威海范家埠全程營(yíng)銷思路劃報(bào)告(文件)
【正文】 知名度。廣告主題詞為： （ 暫略 ） 。 根據(jù)項(xiàng)目 定位和地塊特點(diǎn)，應(yīng)采用先做環(huán)境，后賣住宅的啟動(dòng)方式，開盤時(shí)應(yīng)將入口處、圍墻、售樓處的綠化和鋪裝做好，這樣做能營(yíng)造出樓盤明顯的差異性，給客戶以充分的吸引，才能將主題概念落到實(shí)處，給人感性的認(rèn)識(shí)。而威海項(xiàng)目采用什么樣的營(yíng)銷策略呢？不妨從市場(chǎng)角度衡量整合營(yíng)銷的現(xiàn)實(shí)性。 整合營(yíng)銷理論重視消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是一切以消費(fèi)者為中心，由消費(fèi)者定位產(chǎn)品。 3. 銷售 時(shí)段 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前期 根據(jù)前面的計(jì)劃，應(yīng)該從 7月 1號(hào)到 7月 15號(hào)，在這期間，推出小區(qū)規(guī)劃及 2~3棟樓的戶型圖，價(jià)格只報(bào)項(xiàng)目參考均價(jià) （待定） 。合同空白處統(tǒng)一內(nèi)容的刻制扁平章蓋章，客戶姓名、價(jià)款、面積、身份證號(hào)碼、付款方式等由銷售秘書現(xiàn)場(chǎng)填寫。 、結(jié)算過(guò)程控制 在銷售過(guò)程中，每月由銷售秘書填制銷售報(bào)表報(bào)公司財(cái)務(wù)。 與物業(yè)管理的交接 項(xiàng)目所有工程的竣工圖紙資料、項(xiàng)目水、電暖、通訊等設(shè)施由工程部負(fù)責(zé)交接。 銷售資料準(zhǔn)備 批文及銷售資料 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證 統(tǒng)一說(shuō)辭 戶型平面 交樓標(biāo)準(zhǔn) 選用材料說(shuō)明 物管內(nèi)容 價(jià)格體系 價(jià)目表 （以上內(nèi)容暫略，銷售開始前制作完畢，在此不祥加說(shuō)明。 乳山市：銷售主管一名、直銷人員 8 名左右。） 名城（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)責(zé)任有限公司 20xx 年 6 月 11 日星期五 。 榮成市：銷售主管一名、直銷人員 8 名左右。 按揭辦理辦法 利率表 辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用 入住流程 入住收費(fèi)明細(xì)及物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合同文本 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書 銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本 個(gè)人住房抵押合同及相關(guān)資料 銷售控制表 （以上內(nèi)容略） 二、銷售培訓(xùn) 銷售人員配置 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，銷售人員配置如下：案場(chǎng) : 銷售總監(jiān)一名、策劃經(jīng)理一名、助理、文案各一名、客服兩名 外聯(lián)部經(jīng)理一名（現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理兼任）、外聯(lián)人員四名、銷售員8 名。 在銷售中會(huì)出現(xiàn)很多意想不到的情況，如：客戶退房、客戶投訴、客戶提出房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備等的增減要求等，相關(guān) 內(nèi)容銷售部應(yīng)填寫詳細(xì)記錄或打出報(bào)告交公司領(lǐng)導(dǎo)簽字后交相關(guān)部門處理并由公司辦公室存檔。