【正文】 0xx~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)： 20xx 年、 20xx 年和 2020 年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為 億元、 億元、 億元；20xx 年、 20xx 年和 2020 年城鎮(zhèn)化水平分別為 70%、 75%和 80%左右。 常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx 年、 20xx 年和 2020 年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為 萬(wàn)人、 52 萬(wàn)人、 60 萬(wàn)人左右； 20xx 年、 20xx 年和 2020 年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按 31 萬(wàn)人、 36 萬(wàn)人和 45 萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃 20xx 年、 20xx 年和 2020 年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為 31平方公里、 36 平方公里和 54 平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。 生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。 常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中 2020 年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到 12 平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié) 構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。 （二） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域分析： 常平中元街及中心地段 沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施小，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值 ，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。 西北面區(qū)域 西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以二戶為主，小面積主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占 80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清 新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。 常平南面，常黃公路沿線區(qū)域，住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。 南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者 98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例達(dá) 20%左右，便如陽(yáng)光山莊 20xx 年購(gòu)房 80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi) 地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。 常平東門區(qū)域，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域 常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的青睞，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。 麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，該我系居家型高尚物業(yè)的主要開發(fā)地。 位于常平東面鐵路 旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)超前，精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，區(qū)域居住人口較旺，早期以香港人居多，售價(jià)處于一個(gè)平臺(tái)無(wú)價(jià) 3600/平方米，目前香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上 升趨勢(shì)，該區(qū)域出租率不高，適應(yīng)于居家、旅游，是心靈放飛的好地方，正是每個(gè)人夢(mèng)寐以求的理想居住環(huán)境。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 針對(duì)山水雅居附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析，麗城鹿兒島以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，近期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的 80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，銷售不是很樂觀，導(dǎo)致滯銷原因來自發(fā)展商；麗景配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，多種戶型選擇已售八成左右，售價(jià)上升趨勢(shì)；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè) 米的高入口大堂，裝修材料采用頂 級(jí)材料，名廠潔具及廚具，推出特價(jià)單位毛胚房，搶購(gòu)熱潮，二房購(gòu)買 80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售一直看好。 相鄰樓盤分析表僅供參考 案名 麗城 麗景 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 103 77 128 137 均價(jià) 3500 元 3800 元 3400 元 總價(jià) 27 萬(wàn) 36 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 20 年供樓 1600 元 1850 元 1700 元 2600 元 1400 元 2500 元 30 年供樓 1300 元 1500 元 1400 元 2100 元 1150 元 20xx 元 租金 無(wú)家具1500 元 /月 無(wú)家具 1800 元 /月 無(wú)家具 1600 元 /月 未定 帶家具 2500 元 /月 帶家具 3500 元 /月 總結(jié) 園林景觀 戶型不實(shí)用 出入方便 戶型較好 方正實(shí)用 尊貴豪華 價(jià)格適中 價(jià)格實(shí)惠 價(jià)格偏高 總價(jià)較高 總價(jià)易接受 總價(jià)較高 市場(chǎng)結(jié)論： 常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開發(fā)經(jīng)營(yíng)，還是施工設(shè)計(jì)，營(yíng)銷策劃，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。 常平市場(chǎng)正從過去的外銷主導(dǎo) 向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃將更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。 內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在 100— 140 平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。 常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在 3200 無(wú) ~4000 元 /平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)。 二、 項(xiàng)目分析 （一） 項(xiàng)目概況 發(fā)展商：中房集團(tuán)開發(fā)有限公司（東莞分公司） 項(xiàng)目位置：常平鎮(zhèn)麗城風(fēng)景區(qū)，常馬公路東側(cè)，東側(cè)為限賢山莊別墅區(qū) 占 地面積： 平方米 類別：住宅（商?。? 總建筑面積： 127925 平方米 其中 住宅部分： 平方米 商業(yè)部分： 平方米 容積率： 綠化系數(shù)： % 總戶數(shù)： 824 戶 總停車位： 503 個(gè) 山水雅居周邊環(huán)境配套： 距常平第一小學(xué) 1000 米，常平中學(xué) 1500 米。 距橫江廈菜市場(chǎng) 300 米，農(nóng)村信用社 200 米。 距東城大道出入口 300 米。 距五星級(jí)假日酒店 50 米。 距常平第四門診部 200 米。 距常平鎮(zhèn)中心 20xx 米。 （二） 項(xiàng)目 SWOT 分析 主要優(yōu)勢(shì)分析 1） 地理優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于 麗城開發(fā)區(qū)，東莞上大風(fēng)景渡假區(qū)，自然景觀優(yōu)越，人文底蘊(yùn)豐厚。 2） 配套優(yōu)勢(shì)：屬于成熟高尚社區(qū)，周邊生活配套齊全。為居家生活帶來方便。 3） 建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：以山水為主題，注入“水在城中、城在綠中、綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市概念，目的在于體現(xiàn)“新城、碧水、綠脈”的人文關(guān)懷及古典、高雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格。 4） 升值優(yōu)勢(shì)：離“常平鎮(zhèn)東部工業(yè)園”出入口 300 米，東部工業(yè)園的首席后花園。 5） 發(fā)展商實(shí)力優(yōu)勢(shì)：中房集團(tuán)，中國(guó)最早的房地產(chǎn)品牌企業(yè)，實(shí)力雄厚。 6） 包裝優(yōu)勢(shì)（建議）：避開周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的常規(guī)模式，借鑒江南園林規(guī)劃風(fēng)格及中國(guó)古 典文化的表現(xiàn)手法，注重人文自然景觀與區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃的完美結(jié)合，樹立樓盤詩(shī)人般的氣質(zhì)形象。 7） 土地平整：建安成本低，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大，價(jià)格策略操作性強(qiáng)。 項(xiàng)目劣勢(shì) 1） 地塊狹?。翰焕陧?xiàng)目的發(fā)揮。 2） 北側(cè)舊村：影響了項(xiàng)目的整體形象，繁雜的居民影響本項(xiàng)目的治安。 3） 噪音：距離常馬公路較近，噪音影響較大。 機(jī)會(huì) 1） 宏觀經(jīng)濟(jì)情況：宏觀經(jīng)濟(jì)指針