【正文】 大玻璃外挑八角低窗臺(tái)，借入外部可資 利用資源，攬盡都市時(shí)尚氣息。 第一客廳 First View 五、 價(jià)格定位 本項(xiàng)目采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法（與本區(qū)主要高 檔樓盤瑞虹新城相對(duì)照）和客戶認(rèn)知定價(jià)法相結(jié)合的定價(jià)方法來(lái)進(jìn)行價(jià)格定位，通過(guò)深刻洞察目標(biāo)客戶 —— 知識(shí)智能階層的基礎(chǔ)特征，進(jìn)行更具個(gè)性的產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)造，疊現(xiàn)出物業(yè)差異優(yōu)勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)意引導(dǎo)出種種真正有說(shuō)法、具文脈的消費(fèi)生活方式來(lái)，滿足目標(biāo)客戶深層次的心理需求，使客戶對(duì)本案的價(jià)格認(rèn)知達(dá)到 6500 元 / m2一線（吻合知識(shí)智能階層中高層人士消費(fèi)能力）并確保在 6000元 / m2一線的平穩(wěn)快速去化。 大眾媒體通道：路牌，燈箱，報(bào)紙廣告等 ２、特殊媒體通道：售樓 VCD，樓刊，樓報(bào)等 以此類媒體的特殊性（售樓 VCD 的直觀性，樓刊的包容 性， 樓報(bào)的可看性，知識(shí)性）吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。 人以品位而聚，物業(yè)以文化而貴。 報(bào)紙媒體以硬性廣告為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 采用電視媒體加強(qiáng)廣告力度，強(qiáng)化目標(biāo)客戶的認(rèn)知新積累客量： 400組 累計(jì)積累客戶： 750組 銷售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 30% （ 132套） 度。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。） 詳見(jiàn)《活動(dòng)計(jì)劃書》（附件） ? 專業(yè)視角 ,人文情懷 : 威尼斯名人苑專家講解會(huì) ,分主題 1 規(guī)劃 2 環(huán)境設(shè)計(jì) 3 戶型解析 4 物業(yè)管理 ? 特別活動(dòng) : 利用時(shí)間性（國(guó)慶節(jié)、教師節(jié)、春節(jié)、元宵）對(duì)特定的對(duì)象進(jìn)行 促銷。 電視媒體：主要以建立品牌為主，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力和市場(chǎng)曝光度。 軟性廣告：主要在新聞報(bào)和文匯報(bào)上發(fā)表，主要以“大面積水體” 和“開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念”為新聞炒作 題材，同時(shí)在輿論上 樹(shù)立樓盤品牌形象。詳見(jiàn)《活動(dòng)計(jì)劃書》（附件） ? 導(dǎo)入期結(jié)束后在已積累的準(zhǔn)客戶（來(lái)看過(guò)房的客戶）范圍內(nèi)，也可適當(dāng)在社會(huì)上發(fā)布信息，讓準(zhǔn)客戶參與小區(qū)標(biāo)志性風(fēng)景的題案和討論活動(dòng)。 菁英世紀(jì)觸角 ——20xx版智能小區(qū)。 窗前風(fēng)景 —— 歐洲最漂亮客廳：威尼斯圣馬可廣場(chǎng)。 軟性新聞評(píng)論稿為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 積累客量： 150組 第二期：開(kāi)盤期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 二個(gè)月 借勢(shì)虹口高檔住宅區(qū)域概念，把本案訴求成與瑞虹新城、綠洲紫荊、正潤(rùn)歐洲花園同檔次的高檔住宅小區(qū)，并予以文化性物業(yè)形象提升，吸引與瑞虹新城同級(jí)的目標(biāo)客戶前來(lái)看房。 ? 建立品牌： 品牌導(dǎo)入點(diǎn) —— 主題文化的環(huán)境特色。 客、餐廳獨(dú)立而又過(guò)渡自然。 戶型 選擇戶型，就是選擇一種生活方式，這句話雖有一定的偏頗處，但提示出人們對(duì)賴于生存的居住空間的認(rèn)識(shí)與感受，一方面受制于生理與 習(xí)慣，另一方面則表現(xiàn)出有類似音樂(lè)般的感受力。 現(xiàn)代科技發(fā)展一日千里，二年的差距足以使我們與瑞虹新城拉開(kāi)好幾個(gè)檔次。 泳池附設(shè)咖啡廳 設(shè)有小區(qū)獨(dú)立的咖啡吧。并輔以幾何型流暢屋頂造型，使整個(gè)建筑群體現(xiàn)現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格。 