【正文】 x 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已見(jiàn)成效，投融資體制改革逐步深化，隨著奧運(yùn)項(xiàng)目加大實(shí)施力度，城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展步伐加快和區(qū)域優(yōu)勢(shì)逐步發(fā)揮等因素的作用下，北 京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的形勢(shì)。 以下我司將按照項(xiàng)目自身?xiàng)l件，進(jìn)行由宏觀到微觀的深入分析。真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤(rùn)相對(duì)最大化 的思路。 提煉區(qū)域市場(chǎng)（包括個(gè)案分析）的物業(yè)樣本所反映的狀況、特征。 研究的作用 為本項(xiàng)目的未來(lái)規(guī)劃給予方向上的指導(dǎo)，提供充足的理論依據(jù)、數(shù)據(jù)支持等，以保證地塊的可行性研究是在國(guó)家的總體規(guī)劃前提下進(jìn)行的，從而保證項(xiàng)目地塊可行性研究的宏觀調(diào)控性、科學(xué)性以及未來(lái)的可實(shí)施性。 第五階段：撰寫(xiě)報(bào)告的同時(shí)，我司將針對(duì)本項(xiàng)目地塊可行性報(bào)告中存在的疑點(diǎn)和不足，組織二次調(diào)研和補(bǔ)充調(diào)研，對(duì)一次調(diào)研之?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證和完善，從而保證報(bào)告的真實(shí)性和完整性?；谝陨暇C合考慮 ,本項(xiàng)目地塊全案策劃報(bào)告所需之?dāng)?shù)據(jù)，存在涉及物業(yè)類(lèi)型較多、收集信息量較大、獲取信息難度較大、信息類(lèi)型多種多樣等難點(diǎn)，同時(shí)必須保證獲取數(shù)據(jù)具有針對(duì)性和可利用價(jià)值，因此我司確定市場(chǎng)調(diào)研工作將采取如下方式進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)最大化、投資風(fēng)險(xiǎn)最小化是我司追尋的最終目標(biāo)。 結(jié)合本項(xiàng)目地塊的具體狀況以及自身塑造可行性之特征。我司相 信，通過(guò)專業(yè)的前期市場(chǎng)調(diào)研及一系列系統(tǒng)分析工作，將出具關(guān)于本項(xiàng)目發(fā)展的可行性定位策略，從而推進(jìn)貴我雙方之合作進(jìn)程，并以經(jīng)濟(jì)效益為衡量尺度初步確定本地塊未來(lái)之發(fā)展策略，使本項(xiàng)目地塊充分展現(xiàn)自身所擁有的功能高度以及商業(yè)特性。 通過(guò)我司 行之有效的科學(xué)調(diào)研方式、方法，力求為本項(xiàng)目定位思路提供較為充分的信息資源及借鑒因素，盡最大可能性的發(fā)揮本項(xiàng)目自身功能特性。 2 研究方式 我司根據(jù)本項(xiàng)目具體情況，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位所需數(shù)據(jù)之要求，制定科學(xué)、詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研程序，為后期分析工作提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從而保證市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的客觀性和實(shí)效性，為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和有力依據(jù)， 以此通過(guò)有效結(jié)論 ,為項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)運(yùn)作提供指導(dǎo)性方案。 第二階段：針對(duì)項(xiàng)目定位所需之市場(chǎng)信息及數(shù) 據(jù)資料，進(jìn)行區(qū)域?qū)嵉卣{(diào)研，通過(guò)訪談、調(diào)查、發(fā)放問(wèn)卷等方式實(shí)地收集各項(xiàng)目名稱、地理位置、交通組織、建筑形式、技術(shù)指標(biāo)、租售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)狀況、目標(biāo)人群等各種可用信息，從而為后期分析工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及信息； 