威海范家埠全程營銷思路劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 區(qū)的效果。 小區(qū)文化建設(shè)體系。 住宅樓平面布局 住宅樓平面布局應(yīng)遵循以下原則： ● 根據(jù)當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣，力求居住朝向的均好性，要作到座北朝南，戶 戶朝陽。 公建、配套布局及物業(yè)辦公設(shè)置 ● 南邊沿路路一線，因交通流量大，可建一層沿街商業(yè)服務(wù)用房。 ● 物業(yè) 辦公 需要建在小區(qū)靠近背面的位置。該路寬約 7 米，水泥路面，兩側(cè)人行道鋪花磚。 道路設(shè)計時應(yīng)遵循“通而不暢”的原則，機動車通道應(yīng)能保證與各樓相 連，但應(yīng)在連接處設(shè)置活動路障，使機動車正常情況下不要進(jìn)入各樓樓前，緊急情況時撤掉路障，車輛又能直達(dá)各樓洞口前。 現(xiàn)在，人們對住房的要求不但要方便實用，而且在外立面上要給人以大氣、舒適的感覺。在總體平面設(shè)計 中要注意平面布局的合理性，減少面積浪費?？傮w要給人明亮、簡 潔、溫馨的感覺。在正式出圖紙前，還應(yīng)做一次戶型登記的宣傳活動最后確認(rèn)定那種戶型，以市場需求決定戶型面積及比例。在綠化功能配置上尋求園林化、果林化、立體化，使地面草坪、墻面綠化、棚架綠化、水面綠化相結(jié)合。 詳見景觀設(shè)計方案 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) ? 內(nèi)墻：客廳、臥室、餐廳、樓梯間、地下室為白色乳膠漆或刮瓷，衛(wèi)生間、廚房為中檔內(nèi)墻磚帖面。 ? 樓、地面：客廳、臥室、餐廳地面做到找平層，地下室、樓梯間為普 通水泥地面壓光。 ? 內(nèi)門：普通木制夾板門刷白調(diào)和漆。分設(shè)電源插座和空調(diào)插座，分路控制。 ? 暖氣系統(tǒng)：分戶控制、鑄鐵散熱片。空調(diào)位用鐵藝欄桿圍護。 第二部分：項目形象包裝 一、項目視覺識別系統(tǒng) １、名稱 項目名稱 項目名稱應(yīng)根據(jù)項目的周邊環(huán)境及威海市的西部規(guī)劃，體現(xiàn)以自然環(huán)境為主題的內(nèi)涵。 建筑物主體 建筑物主體外觀根據(jù)工地安全需要有綠色防護網(wǎng)，在主體到四層以后，便 可以在防護網(wǎng)外懸掛宣傳標(biāo)語條幅，增加項目現(xiàn)場氣氛，條幅要大而寬，色彩要艷麗。有的項目因場地狹小，衛(wèi)生狀況教差，材料亂堆亂放，垃圾遍地，形象極差。售樓處將建在小區(qū)南臨，緊靠 珠海路 ，因為沿路是條主干道，來往車輛較多，宣傳效果比較好。位于售樓處入口顯眼處，其功能是銷售秘書接聽電話和銷售控制． 銷售接待區(qū)。沙盤做兩種：一種是項目總規(guī)劃及環(huán)境效果沙盤，按 1： 100 比例。 建材展示區(qū)。 洽談簽約區(qū)。 營銷中心形象墻設(shè)計 形象墻設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)項目的特色，以項目標(biāo)準(zhǔn)色和標(biāo)準(zhǔn)字體為參考，要簡潔現(xiàn)代、體現(xiàn)項目品質(zhì)。底色用項目標(biāo)準(zhǔn)色，內(nèi)容簡單，主要是項目的標(biāo)志和項目名稱及銷售電話及項目地址。女式為西服套狀三件套，西服坎肩、襯衣。 