【正文】 及時率 98％ 100%及時維修次數(shù)／應(yīng)計報維修次數(shù) 100％ 1．人力配備充足； 2．崗位培訓、服務(wù)意識培訓到位； 3．技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平； 4．強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。 %39。無占用消防信道 ,無阻礙交通。 G39。 B__G 20 房屋外觀統(tǒng)一整潔率 100%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積／房屋外觀總面積 100%1．嚴格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前； 2．加強裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進度有否增加施工項目，及時整改； 3．竣工驗收細致有重點，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全； 4．屋村事務(wù)助理加強巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、 不潔，立即處理； q 21 違章發(fā)生率 1‰ ‰違章項目／發(fā)生項目總計 100%1．建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)并加大處理力度； 2．強化宣傳教育意識，把有關(guān)管理制度貫徹到每個人的行動中，依法管理。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 5Z 第三章 GM 花園物業(yè)管理人力資源保障 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。 wE(+Z 人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標準外聘專業(yè)人員，保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 bir39。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 5uN 169。 % c 管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 2X^N|! 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點要高，擁有專業(yè)的物業(yè)管理知識，會計算機、懂外語，提倡“高門檻進、高門檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時又是其它崗位的多面 手。%Y 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 f 在具體運作中，管理處經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者， 各項指令下達后，策劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)。每年公司管理技術(shù)部要對業(yè)主進行一次意見調(diào)查，并發(fā)放《業(yè)主意見調(diào)查表》，回收后由公司總經(jīng)理親自拜讀，并給予回復，這樣便于公司在做經(jīng)營管理決策時，隨時了解公司服務(wù)現(xiàn)狀及業(yè)主滿意程度。我們將要求每位員工都是信息收集員，無論是住戶的要求希望，還是區(qū)內(nèi)各類動態(tài)現(xiàn)象的出現(xiàn)；無論是員工情緒的細小變化，還是物業(yè)設(shè)備的異常反應(yīng)等等，凡是對管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權(quán)和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息及時反映給主管或經(jīng)理，以便及時作出處理， 并記錄存盤。 T19q 企業(yè)只有管好人，才能管好事。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人，以保證隊伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。 (詳細內(nèi)容見附件 )Gl0dz[ 分工協(xié)作，層級管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。同時我們還擬定了每一崗位、0 z|?kqV 量化考核，客觀評價：人員管理中 的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。考核不走過場，不講形式。 amp。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對知識、對人格、對價值給予高度尊重。通過充分溝通，實現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長。最終pqgkX 3 amp。為此，我們堅持員工建議制度，設(shè)置員工建議接待機構(gòu)，在廣大員工中 Y 4 x]x. 我們提倡“尊重每一位員工”，堅持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。 169。尊重個體權(quán)利，保持團隊希望。并且針對個性心理做適時的思想工作。做到人人有動 力，個個有壓力。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。通過文化的凝聚功能、引導功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。 kx\r 169。要實現(xiàn)人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā) 展戰(zhàn)略常抓不懈。重點開展外語培訓、計算機培訓和物業(yè)管理培訓，提高員工的綜合素質(zhì)。 x39。 PV8J 培訓的組織形式：公司憑借深圳物業(yè)管理進修學院，在學院的調(diào)控監(jiān)督下， GM 花園管理處具體落實執(zhí)行。 。 自我培訓：主要是電大、夜大、函大等形式。 uu 日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的工作過程。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論 物業(yè)管理的方方面面 yAqVq 常言道：“沒有規(guī)矩，無以成方圓”。 (詳見其他文件 )， 管理規(guī)章制度分類目錄 9+Zdz 一、公共制度： 業(yè)主公約 | 住戶手冊及裝修規(guī)范 pj8 社區(qū)精神文明建設(shè)公約 | 消防管理規(guī)定 +^Ct 暫住人員管理規(guī)定 v{={ 出租房屋管理制度 二、管理運作制度： oC 0{e } N V5Z,bf (=。K |:e N[I pU[z ^= 5AMi T4b=. Ne% %T{Xfo 2139。\ 第二節(jié) 檔案建立和管理 sM}sZd 169。 p21Z}f 1 yLt_K ； RF./ ； =BI 戶管理：主要包括住戶資料 (住房登記表、住戶證件、 l=B=9 等 )、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等； ZCH^4$ ； V:/0q1 ； 5nlVNQ ； ac (車棚 )管理記錄及資料； p%w （會所）管理資料； h7Vw 、治安管理記錄及資料。