第三階段：在實(shí)地調(diào)研的同時(shí)，分配若干人員進(jìn)行北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、寫(xiě)字樓、酒店、住宅、商業(yè)等物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)走勢(shì)等資料，為項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析、各物業(yè)發(fā)展策略分析提供基礎(chǔ)資料；同時(shí)將分派部分人員與規(guī)劃局、土地局、估價(jià)所等相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，獲取為可行性效益、財(cái)務(wù)分析所 用的各項(xiàng)內(nèi)部信息和資料； 第四階段：在前期數(shù)據(jù)收集基本完成后，根據(jù)實(shí)際分析結(jié)果，進(jìn)行針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的專項(xiàng)訪問(wèn)，以求找到項(xiàng)目真正的可行性方案。 國(guó)家對(duì)城市整體布局的規(guī)劃、設(shè)想等。 充分選取區(qū)域內(nèi)各類(lèi)物業(yè)類(lèi)型的針對(duì)性較強(qiáng)的參考樣本目標(biāo)。 通過(guò)我司前期的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確的找到本項(xiàng)目的定位依據(jù)及方案，同時(shí)為后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)租售價(jià)格及推廣方案提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。因此，我司認(rèn)為，本報(bào)告的有效期只能持續(xù)到 20xx 年 6 月份之前，也即從現(xiàn)在起到 20xx 年 6 月，本報(bào)告所涉及到的調(diào)研、定位都有很大參考價(jià)值，而一旦過(guò)了 20xx 年 6 月，本報(bào)告的參考價(jià)值將因?yàn)閷?shí)效性而難以得到保證。這一速度與近 10年來(lái)北京市經(jīng)濟(jì)平均增速 %接近，表明北京經(jīng)濟(jì)仍處于較快增長(zhǎng)的軌道上。從城八區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量看，石景山地區(qū)處于第七位，高于崇文區(qū)低于宣武區(qū)；從地區(qū)生產(chǎn)總值的增速看，石景山地區(qū)高于全市增幅 2 個(gè)百分點(diǎn)，位于城八區(qū)的第五位；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)比重最高的區(qū)縣是東城區(qū)，比重達(dá)到 %，石景山的第二產(chǎn)業(yè)比重最高。據(jù)此，石景山重新調(diào)整了城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，確定今后要建設(shè) 13 個(gè)城市功能區(qū)，包括： 4 個(gè)現(xiàn)代 居住區(qū)、 6 個(gè)綜合商貿(mào)區(qū)、 2 個(gè)旅游區(qū)、 1 個(gè)高科技園區(qū)。其中，住房消費(fèi)增速由一季度的 %提高到 25%，全市共銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)平方米。其中，食品類(lèi)、居住類(lèi)價(jià)格分別上漲 %和 %，共拉動(dòng)總指數(shù)上升 個(gè)百分點(diǎn)。 連鎖經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定發(fā)展： 截至 05 年 6 月底，我市連鎖企業(yè)門(mén)店總數(shù)達(dá)到5720 個(gè)，同比增長(zhǎng) %，累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)對(duì)限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，化妝品和金銀珠寶類(lèi)零售額分別增長(zhǎng) %和 %，對(duì)限額以上企業(yè)零售額的貢獻(xiàn)率為 %；家居用品中的家電和音像器材類(lèi)零售額增長(zhǎng) %，家具增長(zhǎng) %，建筑及裝潢材料類(lèi)增長(zhǎng) %，合計(jì)貢獻(xiàn)率為 %；通訊器材類(lèi)零售額增長(zhǎng) %；中西藥品類(lèi)增長(zhǎng) %。 通過(guò)北京市 05 年前三季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與歷年的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，我們可以看到，北京市繼續(xù)保持穩(wěn)步、快速 的增長(zhǎng)勢(shì)頭。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，僅高于豐臺(tái)，居第七位，增速在城八區(qū)中居第三位。 