【正文】 定的產(chǎn) 品附加值。 定位 我司通過對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向的研判，認(rèn)為在上海同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是： 知識(shí)智能階層 —— 未來中產(chǎn)階級(jí)的主體 此階層定位與瑞虹新城主體目標(biāo)客戶定位相吻合。 —— 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)特征 由于該階層人士所處行業(yè)處于本地未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，其行業(yè)的快速發(fā)展水平引發(fā)這部分人士的收益也將有快速的提高。 —— 家庭生活方式：該階層人士的最底起始年齡基本在 30 歲以上，家庭的構(gòu)筑及穩(wěn)定、溫馨的家庭生活維護(hù)，成為其關(guān)注的另一焦點(diǎn)。打動(dòng)日益成熟客戶的不再是很大一塊空地上樹木、景觀的零亂 堆積，而應(yīng)是通過各景觀元素有機(jī)的結(jié)合，形成有風(fēng)格，有靈魂的環(huán)境文化氛圍，使人漫步其中，非常自然地感受文化的熏陶。 同樣基于本案所處區(qū)位的場(chǎng)所精神和主力目標(biāo)客戶 —— 知識(shí)智 能階層價(jià)值取向的考量，我們認(rèn)為本案在建筑風(fēng)格定位上的原則是： 現(xiàn)代風(fēng)格 雖然建筑物的幾何形體基本上呈長方體造型，但色彩和材質(zhì)的設(shè)計(jì)卻體現(xiàn)出鮮明的設(shè)計(jì)個(gè)性，不是采用普遍運(yùn)用的三段式水平 分割設(shè)計(jì)，而是以陽臺(tái)、窗套部分，鄰街三樓設(shè)計(jì)為錯(cuò)落的色彩分段，中間采用象牙白涂料，其它細(xì)部處理穿插其中。按當(dāng)時(shí)最新科技成果）。 設(shè)置樓道內(nèi)門廳、戶內(nèi)玄關(guān)廳、戶內(nèi)起居廳與私密臥室區(qū) 的過渡廳，使人從公共空間到私密空間有一個(gè)過渡，通過 空間提供一個(gè)時(shí)間上的心理轉(zhuǎn)換，提升居住感受質(zhì)量。 20xx年，再現(xiàn)威尼斯 —— 物業(yè)的文化內(nèi)涵體現(xiàn)。 名流薈萃 —— 這里需要衡山路。 廣告安排 硬性廣告：主要在新民晚報(bào)和解放日?qǐng)?bào)上發(fā)布，因?yàn)樾旅裢韴?bào)作為 上海市發(fā)行量最大，廣告效果最佳的大眾媒體，其上發(fā) 布廣告是最佳的選擇。 廣告宣傳 廣告策略 廣告是房產(chǎn)推向市場(chǎng)的最主要手段，尤其對(duì)本案來說，目標(biāo)客戶與瑞虹新城趨同，勢(shì)必要與瑞虹新城進(jìn)行直接的競(jìng)爭(zhēng)，如果沒有大量的廣告支持，就無法與瑞虹新城爭(zhēng)奪客戶。 第四期：持續(xù)期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣 告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 四個(gè)月 持續(xù)以本案的硬件優(yōu)勢(shì)和軟件優(yōu)勢(shì)與瑞虹新城展開競(jìng)爭(zhēng)。 ３、針對(duì)性媒體通道：直銷，織網(wǎng)銷售，針對(duì)社交團(tuán)體銷售等 針對(duì)性媒體通道是在目標(biāo)客戶相對(duì)集中的區(qū)域，或目標(biāo)客 戶所日常翻閱的雜志進(jìn)行有針對(duì)性的促銷活動(dòng)，吸引目標(biāo) 客戶。 小區(qū)頂層部分以全躍層豪宅定位。 通過硬件提供與軟件服務(wù)相配合，體現(xiàn)健身的科學(xué)性與合理性。水的參與，更增加了小區(qū)靈動(dòng)的感覺，這也符合威尼斯水道縱橫的狀況。 物業(yè)居住的舒適性： —— 本項(xiàng)目可通過酒店式物業(yè)管理的引入，進(jìn)行服務(wù)性產(chǎn)品含量的全面提升，對(duì)未來業(yè)主家庭的每個(gè)成員進(jìn)行全面的人性關(guān)懷。 —— 隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的成熟及在整體國民經(jīng)濟(jì)中處于核心地位， 階層內(nèi)成員在觀念、利益、地位等方面的認(rèn)同感加強(qiáng)，具較強(qiáng)的歸屬傾向。 