào)：住戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》和《裝修項(xiàng) G( 目清單》，填寫(xiě)《裝修項(xiàng)目清單》可使裝修戶與管理者共同對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行全面確認(rèn)，避免裝修戶超出申報(bào)范圍裝修的情況。i^l ，住戶與裝修隊(duì)均為第一責(zé)任者，均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。 =H 4)巡視監(jiān)管 Ma 管理處設(shè)專(zhuān)人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，監(jiān)管員對(duì)每個(gè)裝修戶每日至少巡視二次；對(duì)頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視記錄。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 rv^ 39。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這的實(shí)踐，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂(lè)這種 群眾活動(dòng)方式中走向新的層次。 DTyamp。人們一進(jìn)入“ GM花園”，馬上能夠感覺(jué)到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺(jué)系統(tǒng)，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。n 169。我們將秉持“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，充分考慮 GM 花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，通過(guò)提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目，將在“ GM花園”經(jīng)過(guò)調(diào)查，組成套餐，針對(duì)不同的住戶提供個(gè)性化服務(wù)，創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。 $cN{ 169。od 10 代辦收訂報(bào)刊雜志 w+amp。,) （二） 有償服務(wù)項(xiàng)目表 D39。 24修理、更換燈泡、燈管 1030元 /次 VT`q 25 貼地磚面議 `%}yV 26 貼瓷片面議 Ae\k 商務(wù)服務(wù) 27 傳真 10元 /張 _L 28 打字 元 /字 ` 29 復(fù)印 1元 /A4X 30 電話市價(jià) lst 其它 31洗車(chē) 10 元 /輛 W39。迅速、及時(shí)的溝通將會(huì)贏得住戶的高度信賴，反之將傷及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)信譽(yù)，損害業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)的信任度。 mamp。 根據(jù) GM花園招標(biāo)書(shū)所提供的資料和我司在實(shí)地調(diào)研后掌握的大量一手材料作為依據(jù)， GM花園的主要收入來(lái)源為住宅樓管理費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)和會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入 三大類(lèi)，正常年收入為： 3689688 元，主要支出費(fèi)用為人工費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)等項(xiàng)，年支出為： 3610616 元。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 p|d 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 y(