13 季度，全區(qū)零售額增速低于全市零售額增速 個(gè)百分點(diǎn)（北京市零售額同比增長(zhǎng) 11%），占全市比重 %，與去年持平。從高低收入分組來(lái)看， 20%低收入組人均可支配收入同比增長(zhǎng) %。 用類(lèi)商品在消費(fèi)領(lǐng)域中居主導(dǎo)地位。今年前三季度實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長(zhǎng) 18%，增速低于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)；物美集團(tuán)由于 20xx 年下半年以來(lái)減少了對(duì)外埠的配送，以及經(jīng)營(yíng)不理想， 05 年前三季度實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，物美 13 家綜超店“十一”黃金周零售額同比下降 8%；小白羊超市因門(mén)店同比減少 3 家，以及經(jīng)營(yíng)不理想，同比減少零售額近 億元。 3 住宅市場(chǎng) 31 北京市住宅總體投資 圖表：北京 199920xx 年商品住宅投資及開(kāi)發(fā)宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 年度 投資額 施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售額 新增空置面積 均價(jià) 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 633 20xx 年 776 6759 2344 20xx 年 19 月 6758 京商品住宅開(kāi)發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，尤其是 20xx 年和 20xx 年增速加快， 20xx 年全市全年完成住宅投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；20xx 和 20xx 年北京 商品住宅穩(wěn)步增長(zhǎng)，到 20xx 年 9 月份北京住宅投資仍保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，說(shuō)明北京市的住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度有點(diǎn)緩和，但保持增長(zhǎng)上升趨勢(shì)。其中，商品住宅施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比上年同期低 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 商品現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)成交 萬(wàn)套， 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) ％和 ％；商品期房預(yù)售成交 萬(wàn)套， 萬(wàn)平方米，同比分別下降 ％、 ％。其中京漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、興華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有大規(guī)模商品房竣工，僅此三家完成商品房銷(xiāo)售額 、銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，分別占全區(qū)商品房銷(xiāo)售額的 %、銷(xiāo)售面積的 %。首先，西北四環(huán)將推出緊鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館的 紫金長(zhǎng)安 、酈城后期的 TOWNHOUSE 等，而主打街區(qū)文化的綜合社區(qū) 第七街區(qū) 的面世將打響岳各莊區(qū)域開(kāi)發(fā)的第一炮，除經(jīng)濟(jì)適用房 西府景園 外，目前已知的即將推出的項(xiàng)目還有岳各莊橋西北角的珠江房地產(chǎn)項(xiàng)目、鄭常莊危改小區(qū)、 長(zhǎng)安新城 50 萬(wàn)平方米的商品房部分等。相信今年石景山的房地產(chǎn)將帶給人們更多的精彩。而東、西二環(huán)，東三環(huán)以及中關(guān)村南、北大街周邊是北京市寫(xiě)字樓的主要集聚區(qū)，集中了國(guó)貿(mào)、燕莎、建國(guó)門(mén)、金融街、中關(guān)村等頂級(jí)寫(xiě)字 樓商圈。寫(xiě)字樓將成為 08 年前商務(wù)地 產(chǎn)的增量之一。 從近幾年的市場(chǎng)供應(yīng)狀況及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)期來(lái)看，隨著北京市三大商務(wù)區(qū) CBD、金融街、中關(guān)村，及奧運(yùn)村規(guī)劃的逐漸落實(shí)，北京市寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)將進(jìn)一步向國(guó)貿(mào)、建國(guó)門(mén)、燕莎、中關(guān)村、亞運(yùn)村等熱點(diǎn)核心區(qū)域集聚，北京市寫(xiě)字樓商圈的集聚度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。