結(jié)算后填制銷售情況統(tǒng)計(jì)表報(bào)財(cái)務(wù)。收款人核對(duì)后從合同上簽字。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)應(yīng)該在項(xiàng)目動(dòng)工之后 10天左右開始，根據(jù)前期積累客戶情況對(duì)戶型和價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，認(rèn)購(gòu)期一個(gè)月（ 20xx年 7月 20日 至 9月中旬），在這期間銷售價(jià)格不宜過(guò)高，搞些優(yōu)惠活動(dòng)，積聚人氣。而整合，就是要求每個(gè)流程要統(tǒng)一，因此在推廣上整合意味著給消費(fèi)者一個(gè)聲音，一個(gè)形象，不僅是外部的推廣，在內(nèi)部也要把售樓處，刊物，公司員工形象統(tǒng)一起來(lái)。 再來(lái)看房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，目前， 就威海市的住宅 ，其產(chǎn)品功能的優(yōu)化全面涉及到戶型格局，建筑外觀，環(huán)境景觀，交通便利，健康設(shè)施等；產(chǎn)品配置從門窗建材提升到智能化和會(huì)所配套；產(chǎn)品類型包括簡(jiǎn)單商品住宅，商務(wù)會(huì)所，單身公寓， TOWNHOUSE，SOHO等。 3. 銷售思想： 概念炒作已經(jīng)過(guò)時(shí)，甚至被消費(fèi)者所厭惡。 入市前印刷品的設(shè)計(jì) 、購(gòu)房須知 、詳細(xì)價(jià)格表 、來(lái)客、來(lái)電登記表 、樓書 、宣傳海報(bào)、折頁(yè) 、認(rèn)購(gòu)書 、正式合同 、交房標(biāo)準(zhǔn)計(jì) 、銷售人員的名片 、物業(yè)管理內(nèi)容 、物業(yè)管理公約 （以上內(nèi)容由廣告公司完成） 三、媒介策略 媒介總策略及媒體選擇 軟性新聞主題 媒介組合 、 電視宣傳 廣播宣傳 報(bào)紙宣傳 路牌宣傳 車體宣傳 網(wǎng)絡(luò)宣傳 投放頻率及規(guī)模（以上內(nèi)容開盤銷售之前制定完畢） 四、推廣費(fèi)用計(jì)四劃 現(xiàn)場(chǎng)包裝 印刷品 媒體投放 公關(guān)活動(dòng) 五、公關(guān)活動(dòng)策劃 六、費(fèi)用估算（總費(fèi)用不超過(guò)銷售額的 2%） （以上內(nèi)容開盤之前制定完畢） 第四部分 項(xiàng)目銷售策劃 一、 銷售周期劃分及控制 銷售周期安排 第一期銷售面積約 40000平方米，銷售周期從開盤起 3個(gè)月，銷售計(jì)劃 90%。 在項(xiàng)目開始動(dòng)工到小區(qū)整體竣工之前，在電視臺(tái)不定期的播放一些字幕廣告。在項(xiàng)目開盤時(shí)，召開新聞發(fā)布會(huì)，應(yīng)邀請(qǐng)政府部門領(lǐng)導(dǎo)參加開盤典禮并致辭，引起社會(huì)轟動(dòng) 。在開盤前，電視廣告膠片、宣傳海報(bào)版面設(shè)計(jì)等制作完畢。 推廣方法 A、項(xiàng)目開盤前，定做一些“優(yōu)惠券”，發(fā)給政府一些領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)樗麄儗⑹俏覀円粋€(gè)比較大的客戶群體。開盤旺銷 3 個(gè)月，一期項(xiàng)目主體封頂時(shí)，推出二期。同時(shí)應(yīng)利用各種辦法盡量在開工時(shí)拿到預(yù)售證。 樣板間的說(shuō)明牌要求精致，將房型圖、面積、戶型說(shuō)明全面展示，鑲嵌在樣板間的門口。按銷售人員的職務(wù)不同分不同的顏色和面料（服裝由廠家定做）。用材要高檔，作成燈箱式。 臺(tái)面設(shè)計(jì)，配合形象墻的風(fēng)格，滿足電話記錄、銷售材料發(fā)放等功能。該區(qū)域相對(duì)隱秘、安靜、溫馨、舒適，是銷售員與客戶最終商定價(jià)格、簽定合同的地方，設(shè)
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