【正文】 體空間，為滿足這部分消費(fèi)者的需求，建議適當(dāng)考慮復(fù)式結(jié)構(gòu)引入中、可以大型戶型（ 100110 平方米）之中， 錯(cuò)層戶型比例可控制在 15%，復(fù)式結(jié)構(gòu)可控制在 5%左右，這樣即具有更好的功能分區(qū)與私密性，又將平層的單調(diào)、呆板給以變化，給人們一種層次與錯(cuò)落的立體感，更重要的是提高了產(chǎn)品的附加值。這就要求在建筑形式、色彩搭配上尊重購房者的欣賞品位和精神追求，外立面可根據(jù)需要混合采用瓷磚和涂料等建材，色彩搭配應(yīng)賞心悅目，建筑外墻底部運(yùn)用自然質(zhì)感較強(qiáng)的糙面墻體材料，與園林環(huán)境融為一體，體現(xiàn)住宅形體塑造中虛實(shí)對(duì)比的手法。西入口作為主要人流和車流出入口，設(shè)傳達(dá)和電動(dòng)門，由于間距的限制，該路南北向?qū)拺?yīng)不超過 6 米， 與樓北向的散水相連，不再保留樓北綠化帶。作成商業(yè)房，還應(yīng)根據(jù)一期銷售時(shí)反饋的信息而確定。從項(xiàng)目的識(shí)別系統(tǒng)、道路、組團(tuán)的命名、宣傳用 語、售樓處的裝修設(shè)置等 方面，應(yīng)體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)休閑、歐式生活風(fēng)情的概念，物業(yè)管理開始后，應(yīng)以組織業(yè)主進(jìn)行各種體育類比賽、組織旅游、兒童夏令營等方式體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)休閑模式等等。 支撐概念的體系 支撐這一主題概念的體系應(yīng)有以下三個(gè)方面： 建筑體系 根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位，客戶群體以中等收入以下的中青年為主，這一 部分群體對(duì)建筑的審美觀點(diǎn)比較注重活潑、輕盈、簡潔、浪漫的風(fēng)格，結(jié)合項(xiàng)目的健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、詩意的主題，建筑物的外立面應(yīng)輕巧亮麗，給人充滿年輕活力的感覺，建筑外部構(gòu)件應(yīng)多選用輕巧的新型建材、玻璃窗盡量加大，體現(xiàn)輕盈通透的感覺。該項(xiàng)目主要客戶群體為 社會(huì)新銳，即在本市工作 3 到 5 年以上，有一定的積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的外地年輕人（項(xiàng)目中堅(jiān)客群） ? 核心家庭，家庭有一個(gè)生活核心，所有的家庭抉擇均優(yōu)先考慮核心人物的生活，以 “望子成龍型 ”為主，此類客戶群為威海地區(qū)下屬各市縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)力求子女在本市發(fā)展（項(xiàng)目前期部分主力客群） ? 活躍長者，有著足夠的經(jīng)濟(jì)的實(shí)力，退休的老人，同時(shí)又關(guān)心 自己老年生活，此類客戶群為北方客戶為主。該項(xiàng)目的建筑小品應(yīng)處處體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)休閑概念，雕塑、 圍墻墻畫、垃圾桶、綠化帶的圖案、指示牌等應(yīng)以和運(yùn)動(dòng)有關(guān)的造型來體現(xiàn)，如雕塑可以是打球、游戲的人物造型、墻畫可是運(yùn)動(dòng)的場景、指示牌可用抽象了的運(yùn)動(dòng)器械如球拍等造型、垃圾桶可作成各種球類、高爾夫球桿袋等形狀等等，小品造型還應(yīng)結(jié)合廣場的一些特點(diǎn)相互借鑒，將廣場的景觀形式引入小區(qū)，達(dá)到小區(qū)中有廣場、廣場中有小區(qū)的效果。 住宅樓平面布局 住宅樓平面布局應(yīng)遵循以下原則： ● 根據(jù)當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣，力求居住朝向的均好性，要作到座北朝南，戶 戶朝陽。 ● 物業(yè) 辦公 需要建在小區(qū)靠近背面的位置。 