平方米跌到了 2 季度的 美元 /月平方米，租金水平有一定的提高。這些企業(yè)出于務(wù)實(shí)的態(tài)度，相當(dāng)一部分愿意 選擇位置、條件相對(duì)較好的次甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓、商住項(xiàng)目，或價(jià)格相對(duì)低廉的獨(dú)立性強(qiáng)的中小規(guī)模獨(dú)樓辦公。 5 酒店市場(chǎng) 51 北京市星級(jí)酒店數(shù)量 近年來(lái)，北京酒店業(yè)步入快速發(fā)展期，酒店業(yè)布局開(kāi)始由城市中心地區(qū)呈發(fā)散狀向郊區(qū)縣擴(kuò)展，一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣先后建成了一批高檔次的四星級(jí)和五星級(jí)酒店。北京星級(jí)酒店入住率為 60%左右，比香港、東京、漢城和巴黎等著名國(guó)際城市的入住率低 10 個(gè)百分點(diǎn)左右。 從下表中可以看到，酒店數(shù)量最多的是朝陽(yáng)區(qū)，其次是海淀區(qū)，東城區(qū)第三，而從檔次看，以 5 星級(jí)酒店為例，朝陽(yáng)區(qū)最多，東城位于第二位，海淀第三店。毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)在北京離這一數(shù)字還很遠(yuǎn)。所以北京市在規(guī)劃 20xx 年前北京飯店布局時(shí)，首次將“西城”提到與東城同樣重要的位置（“西城”包括西城區(qū)、石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)）。 16 月商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；預(yù)售成交 萬(wàn)平方米，下降了 %。預(yù)售率為 %，比 20xx 年同期高 個(gè)百分點(diǎn)。 但據(jù)權(quán)威部門(mén)調(diào)查，北京人均商業(yè)面積僅為 平米左右，與國(guó)際、國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市商業(yè)水平存在明顯差距，如紐約、東京大概 為 平米，香港約 平米，上海約 1 平米的標(biāo)準(zhǔn)尚有較大差距。 20xx 年北京市新開(kāi) 業(yè)之大型商場(chǎng)有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場(chǎng)供應(yīng)面積，累計(jì)超過(guò) 20 萬(wàn)平方米。上半年銷(xiāo)售總額為 萬(wàn)元 , 較 20xx 年同期 萬(wàn)元減少將近 17%左右 ,本年度銷(xiāo)售金額在上半年呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì) ,在 4 月份達(dá)到銷(xiāo)售金額峰值 ,占上半年銷(xiāo)售總金額的 %。同時(shí)隨著大量政府配套的投入，為區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 商務(wù)帶逐漸形成： 商務(wù)帶是商圈的升級(jí)版：商圈發(fā)展的必然趨勢(shì)是商圈與商圈之間逐漸走向融合，并最終形成有一定產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的商務(wù)帶，可以說(shuō)商務(wù)帶是商圈的升級(jí)版本。正是存在以上諸多不足，才 使得商圈的發(fā)展不可能像一個(gè)圓圈那樣越來(lái)越大，而形成一個(gè)帶就可以減少負(fù)面效應(yīng)。 7 北京市宏觀政策研究 71 房地產(chǎn)政策 國(guó)家政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響深遠(yuǎn)。 從央行 121 文件，到國(guó)務(wù)院 18號(hào)令，到去年 9 月初《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，所有這些政策都無(wú)一例外地顯現(xiàn)出了金融政策的作用。 緊隨而來(lái)的 5 月 7 日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，共 8 條意見(jiàn)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一個(gè)重拳出擊，也是被業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者普遍成為的“新國(guó)八條”。 