【正文】 期）為主，銷售狀況良好，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 9800 元 /㎡左右。 ③ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 深圳市政府為扶持高新技術(shù)企業(yè)而設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在近兩年的政策傾斜下，正日新月異的加速建設(shè)， 現(xiàn)已出具規(guī)模。由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓建設(shè)成本低，因此租金水平亦低（ 35— 40 元 /㎡），自然會(huì)吸引一部分高新技術(shù)小企業(yè)入駐。 （ 2） 置業(yè)群體特征 多數(shù)寫字樓的客戶以小型的資訊、投資、設(shè)計(jì)、廣告、電腦公司為主流客戶： 200 ㎡以上的開間做主要戶型的寫字樓如江蘇大廈、報(bào)業(yè)大廈的客戶檔次相對(duì)較高，有證券公司、律師事物所等。 總價(jià) 車公廟片區(qū)寫字樓單位總價(jià)于 57 萬(wàn)元至 135 萬(wàn)元之間；中心區(qū)寫字樓單位總價(jià)則相對(duì)較高，介于 60 萬(wàn)到 420 萬(wàn)元之間。 區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（二） 物業(yè)名稱 單位面積（㎡） 主力戶型（㎡） 主力客戶群 總樓層 展示性 交通樞紐大廈 交通辦公樓 200300 小型設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)公司、投資公司 25 深南路邊，展示性強(qiáng) 創(chuàng)展中心 510F 大載間寫字樓、1213F 公寓式辦公樓 4075 裝飾公司、網(wǎng)絡(luò)公司、投資公司電腦公司、外資企業(yè)等 29 深南路邊；樓宇標(biāo)識(shí)性明顯；展示性強(qiáng) 創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 300、 47 800 475 小型電子公司、裝飾公司、設(shè)計(jì)公司 20 天安工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差 大慶大廈 30120 6085 設(shè)計(jì)公司、產(chǎn)品代理公司、工貿(mào)公司 33 位于深南路邊，展示性強(qiáng) 世貿(mào)中心 招商銀行總部華為公司、金融證券公司 39 深南路邊；西部辦公組團(tuán)標(biāo)志性建筑昭示示性極強(qiáng) 蒼松大廈 80300 150 左右 設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、事務(wù)所 22 泰然工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 21 25 27 41 4463 270 大型公司總部證券公司、律師事務(wù)所 50 先期限開發(fā)的辦公物業(yè)這一位于深南路邊，展示性極強(qiáng) 奧林匹克大廈 95整層 90120 電腦公司、設(shè)計(jì)公司、小公司 27 商報(bào)路、展示性一般 江蘇大廈（公寓） 190、 2 300、 350（ 404707 8085） 200（ 50） 大型公司總部、證券公司、中 /大型投資公司、律師事務(wù)所 51 中心區(qū)內(nèi)、樓宇形象好、展示性強(qiáng) 壹世界 55300 200400 商貿(mào)公司、投資公司 28 臨紅荔路新洲路，展示性一般 中銀大廈 50整層 100136 金融投資公司、外企公司電腦公司 28 臨紅荔路，中心區(qū)內(nèi) 嘉匯新城 主力 80、 10 150、19 1200 109 小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司、投資客 