【正文】 育機(jī)構(gòu)、新聞機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、其 它文化產(chǎn)業(yè) … 職業(yè)特征 —— 經(jīng)營管理領(lǐng)域： 職業(yè)經(jīng)理人、管理顧問、專業(yè)代理人（商）、高級(jí)營銷人員 —— 專業(yè)技術(shù) 領(lǐng)域： 工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、策劃創(chuàng)意人員、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員 —— 社會(huì)人文領(lǐng)域： 律師、記者、藝術(shù)家、畫家、音樂家、古玩鑒賞家、教授 年齡特征 這一階層中的佼佼者主體年齡分布在 35 歲 — 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。即目標(biāo)客戶的來源地不僅局限于本案所在區(qū)域，可向全市目標(biāo)階層人群吸納。 生活方式特征 —— 消費(fèi)生活方式：不因生活穩(wěn)定而不求進(jìn)取，爭(zhēng)取更多的收入，在滿足基本的物質(zhì)生活資料消費(fèi)基礎(chǔ)上，尋求更為豐富的精神消費(fèi)與勞務(wù)消費(fèi)。 物業(yè)消費(fèi)特征 居住物業(yè)作為體現(xiàn)知識(shí)智能階層生活形態(tài)的重要載體 ,應(yīng)逼真反映這一階層人士的所思、所想、結(jié)合前述特征分析，其物業(yè)消費(fèi)心理與購買動(dòng)機(jī)反映在： 物業(yè)所在區(qū)位的前瞻性： 結(jié)合區(qū)域內(nèi)已建和正在建設(shè)的市場(chǎng)知名度較高的高檔樓盤（瑞虹新城、綠洲紫荊花園、正潤歐洲花園等），可把本案所處區(qū)域予以強(qiáng)勢(shì)訴求成一新興高檔住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)聚居了來自上海各處的菁英人物。 —— 以業(yè)主居住的可持續(xù)適應(yīng)眼光，進(jìn)行居住功能空間（房型）含量的界定（見產(chǎn)品定位）。 劇院舞臺(tái)： 以圣馬可廣場(chǎng)的露天劇院為原形，形成小區(qū)的公共視聽娛樂區(qū)。 橋廊（甜愛橋）： —— 有水的地方必然有橋，橋是道路的延伸，帶領(lǐng)業(yè)主的足跡進(jìn)入美 景之中，同時(shí)也把美景帶入了每個(gè)業(yè)主的生活。 港式立面風(fēng)格 簡(jiǎn) 約 型 現(xiàn) 代 風(fēng)格。 專家主理幼兒培育 特色定向幼兒藝 為小區(qū)業(yè)主的子女提供特術(shù)培育中心。 再造虹口區(qū)的高雅衡山路，使業(yè)主對(duì)功 能的使用從物質(zhì)性提升至心理滿足。 由于項(xiàng)目中庭景觀系數(shù)高及加大采光量的需要，戶型主要 對(duì)外窗口采用大玻璃外挑八角低窗臺(tái)。我們可以采取與瑞虹新城同時(shí)進(jìn)行 顯性競(jìng)爭(zhēng)和隱性競(jìng)爭(zhēng)的策略。 七、推廣進(jìn)程 第一期：鋪墊導(dǎo)入期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 三個(gè)月 通過對(duì)上海市中心罕見的4000平米水系的大手筆， 推出開發(fā)商營造特色文化樓盤，建立一個(gè)高檔精品住宅小區(qū)的開發(fā)理念，帶動(dòng)目標(biāo)客戶對(duì)本案特色的關(guān)注，初步樹立目標(biāo)客戶對(duì)本案的信心。 報(bào)紙媒體以軟性新聞評(píng)論稿和硬性廣告為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 新積累客量： 200組 累計(jì)積累客戶： 350組 銷售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 25% （ 110套） 第三期：強(qiáng)銷期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 四個(gè)月 以本案文化性物業(yè)的核心體現(xiàn) —— 中庭 —第一客廳，確立本案與瑞虹新城等周邊高檔樓盤的差異性優(yōu)勢(shì)，展開正面競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪客戶。