【正文】 類進出口公司 … —— 城市開發(fā)產(chǎn)業(yè)：大型城市改造行業(yè)（工程設計、預決算人員， 工程技術人員）、房地產(chǎn)業(yè) … 以上行業(yè)中，外資注入所形成的獨資、合資機構因其強勢的收入經(jīng)濟特征，將占主導地位。 —— 社會發(fā)展產(chǎn)業(yè)：高等教育機構、新聞機構、律師事務所、其 它文化產(chǎn)業(yè) … 職業(yè)特征 —— 經(jīng)營管理領域： 職業(yè)經(jīng)理人、管理顧問、專業(yè)代理人（商）、高級營銷人員 —— 專業(yè)技術 領域： 工程師、建筑師、電腦程式設計師、會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、策劃創(chuàng)意人員、高科技應用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 —— 社會人文領域： 律師、記者、藝術家、畫家、音樂家、古玩鑒賞家、教授 年齡特征 這一階層中的佼佼者主體年齡分布在 35 歲 — 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 經(jīng)濟特征 總價 /收入敏感度分析 威尼斯項目 備注 預期平均單價 6000 元 /平米 見價格定位 預期面積（見戶室配比） 115 平方米 平均 總價 690000元 首付 3成 210000元 7 成 12年組合貸款 組合貸款還款額 480000元 7 成 12年組合貸款 7成 12年月還款 4530 元 10 萬元公積金貸款，余額銀行商業(yè)貸款 家庭月收入水平 11325元 每月還款額除以 40%（即月還款為月總收入的40%） 家庭年收入水平 135900元 家庭月收入 12 總價 /年收入 5． 08倍 項目平均總價247。家庭年收入 —— 靜態(tài)（即時）經(jīng)濟特征 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地知識智能階層人士的家 庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）年均收入水平依其所處的企、事業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟收入層次： 比例 家庭年收入水平 15 萬以 上 高位階層 10% 10 萬 — 15 萬 中間階層 30% 6 萬 — 10萬 基礎階層 60% 本案主要以高位階層為主要目標客戶，并以高位階層的購房消費引導，帶動一部分的中間階層人群的跟入。 —— 動態(tài)經(jīng)濟特征 由于該階層人士所處行業(yè)處于本地未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，其行業(yè)的快速發(fā)展水平引發(fā)這部分人士的收益也將有快速的提高?？梢灶A期，該階層人士是未來本地收入水平增長較快的一個群體，由此，也提示出該階層人士的消費增長潛力巨大。 定位于該階層人士進行有的放矢的企劃、營銷組織，將保障本案體量的去化與價格拓展，并使符合這一階層價值取向的物業(yè)品牌得以樹立與 延續(xù)。 客戶來源區(qū)域特征 —— 結合前述提示的本案目標客戶與瑞虹新城相同，采用階層目標客戶定位?？紤]本案在價格上與瑞虹新城等高檔次樓盤的較高價位相比存在一定價格落差（瑞虹新城均價 6500 元 /平米 — 7000 元 /平米，本案均價 6000 元 /平米），本案在產(chǎn)品附加值、文化附加值、服務附加值上已全面超越瑞虹新城，所以我們認為就本案體量在 1— 2 年的完整去化過程中，其吸納客戶的來源具相當?shù)牡赜虻拈_放輻射性。即目標客戶的來源地不僅局限于本案所在區(qū)域，可向全市目標階層人群吸納。 ? 具浦江沿岸金融中心工作背景的人士。 ? 附近商業(yè)中心（四川路、南京路等）工作背景的人士。 ? 本市為迎接知識經(jīng)濟時代到來所構筑的人才高地戰(zhàn)略是面向全國的，因而，有志在上海創(chuàng)業(yè)立家的外埠知識智能階層人士，由于對上海的區(qū)域文脈沒有太多了解，地域概念不強，亦將成為本案主要的客戶來源。 生存心態(tài)特征 —— 有毅力與決心，不屈不撓，具較強的彈性耐力與競爭意識。 —— 具開放性心態(tài)，善于包容吸納一切世界文明發(fā)展的優(yōu)秀成果，以此作為立身之本。在自身價值得以充分發(fā)揮并得到社會認同的同時，同樣向往體現(xiàn)世界文明發(fā)展趨勢的生活方式，并在其物質的、精神的、勞務的消費中體現(xiàn) 出來。 —— 隨著知識經(jīng)濟時代的成熟及在整體國民經(jīng)濟中處于核心地位， 階層內(nèi)成員在觀念、利益、地位等方面的認同感加強，具較強的歸屬傾向。 生活方式特征 —— 消費生活方式：不因生活穩(wěn)定而不求進取，爭取更多的收入，在滿足基本的物質生活資料消費基礎上，尋求更為豐富的精神消費與勞務消費。隨著該階層的成熟與崛起，閑瑕時間的消費、休閑、活動內(nèi)容會呈現(xiàn)較強的階層特征，在吻合其生涯職業(yè)背景的同時，以便拔高自己，使自己歸屬于一個特定階層。由于住宅是其生活的重要載體之一，因而與住宅相配套的符合該階層閑瑕消費特征、活動方式的設 施安排，將獲得該階層人士的極力認同，這是我們制訂相應產(chǎn)品策略時應予以高度重視的。 —— 家庭生活方式：該階層人士的最底起始年齡基本在 30 歲以上，家庭的構筑及穩(wěn)定、溫馨的家庭生活維護，成為其關注的另一焦點。這部分人既是未來社會發(fā)展的中堅力量，亦是其家庭中的頂梁柱?；诩彝ビ^念的確立與強化，較強的家庭責任感引導其更為關注家人的生活質量與發(fā)展前景，包括妻子和父母的居住感受，孩子的生長環(huán)境與成長等。 這亦將為我們的產(chǎn)品策略與推廣策略運用起較強的提示作用。 值得提出的是，傳統(tǒng)的四世同堂居住模式在本地，特別是該階層人 士中所占比例越來越少，三口之家為未來占主導地位的家庭居住模式。 物業(yè)消費特征 居住物業(yè)作為體現(xiàn)知識智能階層生活形態(tài)的重要載體 ,應逼真反映這一階層人士的所思、所想、結合前述特征分析，其物業(yè)消費心理與購買動機反映在：