38 位于深南路邊、展示性強(qiáng) 國(guó)際文化大廈 50400 80150 小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司 29 臨深南大道，展示性強(qiáng) 國(guó)際商會(huì)大廈 519自由組合 200 商貿(mào)公司、投資公司上市公司、房地產(chǎn)相關(guān)公司 28 中心區(qū)南區(qū)內(nèi)，展示性強(qiáng) 調(diào)查結(jié)論 ◇ 寫字樓項(xiàng)目大多對(duì)形象展示要求較高； ◇小型公司、代理公司、律師事務(wù)所等要求 40— 70 平方米單位的寫字樓； ◇大、中型公司要求 200 平方米以上單位的寫字樓； ◇普通公司接受 100— 200 平方米單位的寫字樓 。健身房。 ◇ 目前車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶主要是三類：①電子類；②廣告及投資顧問(wèn)類；③實(shí)體類（即前店后廠類）。且未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ螅? 通過(guò)區(qū)域模型直觀展示；組織媒體進(jìn)行片 區(qū)炒作， 讓客戶理解和認(rèn)同其未來(lái)前景價(jià)值勤，制作相關(guān)主題印刷品 2 S2 20xx 年行將通車的地鐵出入口位于本項(xiàng)目 100 米區(qū)域內(nèi)，再加之緊鄰 深南大道，南側(cè)臨濱海大道，交通十分方便，便利的交通將會(huì)創(chuàng)造出 無(wú)限的商機(jī)； 在樓書等印刷宣布傳品上明確標(biāo)示出車行路線和公交、地鐵部位置 3 S3 緊臨深南大道，屬深南大道沿線物業(yè)，北面昭示效果強(qiáng) 制作大型樓體條幅、廣告牌加以充分利用 4 S4 南北兩面有開揚(yáng)的景觀，高層南向單位可眺海景、青山， 高層北向單位可望農(nóng)翠綠、安托山脈 印刷品宣傳品上實(shí)景展示 5 S5 每個(gè)單位帶獨(dú)立洗手間，每層又設(shè)公用洗手間、方便客戶據(jù)需 要取舍適用，即可拆除獨(dú)立洗手間擴(kuò)大工作面積，又可保留 它以增加舒適度 設(shè)置示范單位展示層；在印刷宣傳品上設(shè)計(jì)具體案例進(jìn)行說(shuō)明；作為一個(gè)主賣點(diǎn)包裝宣傳。 “性能價(jià)格比”提升之道 （樓頂?shù)臉?biāo)志性設(shè)計(jì)；內(nèi)外裝修精巧、時(shí)代感設(shè) 計(jì)）； （參見下圖）； 基本功能面積一覽表 分類 名稱 數(shù)量 大小 檔次要求 位置建議等 大廈自有 自營(yíng)面積 會(huì)議室 2 間 各 30 人 高檔 裙樓（帶先進(jìn)的視吸設(shè)備、視頻會(huì)議系統(tǒng)） 1 間 60 人 中高檔（多功能） 裙樓或地下室 職工餐廳 1 間 150 人 中檔 地下室（配置 3 臺(tái)微波爐； 2 臺(tái)多功能電飯煲） 熱水機(jī)、果汁機(jī)、咖啡機(jī)等 1 臺(tái)； 5 張餐臺(tái) 自助式茶水間 1 間 實(shí)用面積 45 平米 中檔 自助式洗衣房 +沖涼房 1 間 實(shí)用面積 50 平米 中檔 （合約 350 平米） 頂樓；聯(lián)合《計(jì)算機(jī)世界》等機(jī)構(gòu)建設(shè) 帶 指 定 營(yíng) 業(yè) 范圍、優(yōu)惠優(yōu)惠價(jià)服務(wù)大廈客戶等條件出租面積 資訊館 /休閑交流平臺(tái) 1 間 800 平米 中檔 裙樓 商務(wù)中心 1 間 實(shí)用面積 20 平米 中檔 裙樓 24 小時(shí)便利店 1 間 實(shí)用面積 60 平米 中檔 裙樓 商務(wù)咖啡廳 1 間 實(shí)用面積 80 平米 中高檔 裙樓 主題式酒吧、沙龍式清吧 2 間 實(shí)用面積各 150 平米 中高檔 裙樓 中西餐廳 1 間 實(shí)用面積 300 平米 中高檔 裙樓 （裙樓合計(jì)約 650 平米） C. 