道路設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循“通而不暢”的原則，機(jī)動(dòng)車通道應(yīng)能保證與各樓相 連，但應(yīng)在連接處設(shè)置活動(dòng)路障，使機(jī)動(dòng)車正常情況下不要進(jìn)入各樓樓前，緊急情況時(shí)撤掉路障，車輛又能直達(dá)各樓洞口前。在總體平面設(shè)計(jì) 中要注意平面布局的合理性，減少面積浪費(fèi)。在正式出圖紙前，還應(yīng)做一次戶型登記的宣傳活動(dòng)最后確認(rèn)定那種戶型，以市場需求決定戶型面積及比例。 詳見景觀設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ? 內(nèi)墻：客廳、臥室、餐廳、樓梯間、地下室為白色乳膠漆或刮瓷，衛(wèi)生間、廚房為中檔內(nèi)墻磚帖面。 ? 內(nèi)門：普通木制夾板門刷白調(diào)和漆。 ? 暖氣系統(tǒng)：分戶控制、鑄鐵散熱片。 第二部分：項(xiàng)目形象包裝 一、項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng) １、名稱 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的周邊環(huán)境及威海市的西部規(guī)劃，體現(xiàn)以自然環(huán)境為主題的內(nèi)涵。有的項(xiàng)目因場地狹小，衛(wèi)生狀況教差，材料亂堆亂放，垃圾遍地，形象極差。位于售樓處入口顯眼處，其功能是銷售秘書接聽電話和銷售控制． 銷售接待區(qū)。 建材展示區(qū)。 營銷中心形象墻設(shè)計(jì) 形象墻設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，以項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色和標(biāo)準(zhǔn)字體為參考，要簡潔現(xiàn)代、體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。女式為西服套狀三件套，西服坎肩、襯衣。為解決這一矛盾，市場通常的做法是項(xiàng)目開盤之前先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，每戶認(rèn)購金額 5 萬至十萬元，相當(dāng)于預(yù)售開始，但應(yīng)注意避免觸犯相關(guān)規(guī)定。降低風(fēng)險(xiǎn)，故低價(jià)開盤。 B 開盤銷售期。 廣告 創(chuàng)意表現(xiàn)（ 暫略 ） 廣告效果監(jiān)控 在廣告期間，由銷售人員對(duì)廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和整理，對(duì)各種媒體吸引來得客戶及咨詢電話量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)提出意見隨時(shí)修正。 回顧房地產(chǎn)市場，從 80年代地產(chǎn)市場初創(chuàng)時(shí)期的 “土地革命 ”，“有地就能掙錢 ”，那時(shí)的夠房者多是集體和少量暴發(fā)戶；大約在94年，地產(chǎn)界開始出現(xiàn)營銷概念；而 96年至今，營銷經(jīng)歷了賣概念到賣功能和設(shè)計(jì)的階段。通過這一階段來征求客戶對(duì)樓盤的意見，最終確定戶型、價(jià)格、面積。項(xiàng)目竣工后測(cè)繪中心出據(jù)測(cè)繪報(bào)告，銷售秘書按測(cè)繪報(bào)告面積重新核對(duì)購房合同后填寫房屋結(jié)算協(xié)議，協(xié)議一式四份，客戶一份，財(cái)務(wù)一份、附合同兩份一份公司 存檔、一份辦理產(chǎn)權(quán)證。） 付款方式 根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位，客戶多數(shù)為私營業(yè)主及年齡段為中青年消費(fèi)者的特點(diǎn)，多數(shù)人采用按揭貸款方式買房，所以付款方式確定為以按揭 20 年，首付 5 成為主，還可以根據(jù)不同的消費(fèi)習(xí)慣，采用一次性先付 90%，交房時(shí)付清或首付 5 成辦 5 成按揭，交房時(shí)付清款等不同的靈活方式讓客戶選