可見(jiàn)，目前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視程度較高，采取多種宏觀調(diào)控手段相結(jié)合的方式，正在使其繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)范化、制度化，使其朝著理性、健康方向穩(wěn)步發(fā)展。這是中國(guó)九年來(lái)首度加息。 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 20xx 年底，為配合奧運(yùn)會(huì)的籌備、舉辦，北京市政府要求各房地產(chǎn)建 設(shè)項(xiàng)目主體工程完成。 同時(shí)，由于北京市正在大力發(fā)展“兩軸 兩帶 多中心”的城市建設(shè)策略，本項(xiàng)目毗鄰?qiáng)W運(yùn)中心區(qū)，將肯定成為未來(lái)北京市多中心的組成之一，政策扶持將勢(shì)在必行，城市建設(shè)的加快、奧運(yùn)會(huì)的推動(dòng)等政策利好將成為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租售的良好支撐。 按照北京市商委 20xx 年商業(yè)白皮書(shū)規(guī)定，木樨園與大鐘司、公主墳、雙榆樹(shù)等地區(qū)相同 ，被確定為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心，從多個(gè)新商業(yè)中心的規(guī)劃可以看出，北京市商業(yè)格局正走向多極化發(fā)展的道路。 20xx 年規(guī)劃常住城市人口為600 萬(wàn)（其中中心地區(qū) 460 萬(wàn)，邊緣集團(tuán) 140 萬(wàn)）， 20xx 年為 650 萬(wàn)（其中中心地區(qū) 450 萬(wàn)，邊緣集團(tuán) 200 萬(wàn)）。 北京市政府在 20xx 年的工作報(bào)告中已提出，北京已確定了 兩軸 兩帶多中心 的城市空間新格局。 在市區(qū)中心地區(qū)的四角保留楔形綠地，形成通風(fēng)走廊。 圖：北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 市區(qū)道路紅線規(guī)劃寬度：主干路 60 米至 80 米，次干路 40 米至 50 米，支路 30 米左右，快速路不小于 80 米，特殊干道還要寬一些，如東西長(zhǎng)安街為 120 米。所以，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看 ，本項(xiàng)目發(fā)展有良好的背景支持。 12 奧運(yùn)對(duì)城市發(fā)展的影響 奧運(yùn)的舉辦，將增加安排比賽地區(qū)的體育場(chǎng)館設(shè)施、改善交通、減少污染、 增進(jìn)綠化面積、加快信息化建設(shè)，改善該地區(qū)的投資辦公環(huán)境和居住環(huán)境，提高該地區(qū)的知名度。在場(chǎng)館方面，北京將新建奧運(yùn)場(chǎng)館 8個(gè)，改造舊有場(chǎng)館 13 個(gè)，加上按計(jì)劃本來(lái)要建設(shè)的 11 個(gè)，北京將擁有設(shè)施完善、完全符合奧林匹克比賽要求的大中型場(chǎng)館 32 個(gè)。如玉泉路近年來(lái)大量新建住宅相繼入市直接推動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的繁榮發(fā)展；同時(shí) 帶來(lái)群眾的收入增加和對(duì)未來(lái)預(yù)期的改善 ，帶來(lái)社會(huì)商品銷(xiāo)售額的增加，進(jìn)而帶來(lái)對(duì)商業(yè)物業(yè)的更大需求；另一方面，舉辦奧運(yùn)有利于提升北京的國(guó)際、國(guó)內(nèi)的影響力和吸引力，帶來(lái)更多的旅游人數(shù)和 在北京的消費(fèi)，從而帶動(dòng)北京零售市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。 奧運(yùn)的舉辦， 將增加投入用于環(huán)境質(zhì)量的改善 、路網(wǎng)的完善、市政設(shè)施的改善，這將帶來(lái)整體環(huán)境的改善，提高住戶居住的舒適程度，從而提升住宅的居住品質(zhì)。預(yù)計(jì)到 20xx 年奧運(yùn)會(huì)舉辦前夕，五棵送地區(qū)的交通擁堵?tīng)顩r將得到極大改善，拉動(dòng)沿線地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1981 年－ 1988 年間的 奧運(yùn)籌備給韓國(guó)帶來(lái)了相當(dāng)于 70 億美元的生產(chǎn)“誘發(fā)”收益和 27 億美元的國(guó)民收入“誘發(fā)”效果，韓國(guó)就此一舉躍進(jìn)亞洲四小龍行列。 2 五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館專題研究 21 五棵松奧運(yùn)場(chǎng) 館介紹 五棵松文化體育中心位于北京長(zhǎng)安街延長(zhǎng)