營(yíng)銷塑造 a. 獨(dú)特的推廣主題 b 大氣的推廣名稱 c 價(jià)值感極強(qiáng)的宣傳物料 d 到位的局部實(shí)景展示 項(xiàng)目定位之物業(yè)定位 中心西區(qū)世貿(mào)商圈 “超時(shí)尚”寫字樓 （實(shí)在、實(shí)用、實(shí)惠兼精巧體面） 項(xiàng)目定位之市場(chǎng)定位 銷 售 價(jià) 格 項(xiàng)目市場(chǎng)定位圖 英 龍 大 廈 有色大廈 財(cái) 富 大 廈 喜 年 中 心 2． 7 項(xiàng)目定位之客戶定位 寫字樓客戶分析 （參見下頁(yè)附表） 項(xiàng)目客戶定位分析 客戶分類 具體描述 主要分布 1 按行業(yè) 分 工貿(mào)類（有實(shí)業(yè)背景） 電子、通訊、新材料、機(jī)電、辦公自動(dòng)化 科技園商圈：車公廟商圈：華強(qiáng)北商圈：南山商圈 2 其它 （比較分散） 3 純貿(mào)易類（進(jìn)出口、代理、批發(fā)零售） 國(guó)貿(mào)商圈：華強(qiáng)北商圈，中心區(qū)商圈：東門商圈 4 金融、證券、保險(xiǎn)類 地王商圈：中心區(qū)商圈 5 資本投資類 地王商圈：是心區(qū)商圈 6 服務(wù)于企業(yè)的企業(yè)類（管理咨詢、法律顧問(wèn)、設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)、資訊媒體等） 華強(qiáng)北商圈：車公廟商 7 按成立年限分 創(chuàng)業(yè)初期（ 03 年） 華強(qiáng)北商圈：車公廟商圈：東門商圈 8 創(chuàng)業(yè)中期（ 35 年） 華強(qiáng)北商圈：車公廟商圈：國(guó)貿(mào)商圈 9 成長(zhǎng)期（ 510 年） 國(guó)貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈 綜合 品質(zhì) 10 成熟期（ 10 年以上） 國(guó)貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈 11 按資本來(lái)源分 內(nèi)資 （比較分散） 12 港資 國(guó)貿(mào)商圈：地王商圈 13 外資 國(guó)貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈 需求面積范圍或要求 價(jià)格承受力 運(yùn)營(yíng)費(fèi)低廉程度要求 功能完善程度要求 物業(yè)形象檔案要求 周邊配套齊全程度要求 交通停車方便程度要求 物業(yè)投資回報(bào)要求 片區(qū)行業(yè)集中度要求 景觀要求 人均面積盡可能大 普遍追求中等偏下 偏高 偏低 偏低 偏高 偏低 偏高 高 偏 低 （比較分散） 普遍追求中等偏下 偏高 偏低 偏低 偏高 偏低 偏高 偏高 偏低 人均面積盡可能小 普遍追求中等偏下 偏低 偏高 偏高 偏低 偏高 偏高 偏高 適中偏高 1000 平米以上 承受力高 偏低 偏高 高高深莫測(cè) 偏低 高 適中偏高 適中 偏高 人均面積偏大 承受力高 偏低 偏高 偏低 高 適中偏高 適中 偏高 人均面積盡可能大 中等價(jià)位 偏高 偏高 偏高 偏高 偏高 適中偏高 偏高 適中偏高 50300 偏低 很高 偏低 中等偏低 偏高 中等偏高 偏高 偏低 偏低 150600 中等偏低 偏高 中等偏高 中等偏高 偏高 中等偏高 適中偏高 適中偏高 適中偏高 5001500 中等偏低 中等 中等偏高 偏高 偏低 高 適中偏高 適中偏高 適中偏高 1000 以上 承受力高 偏低 偏高 偏高 偏低 高 適中 適中偏高 偏高 人均面積偏小 （比較分散） 偏高 偏低 中等偏高 中等偏高 中等偏高 適中偏高 適中偏高 適中偏高 人均面積偏小 中等偏高 中等 中等 偏高 偏低 高 適中 適中偏高 適中偏高 人均面積偏小 承受力高 偏低 偏高 高 偏低 高 適中 偏高 偏高 2。 