分主題 以水系、橋廊、游船（剛朵拉）等威尼斯所特有的景觀，體現(xiàn)威尼斯名人苑以水為主的環(huán)境特色。 本案所處區(qū)位的場(chǎng)所精神與本案主力目標(biāo)客戶 —— 知識(shí)智能階層人士的價(jià)值取向，為項(xiàng)目的環(huán)境主題的文化氛圍定位指引了明確的方向： 西方文明肇始，文藝復(fù)興之地 威尼斯文化 在上海新興高檔住宅區(qū)的原版重現(xiàn) 核心主題 分主題演繹 以二個(gè)分主題環(huán)境區(qū)，形成一個(gè)完整的威尼斯水與廣場(chǎng)相融合的，第一客廳的形象。 社區(qū)型物業(yè)功能的全面超越： 本案與瑞虹新城競(jìng)爭(zhēng)同一目標(biāo)客戶群體，在品牌效應(yīng)上暫時(shí)無(wú)法超越瑞虹新城長(zhǎng)期以來(lái)積累起來(lái)的品牌知名度。這部分人既是未來(lái)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，亦是其家庭中的頂梁柱。 生存心態(tài)特征 —— 有毅力與決心，不屈不撓，具較強(qiáng)的彈性耐力與競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)?？梢灶A(yù)期，該階層人士是未來(lái)本地收入水平增長(zhǎng)較快的一個(gè)群體，由此，也提示出該階層人士的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力巨大。 綜上所述，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí) 代的到來(lái)與迅速發(fā)展，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、工業(yè)社會(huì)特有的“金字塔型”社會(huì)等級(jí)體系，將逐漸被知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的“橄欖型”社會(huì)等級(jí)體系取代。 宏觀背景提示 科教興國(guó)成為我國(guó)的國(guó)策，預(yù)示著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)成為 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢(shì)。 如何化解公司品牌和服務(wù)品牌壓力： 只要本案在推廣策略中充分注意媒體的運(yùn)用，注意現(xiàn)場(chǎng)控制和物 業(yè)管理提前介入，就能最大程度的化解以上兩個(gè)品牌壓力。 從上表中可以看出，如果定位于中檔樓盤，周邊存在較多競(jìng)爭(zhēng)樓盤，將面臨極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 藝樹(shù)林、金殿苑、中皇廣場(chǎng)、虹錦家話、飄鷹花苑、臨平采風(fēng)。上海最具開(kāi)發(fā)前景的北外灘黃金區(qū)域也正在為廣大投資商所看中，虹口區(qū)正在形成以虹口公園為中心依托北外灘而成的高檔生活居住區(qū)。 區(qū)域性的，以原住民為主體目標(biāo)客戶群。而且定位于高檔樓盤，目標(biāo)客戶不局限于周邊區(qū)域，客戶 來(lái)源面廣闊，同時(shí)高檔樓盤的目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，價(jià)格拓展空間大。 本案定位取向： 全面超越瑞虹新城的高檔特色文化樓盤。 知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代中的人力運(yùn)作核心即是未來(lái)中產(chǎn)階級(jí)的主體 — — 知識(shí)智能階層。 知識(shí)智能階層特征 行業(yè)特征 —— 高科技產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥、通訊設(shè)備、機(jī)電一體化，精細(xì)化工、 計(jì)算機(jī)、信息電子 … —— 金融產(chǎn)業(yè)：銀行、證券、六大 要素交易市場(chǎng) … —— 貿(mào)易產(chǎn)業(yè)：各類進(jìn)出口公司 … —— 城市開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)：大型城市改造行業(yè)（工程設(shè)計(jì)、預(yù)決算人員， 工程技術(shù)人員）、房地產(chǎn)業(yè) … 以上行業(yè)中，外資注入所形成的獨(dú)資、合資機(jī)構(gòu)因其強(qiáng)勢(shì)的收入經(jīng)濟(jì)特征，將占主導(dǎo)地位?？紤]本案在價(jià)格上與瑞虹新城等高檔次樓盤的較高價(jià)位相比存在一定價(jià)格落差（瑞虹新城均價(jià) 6500 元 /平米 — 7000 元 /平米，本案均價(jià) 6000 元