樣板間、說明牌 應(yīng)建在售處旁要拿出一到二套主力戶型裝修成樣板間，樣板間要求精裝修，并配備全套家具及電器，將本項目產(chǎn)品最好的一面展示出來，彌補缺陷，以吸引購房者的眼球，挑起購房欲望。為解決這一矛盾，市場通常的做法是項目開盤之前先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，每戶認(rèn)購金額 5 萬至十萬元，相當(dāng)于預(yù)售開始，但應(yīng)注意避免觸犯相關(guān)規(guī)定。正式開盤日期可選擇在 9月中旬。降低風(fēng)險，故低價開盤。 二、廣告策略 廣告總體策略及廣告階段劃分 關(guān)于廣告的問題，應(yīng)該有一個系統(tǒng)的策劃和制作。 B 開盤銷售期。在一期交房時，派業(yè)務(wù)員發(fā)宣傳海報，在現(xiàn)場搞一些活動，如：放一場電影、業(yè)主聯(lián)誼會等活動。 廣告 創(chuàng)意表現(xiàn)（ 暫略 ） 廣告效果監(jiān)控 在廣告期間，由銷售人員對廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和整理，對各種媒體吸引來得客戶及咨詢電話量進(jìn)行統(tǒng)計，及時提出意見隨時修正。同時能夠顯示企業(yè)的實力，給人充分的信心，而且通過廣泛的宣傳，增加市場對項目的認(rèn)識，并通過優(yōu)美的環(huán)境加深對樓盤的認(rèn)識，進(jìn)而使項目開盤銷售順理成章、水到渠成。 回顧房地產(chǎn)市場，從 80年代地產(chǎn)市場初創(chuàng)時期的 “土地革命 ”，“有地就能掙錢 ”，那時的夠房者多是集體和少量暴發(fā)戶；大約在94年，地產(chǎn)界開始出現(xiàn)營銷概念；而 96年至今，營銷經(jīng)歷了賣概念到賣功能和設(shè)計的階段。按照這種理論，其操作步驟可分為五步：市場調(diào)查與研究，把握實際需求；進(jìn)行詳細(xì)的市場細(xì)分，確定目標(biāo)客戶群；把握消費者承受能力與心理定位，倒推傳統(tǒng)的成本；完善購物服務(wù)；加強后期的物業(yè)管理，實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。通過這一階段來征求客戶對樓盤的意見，最終確定戶型、價格、面積。 銷售合同執(zhí)行監(jiān)控 、收款過程監(jiān)控 合同簽定后，由公司財務(wù)負(fù)責(zé)收款并開具收款收據(jù)，收款時財務(wù)人員要認(rèn)真核對面積、價款及總房款，如有優(yōu)惠的，除公司規(guī)定的正常優(yōu)惠外， 特殊優(yōu)惠的，合同需附領(lǐng)導(dǎo)簽字的優(yōu)惠單。項目竣工后測繪中心出據(jù)測繪報告，銷售秘書按測繪報告面積重新核對購房合同后填寫房屋結(jié)算協(xié)議，協(xié)議一式四份，客戶一份，財務(wù)一份、附合同兩份一份公司 存檔、一份辦理產(chǎn)權(quán)證?？蛻艉贤⒀a充協(xié)議、移交協(xié)議、測繪報告、銷售情況統(tǒng)計表、接房入伙通知等由銷售部負(fù)責(zé)交接。） 付款方式 根據(jù)項目的目標(biāo)客戶定位，客戶多數(shù)為私營業(yè)主及年齡段為中青年消費者的特點，多數(shù)人采用按揭貸款方式買房，所以付款方式確定為以按揭 20 年，首付 5 成為主，還可以根據(jù)不同的消費習(xí)慣，采用一次性先付 90%，交房時付清或首付 5 成辦 5 成按揭，交房時付清款等不同的靈活方式讓客戶選擇。 文登市：銷售主管一名 |、直銷人員 8 名左
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