【正文】 12年組合貸款 組合貸款還款額 480000元 7 成 12年組合貸款 7成 12年月還款 4530 元 10 萬元公積金貸款，余額銀行商業(yè)貸款 家庭月收入水平 11325元 每月還款額除以 40%（即月還款為月總收入的40%） 家庭年收入水平 135900元 家庭月收入 12 總價 /年收入 5． 08倍 項目平均總價247。 定位于該階層人士進行有的放矢的企劃、營銷組織，將保障本案體量的去化與價格拓展，并使符合這一階層價值取向的物業(yè)品牌得以樹立與 延續(xù)。 ? 具浦江沿岸金融中心工作背景的人士。 —— 具開放性心態(tài)，善于包容吸納一切世界文明發(fā)展的優(yōu)秀成果，以此作為立身之本。隨著該階層的成熟與崛起，閑瑕時間的消費、休閑、活動內(nèi)容會呈現(xiàn)較強的階層特征，在吻合其生涯職業(yè)背景的同時，以便拔高自己，使自己歸屬于一個特定階層?；诩彝ビ^念的確立與強化，較強的家庭責任感引導其更為關(guān)注家人的生活質(zhì)量與發(fā)展前景，包括妻子和父母的居住感受，孩子的生長環(huán)境與成長等。 物業(yè)居住環(huán)境的特色性和文化性： 本項目以“威尼斯水景”主題中庭環(huán)境（ 見產(chǎn)品定位）為核心，結(jié)合原版再現(xiàn)圣馬可廣場風情，形成獨特的異域景觀，體現(xiàn)出小區(qū)濃郁的文化背景特色。只有依靠在物業(yè)功能上全面超越瑞虹新城。 本案主力目標客戶的價值取向與心態(tài)可概括為： —— 對開放性文化的吸納與包容； —— 對現(xiàn)代生活方式的向往與憧憬； —— 對自身在社會中所處階層的驕傲與自豪。 第一客廳 圣馬可廣場 麗都灣 中國山水園林 分主題 圣馬可廣場 以威尼斯著名的游覽圣地圣馬可廣場（白鴿廣場）為建筑原形，原版再現(xiàn)威尼斯廣場特有的人文風情。 白鴿： 建筑物的靜，白鴿的動，形成一副完美的景觀，同時這也是圣馬可廣場又稱為白鴿廣場的由來。 景觀元素： 水系： 既有大面積的湖泊水體，以襯托圣馬可廣場。 剛朵拉： 威尼斯獨一無二的小船，甚至可以理解為威尼斯的象征。 功能設(shè)施 本案不僅要在要在環(huán)境布置上與瑞虹新城拉開差距，更重要的是在硬件設(shè)施和軟件服務上全面超越瑞虹新城，只有這樣才能最大限度的化解本案在品牌知名度上與瑞虹新城的差距。 風格更趨鮮明，吻合目標客戶對時代精神的追求。 吧咖啡吧于環(huán)境融為一體，咖啡吧使環(huán)境更具人文情調(diào)，在咖啡吧中又可觀景品茶。 色藝術(shù)培訓，為幼兒從小打下良好的藝術(shù)功底。 開發(fā)商自己管理 聘 請 通 過ISO9002 認證的物業(yè)公司管理。 特別建議 —— 服務式書房 ： 在體現(xiàn)設(shè)施文化含量的同時，這是針對知識智能階層的事業(yè)生涯特征而度身定做的，把家的功能和感覺向服務延伸，向公共區(qū)域拓展家的空間。這將最直接地影響居住者的生理需求與心理需求的滿足。 半圓型凸陽臺運用，同樣從視線角度解決居于室內(nèi)的人“觀 察與交流”的心理欲望，并最大程度使外部景觀納入內(nèi) 部空間，使景觀效應最大發(fā)揮。 大復式客廳面寬 — 大房型（三房帶廳）客廳面寬 — 小房型（二房帶廳）客廳面寬 戶型分室比建議 房型 四室二廳三衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 客廳 27 22 16 餐廳 14 9 8 臥 1 16 16 16 臥 2 13 12 13 臥 3 11 9 臥 4 10 衛(wèi) 1 8 6 6 衛(wèi) 2 6 4 衛(wèi) 3 5 廚房 8 6 6 陽臺 9 6 6 凈使用面積 127 平米 90 平米 71 平米 建筑面積 170 平米左右 120 平米左 右 95 平米左右 得房率 75% 75% 75% 套比建議 10% 50% 40% 總價預估 （ 6000 元 /平米計） 102 萬 72 萬 57 萬 與瑞虹新城相同總價比較 僅能購瑞虹新城平面房型 三室二廳二衛(wèi) 僅能購瑞虹新城平面房型 二室二廳二衛(wèi) 僅能購瑞虹新城北向小房型 二室一廳一衛(wèi) 總戶均面積： 115 平米 四、 形象定位 品牌形象 —— 凝聚社會中堅文化品位與價值取向的 物業(yè)形象 —— 虹口區(qū)新興高檔住宅區(qū)的又一杰作。 顯形競爭： 與瑞虹新城進行直接的，面對面的較量，采用針對性極強戶外媒體，如道路旗、路牌、橫幅、燈箱等，在瑞虹新城的影響范圍內(nèi)形成強勢廣告引導，爭取到瑞虹新城看房的目標客戶能被引導到本案案場，利用本案在推廣過程中細致服務形成的服務品牌和產(chǎn)品所實際具有的優(yōu)勢取得客戶的認可。 ? 銷售通道： 以媒體推廣的運用，樹立樓盤附加值形象 目標客戶已經(jīng)確定，鑒于目標客戶處于消費金字塔的上部，客戶量相對稀少，尋找此類目標客戶有別于周邊一般樓盤，需要有針對性極強的銷售通道來增加媒體的有效率，強化受眾的感知度。 導入本案的品牌概 念。初步啟動樓盤品牌 新興高檔住宅區(qū)的新寵 —— 威尼斯名人苑。輔以物業(yè) 細節(jié)優(yōu)勢描述，初步確立樓盤品牌。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 樓盤品牌地位確立。 陽光燦爛的日子 —— 新人生，新空間。 魅力四射 —— 銷售神話再現(xiàn)滬上。（讓客戶自己設(shè)計自己的家，相信會引起 準客戶的興趣，并最終達成購買意向，購買自己設(shè)計的物業(yè)。 廣告采用按銷售階段發(fā)布的策略。 戶外媒體：主要集中在瑞虹新城周遍地區(qū)和本案影響范圍地區(qū)，吸 引瑞虹新城的客戶到本案銷售現(xiàn)場。 廣告預算 一年廣告預算 =小區(qū)總可售建筑面積平均價 2% 小區(qū)總可售建筑面積 60000平米 平均價 6000 元 /M2 廣告預算 =60000 6000 2% =720xx00元