核心推廣主題 70 年的“展業(yè)”解決方案 我們的目標(biāo)客戶最大的心愿就是想盡早、盡快、盡量低成本的拓展自己的事業(yè)，性能價(jià)格比高，且價(jià)格在他們的承受范圍之內(nèi)的物業(yè)是他們的首選。 參觀人流所能接觸到的地方都要利用起來(lái)展示或體現(xiàn)樓盤價(jià)值。 售樓處辦公用品清單 銷售大廳： 匯線通 8 線：傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、飲水機(jī)、 POS 機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)各一臺(tái)；音響（提前接線）、無(wú)線 MIC、大屏幕背投影電視各 一套；接待臺(tái)（雙層）一套； 辦公室 辦公臺(tái)椅 4 套（英龍、世聯(lián)各兩套）；文件柜；更衣架； IDSN 上網(wǎng)電腦、打印機(jī)各兩臺(tái)；保險(xiǎn)柜、飲水機(jī)各一臺(tái)； 其它 煙灰缸、紙婁、紙巾、復(fù)印紙一批 3． 1． 3 看樓通道 要點(diǎn)：保證通道的采光與通風(fēng)；保證整潔、干凈、有裝飾；墻面應(yīng)有處理，布置一定的展板；有導(dǎo)示牌指引方向； 注意點(diǎn)：通風(fēng)與采光要好，燈光展示板宣染出的氣氛，通道中的導(dǎo)示明顯； 3． 1． 4 售樓處前廣場(chǎng) 參照“漢唐大廈”實(shí)景 注意點(diǎn)：室外的廣場(chǎng)的狀態(tài)直接表達(dá)了開 發(fā)展的開發(fā)理念，環(huán)境的提高前透支是一種信心、實(shí)力的體現(xiàn)。 樣板房早期建議在第 6 層，具體根據(jù)“征集樣板客戶，贈(zèng)送樣板裝修費(fèi)”活動(dòng)結(jié)果實(shí)施裝修；后期根據(jù)需要增設(shè)第 8 層復(fù)式樣板房和高層樣板房。 3． 2． 2 海報(bào) ◆內(nèi)容以濃縮樓書中的形象與賣點(diǎn)為主，結(jié)合不同的營(yíng)銷活動(dòng)制作不同主題 ◆海報(bào)比樓書、折頁(yè)成本低，表現(xiàn)的內(nèi)容可更豐富、活潑 ◆可用于對(duì)登記客戶直郵 ◆ 4 開對(duì)折、彩頁(yè)、雙面 3． 2． 3 折頁(yè) ◆小開本，易折帶 ◆比較實(shí) 地表現(xiàn)樓盤價(jià)值資訊 ◆投資方面重點(diǎn)介紹本樓盤的投資收益，租金回報(bào)。 3． 2． 6 費(fèi)用預(yù)算 見下表 形象包裝費(fèi)用預(yù)估表 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 小計(jì)（萬(wàn)元） 區(qū)域模型 5 萬(wàn) 1 主體模型 7 萬(wàn) 1 樓書 30 萬(wàn) 3000 份 海報(bào)、折頁(yè) 2 萬(wàn) 共 6000 份 展板 1200 元 /塊 10 背景板 400 元 /平方米 20 平方米 其它（網(wǎng)頁(yè)、紙袋、式算紙等） 3 合計(jì) 備注：內(nèi)部家私，放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計(jì)入 以上預(yù)算及項(xiàng)目?jī)H是我們現(xiàn)階段的初步計(jì)劃，詳細(xì)方案需與廣告公司確定后，另行提供。 3． 2． 2 媒體計(jì)劃 ◆導(dǎo)入期：開盤前以贊助專欄文章的形式樹立知名度； ◆開盤前一周：核心主題形象廣告 ◆開盤后兩個(gè)月：系列售賣廣告 ◆ 春節(jié)前兩個(gè)月：系列事件營(yíng)銷 /促銷廣告 說(shuō)明：具體計(jì)劃將在開盤前 1 個(gè)半月作出 3． 3． 3 費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)國(guó)際文化大廈、國(guó)際商會(huì)大廈一期等樓盤的統(tǒng)計(jì)，媒體廣告費(fèi)