【正文】 售目標 二個月 借勢虹口高檔住宅區(qū)域概念，把本案訴求成與瑞虹新城、綠洲紫荊、正潤歐洲花園同檔次的高檔住宅小區(qū)，并予以文化性物業(yè)形象提升，吸引與瑞虹新城同級的目標客戶前來看房。 報紙媒體以軟性新聞評論稿和硬性廣告為主 新民晚報 解放日報 新聞報 申江服務導報 新積累客量： 200組 累計積累客戶： 350組 銷售實現(xiàn)： 總體量的 25% （ 110套） 第三期：強銷期 時間 軟性目標 廣告主題 媒體重點 銷售目標 四個月 以本案文化性物業(yè)的核心體現(xiàn) —— 中庭 —第一客廳，確立本案與瑞虹新城等周邊高檔樓盤的差異性優(yōu)勢，展開正面競爭，爭奪客戶。 窗前風景 —— 歐洲最漂亮客廳：威尼斯圣馬可廣場。同時進一步以本案的文化內涵加深目標客戶的認可度。 菁英世紀觸角 ——20xx版智能小區(qū)。 降低，保持一定的投放力度，維持市場曝光率 新民晚報 解放日報 第五期：銷售末期 時間 軟性目標 廣告主題 媒體重點 銷售目標 二個月 以輝煌的銷售業(yè)績，展示世紀之交文化型物業(yè)在特定階層中所具的魅力，強化本案磁場效應，在最終確立本案鮮明特色品牌的同時，促動前期未及介入的客戶快速認購。詳見《活動計劃書》（附件） ? 導入期結束后在已積累的準客戶（來看過房的客戶）范圍內，也可適當在社會上發(fā)布信息，讓準客戶參與小區(qū)標志性風景的題案和討論活動。而且本案的特色和優(yōu)勢也需要 有較高密度的高質量廣告進行訴求支持。 軟性廣告：主要在新聞報和文匯報上發(fā)表，主要以“大面積水體” 和“開發(fā)商開發(fā)理念”為新聞炒作 題材，同時在輿論上 樹立樓盤品牌形象。 VCD： 售樓 VCD，相當于一本可視的有聲樓書，能更好更直觀 的反映本案的環(huán)境特色，外觀效果，這對于期房來講是 不可 或缺的。 電視媒體：主要以建立品牌為主，擴大市場影響力和市場曝光度。發(fā)布方向一方面注意覆蓋周邊大盤的影響區(qū)域的戶外媒體發(fā)布 ,另一方面配合以報紙常規(guī)媒體的軟硬性廣告發(fā)布 ,并運用 VCD,上網 ,電視媒體等媒體通道。） 詳見《活動計劃書》（附件） ? 專業(yè)視角 ,人文情懷 : 威尼斯名人苑專家講解會 ,分主題 1 規(guī)劃 2 環(huán)境設計 3 戶型解析 4 物業(yè)管理 ? 特別活動 : 利用時間性（國慶節(jié)、教師節(jié)、春節(jié)、元宵）對特定的對象進行 促銷。 媒體以報紙硬性廣告為主軟性報道為輔 新民晚報 解放日報 新積累客量： 150組 累計積累客戶： 1220組 銷售實現(xiàn)： 總體量的 10% （ 44套） 總計：一年銷售期內（ 鋪墊期除外）積累客戶 1220組 實銷套數(shù) 396套，銷售率 90%（以 441套總戶數(shù)計） 營銷主題推廣活動運用 舉辦一系列的活動來促進銷售氛圍，針對特定目標階層進行織網式營銷，強化銷售聲勢。 戶外媒體：本案影響范圍內和瑞虹新城影響范圍內的道路旗，路牌，燈箱等。 文化，無所不在 。 報紙媒體以硬性廣告為主 新民晚報 解放日報 新聞報 申江服務導報 采用電視媒體加強廣告力度，強化目標客戶的認知新積累客量： 400組 累計積累客戶： 750組 銷售實現(xiàn)： 總體量的 30% （ 132套） 度。 第一客廳 —— 從戶內延伸到戶外的生活空間。 人以品位而聚，物業(yè)以文化而貴。 市中心 4000平米水系的房子，你見過嗎？ 綠化率后還能講什么？ —— 30%水化率。 大眾媒體通道：路牌，燈箱，報紙廣告等 ２、特殊媒體通道：售樓 VCD，樓刊，樓報等 以此類媒體的特殊性（售樓 VCD 的直觀性，樓刊的包容 性， 樓報的可看性，知識性）吸引目標客戶的關注。 隱性競爭： 在各大常規(guī)媒體通道，如新民晚報、解放日報、新聞報等，以大密度的廣告樹立本案的品牌形象，形成與瑞虹新城的差異和超越，最終取得目標客戶的認可。 第一客廳 First View 五、 價格定位 本項目采用市場競爭定價法（與本區(qū)主要高 檔樓盤瑞虹新城相對照）和客戶認知定價法相結合的定價方法來進行價格定位，通過深刻洞察目標客戶 —— 知識智能階層的基礎特征，進行更具個性的產品風格創(chuàng)造，疊現(xiàn)出物業(yè)差異優(yōu)勢，并在此基礎上創(chuàng)意引導出種種真正有說法、具文脈的消費生活方式來，滿足目標客戶深層次的心理需求，使客戶對本案的價格認知達到 6500 元 / m2一線（吻合知識智能階層中高層人士消費能力）并確保在 6000元 / m2一線的平穩(wěn)快速去化。 盡量采用短進深戶型設計，增加朝陽采光面，并確保最大 程度南北通透。 同樣，基于知識智能階層多方面特征的研究，基于項目所在地的場所精神，結合外部可資利用資源（浦江美景、都市景觀）、內部可資利用資源（中庭環(huán)境塑造），我們在戶型定位上建議： 基地北側（ B、 C座），東側（ D座）樓體拔高，增加全景 觀住宅戶數(shù)，并以大玻璃外挑八角低窗臺，借入外部可資 利用資源，攬盡都市時尚氣息。 在服務式書房里，有電腦、有咖啡服務，工作時不受公共場所的干擾和限制，又提供專業(yè)書籍、資料服務。 專業(yè)物業(yè)管理公司杜絕業(yè)主利益受損的隱患，提供全封閉的酒店式服務。 智能化設施（二年前的水準） 智能化設施（具有超前的規(guī)劃、可更換模塊化。 獨立健身房 獨立健身房 +健身計劃 +健身教練。 萬米空間綠化庭院 （燒烤園、兒童樂園） 第一客廳概念， 主題環(huán)境布置。 全面超越瑞虹新城 設施對比表 瑞虹新城 本案 超越 精美裝修，稱心如意 精美裝修，稱心如意。 建筑規(guī)劃與風格 現(xiàn)代建筑最基本的原則是，它是一種人文的建筑，而建筑形式設計主要滿足使用者生活空間的心理方面的需求。