【正文】 式，借鑒江南園林規(guī)劃風(fēng)格及中國古 典文化的表現(xiàn)手法，注重人文自然景觀與區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃的完美結(jié)合，樹立樓盤詩人般的氣質(zhì)形象。 3） 噪音：距離常馬公路較近，噪音影響較大。 威脅 1） 供給集中：同片區(qū)同檔次樓盤的推出量巨大，同質(zhì)化十分嚴重。這種“師法自然”的造園藝術(shù)，體現(xiàn)了人的自然化和自然的人化，使園林屬于寫情的自然山水型。 配套設(shè)施建議 小區(qū)配套 會員制雙功能會所：游泳池，包括室外大型泳池和兒童戲水池、室內(nèi)恒溫泳池；超市；考慮幼兒園的設(shè)置或聯(lián)合附近優(yōu)質(zhì)幼兒園，專車接送。 以先進的管理技術(shù)，突出品牌； 提供真管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細膩的服務(wù)風(fēng)格； 體現(xiàn)歐洲管理特色：嚴格的管理制度，嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)； 突出中國傳統(tǒng)風(fēng)格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等； 結(jié)合東方式人情管理。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。一方面我們不拒絕選擇豪宅的人們，因為生態(tài)社區(qū)的定位是具有包容性的；另一方面我們的最終用戶包含了租戶，買家買到的是一種可自住可保值的產(chǎn)品，本項目周邊的人文特征是具有投資性的或第二居所性質(zhì)的。給了我們機會賺取超額利潤，但推出時機的不成熟性要求我們繼續(xù)保持理性。 目標消費群定位 1） 本地二次置業(yè)買家：高素質(zhì)的住居環(huán)境是最有利有支持點。 消費群購買特征： 購買年齡： 28 至 45 歲的中青年人將占一半以上。 第二推薦名：山水雅居 楊柳岸 詮釋：二期推出時，園林已基本成形，湖邊楊柳依依，清風(fēng)、明月，人在苑中，如詩如畫。 （ 2）避免常馬公路臨街街鋪的雜亂無章低檔現(xiàn)狀。 2）如規(guī)劃為餐飲，注意消防及油煙的排放設(shè)計。 匯集持定對象名冊（公務(wù)員、高經(jīng)濟能力、高收入、高消費、高電話費等），郵寄DM 直接訴求。 主動出擊，于常平人流頻繁處派單，抄尋潛在客戶名單，積極追蹤。 媒體配合： 戶外大型廣告牌（常平、橫瀝、東坑、黃江、企石）； 海報； 制作電視 CF； 引導(dǎo)指示牌； 人員編制： （二） 廣告強銷期 （預(yù)售許可證取得）轉(zhuǎn)移回本樓盤商鋪銷售 媒體集客，副專案到位，分組運作； 潛銷期客戶資料售樓員互換過濾； 訂定激勵辦法提高 銷售士氣； 舉辦開盤儀式，宣傳銷售業(yè)績，正式曝光； 每日晨、夕會針對未成交原因徹底檢討； 訂定各售樓員業(yè)績責(zé)任額，加強責(zé)任感； 根據(jù)市場反映隨時調(diào)整媒體通路及廣告訴求方向； 舉力一系統(tǒng)親子活動，如：撈金魚、提泥鰍、釣青蛙等； 媒體配合： 常平區(qū)電視廣告 主 委 專 案 副專案 售樓員 售樓員 售樓員 售樓員 售樓員 售樓員 報紙 車箱廣告 戶外大型廣告牌 引導(dǎo)指示牌 海報 （三）續(xù)銷補強期 延續(xù)前期熱銷氣氛，調(diào)整廣告策略，縮小媒體量，重點攻擊； 整編銷售團隊，業(yè)績檢討，淘汰不適任售樓員； 聯(lián)系已購客戶，使成本案代言人，擴散肉粽效應(yīng)； 再次交換來客資料，仔細過濾，阻絕漏網(wǎng)之魚； 整理銷控資料，訂定獎勵辦法，強銷問題戶； 銷售完成； 媒體配合： 戶外大型廣告牌 引導(dǎo)指示牌 海報 電視 報紙 五、廣告推廣策略建議及初步計劃 （一） 推廣策略 品牌策略 隨著常平房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，品牌經(jīng)營已成為眾多房地產(chǎn)公司發(fā)展的言向。 宣傳策略 組合公關(guān)、 DM、報紙、外賣場等推廣手段，運用廣告宣傳各種工具，各種宣傳渠道，立體、整合式、多層面、多結(jié)構(gòu)推廣。 泳池水底健康步道，水中按摩池，回力壁球場。 