【正文】 *amp。 CYfr 2）檔案管理的基本模式 Dc ，有計(jì)算機(jī)磁盤(pán)、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等，分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 Wjg[g8 第三節(jié) 保潔、綠化 S 169。 Nu` c)有明確的獎(jiǎng)勵(lì)措施，若有扣分因素，相關(guān)責(zé)任人扣發(fā)薪金。 i 3）監(jiān)管措施 :eQ 衛(wèi)生、綠化離不開(kāi)監(jiān)管，在衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組的組織下，對(duì)樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量管理，制定各項(xiàng)考核制度和標(biāo)準(zhǔn)，定時(shí)抽查與隨機(jī)相結(jié)合，每季度進(jìn)行評(píng)比檢查，對(duì)未達(dá)標(biāo)的衛(wèi)生死角予以清理。在人防方面，我們將實(shí)施英國(guó)的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。 zR`a9 一級(jí)保安 發(fā)生群眾集會(huì)示威游行；壞分子團(tuán)體肇事有破壞行為；發(fā)生重大刑事案件等。]`iuz “全員皆兵，預(yù)防為主”是我們開(kāi)展消防管理工作的方式和原則。 cNh`D 169。 k 2）審查：管理處對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對(duì)“ GM 花園”的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定：x A. Aamp。在住戶日常使用過(guò)程中，物業(yè)管理員每?jī)商煅惨曇淮??！耙环矫婧虾踝匀?，一方面合乎理想，這就是美”。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是“ GM 花園”社區(qū)文化最重要和最基本的方面。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 dQ 7 都市人生活節(jié)奏急促，時(shí)間對(duì)上班現(xiàn)代人十分重要，在處理家居生活瑣事問(wèn)題時(shí)，要以最方 便及最舒適的方式解決。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 wD AI （一） 無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目 b 類別序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目 1 家政服務(wù) 01代訂牛奶 Nd 02電話留言服務(wù) m1}=, 03送取干洗衣服 l。b 類別序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目參 考 價(jià) 格 JtD5dY 家政服務(wù) 01清洗排風(fēng)機(jī) 2050 元 /次 02 清洗抽油煙機(jī) 50100元 /次 ^`R~ 03清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng) 1元 /次 ag = 04 鐘點(diǎn)家庭服務(wù)（日常家務(wù)） 13 元 /小時(shí) /人 /(5z 05定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 1小時(shí) /天） 300 元 /月 Z 06定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 2 小時(shí) /天） 450 元 /月 ~。為此我們制定了詳盡的溝通程序。 TrR 為提高服務(wù)質(zhì)量，并保持經(jīng)費(fèi)收支平衡，我公司在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，按低于收入的 10%提取固定管理傭金為 36萬(wàn)元 /年，即 3萬(wàn)元 /月。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 x 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 iXkamp。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 tiFuji 服務(wù)溝通是物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富有技巧的工作。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 ?Uamp。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 a?H%|V 套餐服務(wù)組成：無(wú)償服務(wù)： 17 項(xiàng)，有償服務(wù) ： 33項(xiàng)；同時(shí)根據(jù)“ GM 花園”住戶 ]% uZ 需求，不斷增加和完善服務(wù)項(xiàng)目。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 S . 第九節(jié) 酒店式套餐服務(wù) g 39。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家 來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 aQW 社區(qū)文化應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現(xiàn)出無(wú)處不在的文化氛圍和對(duì)人的尊重和關(guān)懷。隨著時(shí)代的進(jìn) Z 步、科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望生活在一個(gè)更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。 WnEh{1 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進(jìn)行。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 JE5 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 (詳見(jiàn)標(biāo)書(shū)附件 )/G 、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) ($a 、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) , 、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) \ $z9HT { N.=LI N!RW9 y 4=\d^ j[d 、下水道維護(hù)檢查表 b7Gp,t 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管 |$ 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項(xiàng)重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，我們 將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。 !S (2) Y 加強(qiáng)監(jiān)督檢查可防患于未 然，我們將依照本公司 ISO9000 質(zhì)量保證體系的規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必須配備滅火器材，我們還采用專用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測(cè)儀，在小區(qū)內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè)，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 z7 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年對(duì)住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會(huì)。我們將在“ GM花園”建立三級(jí)保安制度如下： [$m 三級(jí)保安 夜間防范；發(fā)生三級(jí)火災(zāi)、懸掛三號(hào)風(fēng)球等。 %e 169。 lb)j 注：消滅衛(wèi)生死角，以＂四定＂抓整潔綠化。 Ramp。