【正文】 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。也是看起來很簡單。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。引到多少電算多少電?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。我就不多說了。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。買的人也少。規(guī)劃部門都這么掌握。不過這個不代表一般規(guī)律。不值得多說。消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。在這個方面，審查那也是越來越嚴。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這個稍微在圖上畫一下就知道了。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。首先當然是從源頭設(shè)計查起。最后兩邊都說服不了對方?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。搞施工的就沒幾只好鳥。大家知道一下就行?？傊褪遣皇芾怼Ｎ疫@里講的還只是個小手段。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。這是什么概念？這是卡死你的概念。上級政府震怒，云云。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。就是讓老百姓沒錢買房子。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。這個效果，我就不多說了。這個活就叫放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。唉1預(yù)售許可證終于說到這個了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。隨便你怎么公示。這個叫預(yù)測繪。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。盡我的理解講那么一點吧。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。不多說了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。那么我們就利用這個懸空期吧。辦得快的話，只需要懸空半個小時。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。這個企業(yè)也不說什么。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。第三篇：前期手續(xù)報建流程前期手續(xù)報建流程—→市地震局《地震安全性評價報告》[城中村改造范圍內(nèi)市政及公用設(shè)施用地，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用地，回遷安置村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，以劃撥方式供地]市發(fā)改委批文————→市規(guī)劃設(shè)計院《交通影響評價報告》（可行性研究報告、環(huán)評等）用地處— →規(guī)劃主管行政部門批準的拆遷紅線圖，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（拆遷）——→市規(guī)劃局—→規(guī)劃設(shè)計條件，人防、消防、環(huán)保（環(huán)評）等部門設(shè)計意見（5張總平圖、1套電子圖、透視圖）、日影分析結(jié)果、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計院：兩個以上圖紙設(shè)計方案、電子圖、透視圖，市人防辦出具的《人防設(shè)計要求》，施工圖設(shè)計（2套及電子圖）[設(shè)計院人防部分設(shè)計與省人防設(shè)計院進行溝通]建管處— 渣土辦：渣土處置費《辦理渣土處置證》持相關(guān)合法文件到市城中村改造領(lǐng)導小組辦公室備案后報市收費局，經(jīng)市政府批準后予以減免用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋，包括回遷給村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)、服務(wù)及辦公設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、渣土處置費、墻改費→市人防辦：防空地下室異地建設(shè)費（區(qū)人防填表市人防窗口報建），市、區(qū)規(guī)劃局檢查科現(xiàn)場勘查辦理《建設(shè)項目公示牌》→審圖機構(gòu)對施工圖審圖完成《審查報告書》設(shè)計院全套施工圖設(shè)計完成————→市消防支隊審圖簽發(fā)《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》[人防部分設(shè)計與省人防設(shè)計院溝通]→市氣象局審圖簽發(fā)《防雷裝置設(shè)計核準書》→省人防設(shè)計院審人防部分圖紙，人防監(jiān)理站備案〈房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金〉→施工合同備案—→環(huán)保審查招標公司——→建設(shè)項目監(jiān)理招標完成、銀行資金證明—→施工合同招標完成（集中交費）—→建設(shè)局窗口領(lǐng)取 《施工許可證》[報建窗口（設(shè)計合同、勘查合同、監(jiān)理合同備案）] —→市質(zhì)監(jiān)站備案第四篇：項目前期報建工作總結(jié)項目前期報建工作總結(jié)一、規(guī)劃方案審批階段，規(guī)劃為主辦部門，消防、綠化、環(huán)保、人防為協(xié)辦部門實行并聯(lián)審批。具體所交要件 如下：規(guī)劃（1）書面申請（原件1 份）；（2）投資備案證（復(fù)印件1 份）；（3）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2 份，含電子光盤）；（4）彩色渲染圖（1 套，限重要地段，重要節(jié)點及建設(shè)項目）消防（1）《建筑工程消防設(shè)計申報表》（原件1 份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1 份，含電子光盤）；（3）設(shè)計單位消防自審小組自審意見書（原件1 份）。方案階段涉及到市規(guī)劃局信息中心核面積，這個程序穿插在規(guī) 劃發(fā)完協(xié)辦通知后，由規(guī)劃經(jīng)辦人簽字同意去核面積后再由開發(fā)商拿 去核，要件是方案階段的建筑圖1 套（含光盤，要嚴格按照規(guī)劃規(guī)定 的圖層進行畫圖）。注意：工程勘察報告要求是初勘以上深度，歷時大概10 個工作 日。市政（1）初步設(shè)計圖說（原件1 份，含電子光盤）；（2）綜合管網(wǎng)圖（原件1 份）；（3）燈飾效果圖（一式兩份，含電子光盤）4（4）規(guī)劃方案審查意見（復(fù)印件1 份）。三、施工圖階段 拿到初設(shè)批復(fù)后，準備做施工圖，施工圖完成后找審圖公司審圖，獲得審圖合格書； 施工圖階段需報資料：（1）書面申請（原件1 份）；（2）申請人身份證明（復(fù)印件 1 份，被委托人身份證復(fù)印件加 蓋公司公章）；（3）國有土地使用證及附圖（復(fù)印件1 份）；（4）建設(shè)工程設(shè)計方案審查意見（復(fù)印件1 份）；（5）施工圖建筑部分（加蓋設(shè)計單位資質(zhì)印章，原件 2 份，附 電子文檔）；（6）建設(shè)項目報建申請表； 5（7）施工圖審查報告（復(fù)印件1 份）；（8）戶型統(tǒng)計（90 ㎡為界，戶數(shù)及戶數(shù)比例，面積及面積比例，滿足90/70 政策）；（9）初設(shè)及附圖（復(fù)印件1 份）。六、報質(zhì)量、安全以及施工許可 報質(zhì)量、安全以及施工許可三者可以同時進行，但值得注意的是 在報施工許可之前，必須要完善相關(guān)費用的繳納，城市配套費、綜合 服務(wù)費、質(zhì)量監(jiān)督費、定額測定費、民工保證金。8第五篇：項目前期報建工作總結(jié)房地產(chǎn)報建榮翼 發(fā)布于 20130709 瀏覽 51人次項目前期報建工作總結(jié)一、規(guī)劃方案審批階段規(guī)劃為主辦部門，消防、綠化、環(huán)保、人防為協(xié)辦部門實行并聯(lián)審批。具體所交要件如下：規(guī)劃（1）書面申請（原件1 份）；（2）投資備案證（復(fù)印件1 份）；（3）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（2份，含電子光盤）；（4）彩色渲染圖（1 套，限重要地段，重要節(jié)點及建設(shè)項目）消防（1）《建筑工程消防設(shè)計申報表》（原件1 份）；（2）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案（1份，含電子光盤）；（3）設(shè)計單位消防自審小組自審意見書（原件1 份）。方案階段涉及到市規(guī)劃局信息中心核面積，這個程序穿插在規(guī)劃發(fā)完協(xié)辦通知后，由規(guī)劃經(jīng)辦人簽字同意去核面積后再由開發(fā)商拿去核，要件是方案階段的建筑圖1 套（含光盤，要嚴格按照規(guī)