知識(shí)智能階層特征 行業(yè)特征 —— 高科技產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥、通訊設(shè)備、機(jī)電一體化，精細(xì)化工、 計(jì)算機(jī)、信息電子 … —— 金融產(chǎn)業(yè)：銀行、證券、六大 要素交易市場(chǎng) … —— 貿(mào)易產(chǎn)業(yè)：各類進(jìn)出口公司 … —— 城市開發(fā)產(chǎn)業(yè)：大型城市改造行業(yè)（工程設(shè)計(jì)、預(yù)決算人員， 工程技術(shù)人員）、房地產(chǎn)業(yè) … 以上行業(yè)中，外資注入所形成的獨(dú)資、合資機(jī)構(gòu)因其強(qiáng)勢(shì)的收入經(jīng)濟(jì)特征，將占主導(dǎo)地位。 本案定位取向： 全面超越瑞虹新城的高檔特色文化樓盤。 區(qū)域性的，以原住民為主體目標(biāo)客戶群。 藝樹林、金殿苑、中皇廣場(chǎng)、虹錦家話、飄鷹花苑、臨平采風(fēng)。 如何化解公司品牌和服務(wù)品牌壓力： 只要本案在推廣策略中充分注意媒體的運(yùn)用，注意現(xiàn)場(chǎng)控制和物 業(yè)管理提前介入，就能最大程度的化解以上兩個(gè)品牌壓力。 綜上所述，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí) 代的到來與迅速發(fā)展，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、工業(yè)社會(huì)特有的“金字塔型”社會(huì)等級(jí)體系，將逐漸被知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的“橄欖型”社會(huì)等級(jí)體系取代。 生存心態(tài)特征 —— 有毅力與決心，不屈不撓，具較強(qiáng)的彈性耐力與競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。 社區(qū)型物業(yè)功能的全面超越： 本案與瑞虹新城競(jìng)爭(zhēng)同一目標(biāo)客戶群體，在品牌效應(yīng)上暫時(shí)無法超越瑞虹新城長期以來積累起來的品牌知名度。 分主題 以水系、橋廊、游船（剛朵拉）等威尼斯所特有的景觀，體現(xiàn)威尼斯名人苑以水為主的環(huán)境特色。 泳池附設(shè)咖啡廳 設(shè)有小區(qū)獨(dú)立的咖啡吧。 戶型 選擇戶型，就是選擇一種生活方式，這句話雖有一定的偏頗處，但提示出人們對(duì)賴于生存的居住空間的認(rèn)識(shí)與感受，一方面受制于生理與 習(xí)慣，另一方面則表現(xiàn)出有類似音樂般的感受力。 ? 建立品牌： 品牌導(dǎo)入點(diǎn) —— 主題文化的環(huán)境特色。 窗前風(fēng)景 —— 歐洲最漂亮客廳：威尼斯圣馬可廣場(chǎng)。詳見《活動(dòng)計(jì)劃書》（附件） ? 導(dǎo)入期結(jié)束后在已積累的準(zhǔn)客戶（來看過房的客戶）范圍內(nèi)，也可適當(dāng)在社會(huì)上發(fā)布信息，讓準(zhǔn)客戶參與小區(qū)標(biāo)志性風(fēng)景的題案和討論活動(dòng)。 電視媒體：主要以建立品牌為主，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力和市場(chǎng)曝光度。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 人以品位而聚，物業(yè)以文化而貴。 第一客廳 First View 五、 價(jià)格定位 本項(xiàng)目采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法（與本區(qū)主要高 檔樓盤瑞虹新城相對(duì)照）和客戶認(rèn)知定價(jià)法相結(jié)合的定價(jià)方法來進(jìn)行價(jià)格定位，通過深刻洞察目標(biāo)客戶 —— 知識(shí)智能階層的基礎(chǔ)特征，進(jìn)行更具個(gè)性的產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)造，疊現(xiàn)出物業(yè)差異優(yōu)勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)意引導(dǎo)出種種真正有說法、具文脈的消費(fèi)生活方式來，滿足目標(biāo)客戶深層次的心理需求，使客戶對(duì)本案的價(jià)格認(rèn)知達(dá)到 6500 元 / m2一線（吻合知識(shí)智能階層中高層人士消費(fèi)能力）并確保在 6000元 / m2一線的平穩(wěn)快速去化。 專業(yè)物業(yè)管理公司杜絕業(yè)主利益受損的隱患，提供全封閉的酒店式服務(wù)。 全面超越瑞虹新城 設(shè)施對(duì)比表 瑞虹新城 本案 超越 精美裝修，稱心如意 精美裝修，稱心如意。 景觀元素： 鐘樓： 文藝復(fù)興時(shí)期的典型廣場(chǎng)構(gòu)筑元素，融合濃厚宗教色彩和歐洲哥特式建筑流派于一