同時(shí)進(jìn)一步以本案的文化內(nèi)涵加深目標(biāo)客戶的認(rèn)可度。 降低，保持一定的投放力度，維持市場(chǎng)曝光率 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 第五期：銷售末期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 二個(gè)月 以輝煌的銷售業(yè)績(jī)，展示世紀(jì)之交文化型物業(yè)在特定階層中所具的魅力，強(qiáng)化本案磁場(chǎng)效應(yīng)，在最終確立本案鮮明特色品牌的同時(shí)，促動(dòng)前期未及介入的客戶快速認(rèn)購。而且本案的特色和優(yōu)勢(shì)也需要 有較高密度的高質(zhì)量廣告進(jìn)行訴求支持。 VCD： 售樓 VCD，相當(dāng)于一本可視的有聲樓書，能更好更直觀 的反映本案的環(huán)境特色，外觀效果，這對(duì)于期房來講是 不可 或缺的。發(fā)布方向一方面注意覆蓋周邊大盤的影響區(qū)域的戶外媒體發(fā)布 ,另一方面配合以報(bào)紙常規(guī)媒體的軟硬性廣告發(fā)布 ,并運(yùn)用 VCD,上網(wǎng) ,電視媒體等媒體通道。 媒體以報(bào)紙硬性廣告為主軟性報(bào)道為輔 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新積累客量： 150組 累計(jì)積累客戶： 1220組 銷售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 10% （ 44套） 總計(jì)：一年銷售期內(nèi)（ 鋪墊期除外）積累客戶 1220組 實(shí)銷套數(shù) 396套，銷售率 90%（以 441套總戶數(shù)計(jì)） 營銷主題推廣活動(dòng)運(yùn)用 舉辦一系列的活動(dòng)來促進(jìn)銷售氛圍，針對(duì)特定目標(biāo)階層進(jìn)行織網(wǎng)式營銷，強(qiáng)化銷售聲勢(shì)。 文化，無所不在 。 第一客廳 —— 從戶內(nèi)延伸到戶外的生活空間。 市中心 4000平米水系的房子，你見過嗎？ 綠化率后還能講什么？ —— 30%水化率。 隱性競(jìng)爭(zhēng)： 在各大常規(guī)媒體通道，如新民晚報(bào)、解放日?qǐng)?bào)、新聞報(bào)等，以大密度的廣告樹立本案的品牌形象，形成與瑞虹新城的差異和超越，最終取得目標(biāo)客戶的認(rèn)可。 盡量采用短進(jìn)深戶型設(shè)計(jì)，增加朝陽采光面，并確保最大 程度南北通透。 在服務(wù)式書房里，有電腦、有咖啡服務(wù)，工作時(shí)不受公共場(chǎng)所的干擾和限制，又提供專業(yè)書籍、資料服務(wù)。 智能化設(shè)施（二年前的水準(zhǔn)） 智能化設(shè)施（具有超前的規(guī)劃、可更換模塊化。 萬米空間綠化庭院 （燒烤園、兒童樂園） 第一客廳概念， 主題環(huán)境布置。 建筑規(guī)劃與風(fēng)格 現(xiàn)代建筑最基本的原則是，它是一種人文的建筑，而建筑形式設(shè)計(jì)主要滿足使用者生活空間的心理方面的需求。 油畫回廊： 通過對(duì)圣馬克廣場(chǎng)細(xì)部的仿造，突出主題。 三、 產(chǎn)品定位 環(huán)境主題 山不在高，有仙則靈。 —— 以本地鮮見的“服務(wù)式書房”（詳見產(chǎn)品定位）服務(wù)于知識(shí)智能階層，進(jìn)行社區(qū)文化活動(dòng)空間的延伸。由于住宅是其生活的重要載體之一，因而與住宅相配套的符合該階層閑瑕消費(fèi)特征、活動(dòng)方式的設(shè) 施安排，將獲得該階層人士的極力認(rèn)同，這是我們制訂相應(yīng)產(chǎn)品策略時(shí)應(yīng)予以高度重視的。 ? 附近商業(yè)中心（四川路、南京路等）工作背景的人士。家庭年收入 —— 靜態(tài)（即時(shí)）經(jīng)濟(jì)特征 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本