管理處各部室每月檢查一次本部門(mén)管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時(shí)將工作記錄文件歸入檔案；管理處經(jīng)理（或經(jīng)理助理）每季對(duì)檔案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無(wú)遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。IbiZ 檔案管理 {6zg 1）管理思路 I]\ A、依照規(guī)定程序收集的各項(xiàng)工作的檔案資料，按科學(xué)方法檢索使用，機(jī)密文件加密，專人管理。 { 1 p= 小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)的活動(dòng)中形成的全部文件和資料的總和。 18. 工程臨時(shí)用電制度 ( 19. 員工工作指引及行為規(guī)范 ly: 20. 辦公區(qū)管理規(guī)定 H 21. 管理人員培訓(xùn)制度 $(RC0 22. 管理人員獎(jiǎng)懲制度 3\K 三、崗位職責(zé)： N4 T。 \ 第一節(jié) 物業(yè)規(guī)范 a|G 169。 amp。并把理論應(yīng)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。采用計(jì)算機(jī)、攝像機(jī)、智能網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)的培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)。這種方式在我們的實(shí)際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 uF7?_ 第三節(jié) 39。 z7 2 zj` 我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客 —— 員工，鼓勵(lì)每一個(gè)人都成為各 自崗位上的專家能手，我們倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，同時(shí)也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn) (詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附件 )，并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。我們的人員管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范?w4!9 一、確定標(biāo) =oW!A GM =Ksbr 知識(shí)層次：為了符合 GM花園小區(qū)高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的大專以上文化程度以外，部分崗位引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人才。 oJm)^ 在內(nèi)部管理上，管理處有定期與不定期的各種會(huì)議，比如每周一次的主管人員例會(huì)；每周五的各班組班務(wù)會(huì)；每月一次的管理處經(jīng)理會(huì)議等等，會(huì)議的內(nèi)容就是反映情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問(wèn)題。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 5 (管理處內(nèi)部運(yùn)作示意圖 )Flvp7 169。 .H_( 綜合部負(fù)責(zé)后勤、人事、財(cái)務(wù)及社區(qū)文化等事務(wù)，物業(yè)部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通、消防、環(huán)保、社區(qū)衛(wèi)生和綠化服務(wù)及其它物業(yè)管理事務(wù)管理，工程部負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及便民維修，會(huì)所部負(fù)責(zé) GM花園小區(qū)會(huì)所、小區(qū)巴士及提供“酒店式家居服務(wù)”等便民服務(wù)。深圳物業(yè)管理論 壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 BrDTb 169。管理層基本素質(zhì)要求通過(guò)外語(yǔ)、計(jì)算機(jī)和智能化考核，學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)專業(yè)人才。 ~pWiH 處理率 95%100%處理的有效投訴／有效投訴 100%r 19 維修服務(wù)回訪率 95％ 98％維修回訪次數(shù)／維修服務(wù)次數(shù) 100%1．建立健全回訪制度； 2．做好維修、回訪記錄； 3．加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。備正常運(yùn)行 ,技術(shù)人員檢修 ,確保安全有效 。 amp。逐漸培養(yǎng)良好情操，形成 GM花園重要特色之一。我們將在“ GM 花園”借鑒這種富有實(shí)效的措施。 W 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 cU 創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 AH 制定業(yè)主、使用者個(gè)性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 tIy0 第三節(jié) 物業(yè)管理改進(jìn)工作 r 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 }l 現(xiàn)代人經(jīng)過(guò)努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，物業(yè)價(jià)值是業(yè)主的利益。利益的根本矛盾：現(xiàn)時(shí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面 面 famp。M+ 某舊住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 ]GkQC。e_,1 169。 ~BlEnM 178。 z+C!OJ 178。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 !l 第二節(jié) 管理服務(wù)思路 aX+*~a 169。 b1zUce 169。 `2 169。 *jxtH 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來(lái)討論物業(yè)管理的方方面面 T= 實(shí)行物業(yè)管理報(bào)告制度，提倡工作透明化 v,S7 “ GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實(shí)行 “管理報(bào)告”制度，每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開(kāi)，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見(jiàn)和建議，加強(qiáng)相互溝通。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識(shí)。 4 序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)測(cè)算依據(jù)主 要措 施 K 1公共場(chǎng)所設(shè)施保潔率 98％安排、實(shí)踐保潔的公共場(chǎng)所、設(shè)施／公共場(chǎng)所、設(shè)施總 計(jì) 100%，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格； 、休息日、休息時(shí)間為保潔重點(diǎn)區(qū)間 。 9vZ%% 7 房屋完好率 98%100%(完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積 )／總建筑面積 100％ 檢查制度； 行一次全面分項(xiàng)檢修； ，無(wú)人為損壞事件。 |KB 13 停車場(chǎng)、單車棚完好率 95％ 99%完好的設(shè)備設(shè)施／停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備總計(jì) 100% 。 18 住戶有效投訴率 2‰ (年 )1‰年以下有效投訴／投訴總計(jì) 100%1．做好各項(xiàng)管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社