4V ； 、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件； Aq$Tpq ； ~A | ； CK 發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文； YK I. km39。 JZ B、檔案管理除詳細記錄管理過程外，一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進管理工作，原始資料除收集、整理，編入檔案時初步分析外，應(yīng)形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納，反映 管理漏洞，提出報告和可行性整改意見，物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。 jG ，配置消防器材和防盜門，檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。 J 169。~t 1）管理策劃 b^Y_ ：在“ GM花園”管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。gk(J b)有專業(yè)隊伍， 保潔隊和綠化隊，層層落實。 8OPN8 2）服務(wù)運作（包括但不限于） qe/xg 樓梯、大堂、電梯：每日清掃 2次以上，清除垃圾，保持潔凈； 1q\jj 路面：實行 16 小時全天候保潔，無雜物，無垃圾，道路潔凈，每周沖洗公共通道 2次以上； ${ 生活垃圾：每天上門收集 3次，周圍環(huán)境潔凈； r 游泳池：每日清洗、洗塵 1 次以上，每周消殺 2 次； 喬 木：每周巡查二次，及時修剪枯枝，病蟲枝，名貴 樹種懸掛標識牌； 9 灌 木：每周巡查二次，及時修剪，保持旺盛長勢，注意滅蟲害； ^p,w 花 卉：每周巡查二次，勤澆灌，保持正常生長； :zdQ 草、坪：及時修剪，夏季不長于 15 厘米，春季不長于 10 厘米。 =\ 大面積的衛(wèi)生綠化容易管理好，而衛(wèi)生死角少人問津，為此，管理處將定整潔 內(nèi)容、定整改時間、定整改責任人和定檢查復查人，徹底達到無＂五亂＂的效果，即無亂張貼；無亂涂寫；無亂排水；無亂堆放；無亂豎廣告牌。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 ZmXs=+ 為使“ GM 花園”住戶安居樂業(yè)， S 物業(yè)管理公司在對“ GM花園”進行現(xiàn)場考查和綜合分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)其獨特的地理位置、特點，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責任發(fā)案率為零，火災責任發(fā)生率為零，三車責任丟失率為零 .?2F[.2 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 aa8 2）以技防為主，人防為輔的方式加強治安防范 4 僅有先進的技術(shù)手段是不夠的，我們一貫強調(diào)人的因素始終是第一位的，這也是我們多年來的成功經(jīng)驗。 t 第二，嚴密措施。 FWY= 二級保安 發(fā)生二級火災、發(fā)生自然災害；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號風球 。如道路、交通設(shè)施、各類標牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標識不清、管理方法不當?shù)仍蛟斐勺羰軗p等，我們將視情況對住戶遭受的經(jīng)濟損失承擔總額的 5%100%。 。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。 % (3) gbo[ 我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習，訓練義務(wù)消防隊員救護能力，提高住戶的消防意識，增強自救能力。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對物業(yè)管理的特點，制定出整個物業(yè)系統(tǒng)細致而又嚴密的維修保養(yǎng)計劃和實施方案。ONgh 1）申報：住戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫《裝修申請表》和《裝修項 G( 目清單》，填寫《裝修項目清單》可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進行全面確認，避免裝修戶超出申報范圍裝修的情況。i^l ，住戶與裝修隊均為第一責任者，均獨立承擔責任。 =H 4)巡視監(jiān)管 Ma 管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，監(jiān)管員對每個裝修戶每日至少巡視二次；對頂層復式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視記錄。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 rv^ 39。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這的實踐，積累了豐富的經(jīng)驗，同時，也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂這種 群眾活動方式中走向新的層次。 DTyamp。人們一進入“ GM花園”，馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。經(jīng)過精心設(shè)計和精心維護的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。n 169。我們將秉持“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮 GM 花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，通過提供舒適的服務(wù)項目，將在“ GM花園”經(jīng)過調(diào)查，組成套餐，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。 $cN{ 169。od 10 代辦收訂報刊雜志 w+amp。,) （二） 有償服務(wù)項目表 D39。 24修理、更換燈泡、燈管 1030元 /次 VT`q 25 貼地磚面議 `%}yV 26 貼瓷片面議 Ae\k 商務(wù)服務(wù) 27 傳真 10元 /張 _L 28 打字 元 /字 ` 29 復印 1元 /A4X 30 電話市價 lst 其它 31洗車 10 元 /輛 W39。迅速、及時的溝通將會贏得住戶的高度信賴，反之將傷及物業(yè)管理機構(gòu)信譽，損害業(yè)主對管理機構(gòu)的信任度。 mamp。 根據(jù) GM花園招標書所提供的資料和我司在實地調(diào)研后掌握的大量一手材料作為依據(jù)， GM花園的主要收入來源為住宅樓管理費、停車場管理費和會所經(jīng)營收入 三大類，正常年收入為： 3689688 元，主要支出費用為人工費、公共設(shè)施維護費等項，年支出為： 3610616 元。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 p|d 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 y(