推廣費用預(yù)估表 項目 時段 費用（約數(shù)取整） 備注 地盤包裝 長期 111 萬 形象包裝 長期 55 萬 報紙廣告 長期 40 萬 電視廣告 長期 50 萬 戶外廣告牌 一年 80 萬 廣告整合推廣費 一年 20 萬 活動費用 數(shù)次 30 萬 合計 約 386 萬 促銷禮品、折扣優(yōu)惠等計入價目表折扣 注：本表為預(yù)估費用 現(xiàn)場包裝預(yù)算 包裝項目 費用（萬元） 售樓中心 400 平方米（包配置） 80 萬元 樣板房 4 套（包配 置） 80 萬元（可通過銷售回收，在此不計算） 看樓通道（內(nèi)導(dǎo)示及所有配置） 5 萬元 形象墻包裝（含燈光設(shè)置） 20 萬元 （ 2 塊大導(dǎo)示牌） 1 萬元 導(dǎo)示燈箱（需具體報批確認） 3 萬元 燈桿旗 2 萬元 合計： ￥ 111 萬元 形象包裝費用 項目 單價 數(shù)量 金額（萬元） 樓書 12 元 /本 10000 12 海報、折頁 元 /份 10000 （直郵） 元 /份 5000 展板（ 6— 8）塊 500 元 /塊 10 模型 5— 8 萬元 /個 2 12 山水雅居 VIP 卡 5 元 /張 400 3D 動畫（電視片） 動畫 300— 600 元 /秒 5 分鐘 10~20 條幅 12 元 /平方米 4000 約 55 萬元 六、樓盤思路及價格策略 （一） 推盤思路 本項目推盤，因為酒店式公寓的客戶面比較廣，建議先推酒店公寓，以求快速聚集人氣，對于住宅的推盤，因為到項目總量較大，建議以“分期分棟推出”，在每棟推出時，主推低層內(nèi)園景觀的單位，樹立本項目適合居家的形象。 價格表的制定：價格表是根據(jù)已確定的核心均價為基礎(chǔ)，通過各項調(diào)差而制定的各單位價格明細表。多層住宅樓層差為核心均價的 5%，高層住宅樓層差為 3%。在夤體重有時，應(yīng)根據(jù)不同調(diào)差值制訂 3~4 份價格表進行分析對比。 公司組織架構(gòu)完善，重視團隊作戰(zhàn)觀念。 （ 2） 產(chǎn)品定位目標對象明確，而我們能夠找出正確買者。 D、政府單位公務(wù)員及入住棕櫚泉為榮之本地及外地有經(jīng)濟水平者。 月份 戶數(shù) 金額 面積 6 月份 店鋪： 10 戶 ￥ 7536000 1000M2 套房： 8 戶 ￥ 14320xx 400． 04 M2 住家： 9 戶 ￥ 4288000 1194． 85 M2 合計： 27 戶 ￥ 13256000 合計： M2 7 月份 店鋪： 8 戶 ￥ 7221339 8000 M2 套內(nèi)： 10 戶 ￥ 16920xx 494． 18 M2 住家 12 戶 ￥ 6249000 1700． 48 M2 合計： 30 戶 ￥ 15162339 合計 2994． 66 M2 8 月份 店鋪： 2 戶 ￥ 1540000 200 M2 套房： 2 戶 ￥ 360000 98． 48 M2 住家 18 戶 ￥ 9221800 2511． 54 M2 合計： 22 戶 ￥ 11121800 合計： 2810． 02 M2 9 月份 住家： 21 戶 ￥ 10766000 2505． 22 M2 車 位： 4 個 ￥ 280000 60 M2 合計： 21 戶、 4 個車位 合計：￥ 11046000 合計： 2565． 22 M2 10 月份 住家： 22 戶 ￥ 10774400 3019． 6 M2 車位： 22 個 ￥ 1583000 330 M2 合計： 22 戶 22 個車位 合計：￥ 12357400 合計： 3349． 6 M2 11 月份 住家： 15 戶 ￥ 7723600 2121． 09 M2 車位： 20 個 ￥ 1433000 300 M2 合計： 15 戶 20 個車位 合計：￥ 9156600 合計： 2421． 09 M2 12 月份 住家： 15 戶 ￥ 7668000 1984． 53 M2 車位： 5 個 ￥ 377000 75 M2 合計： 15 戶 5 個車位 合計：￥ 8045000 合計： 2059． 53 M2 自 20xx 年 6 月 1 日至 20xx 年 12 月 31 日止 已銷售金額：￥ 70988539 戶數(shù)：店鋪： 20 戶 套房： 20 戶 住家： 112 戶 車位： 51 個車位 合計：已銷售 152 戶、 51 個車位。 請款約定： 于簽立策劃合同同時甲方以現(xiàn)金支付應(yīng)請款總金額之 30%予乙方； 銷售率達 30%時，甲方以現(xiàn)金支付應(yīng)請款總金額之 20%予乙方； 銷售率達 50%時，甲方以現(xiàn)金支付應(yīng)請款總金額之 20%予乙方； 銷售率達 70%時，甲方以現(xiàn)金支付應(yīng)請款總金額之 20%予乙方； 銷售率達 90%時，甲方再以現(xiàn)金支付總金額之 10%的余款。 差價傭金 售價超出約定底價時，甲方得 70%，乙方得 30%