【正文】 臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。 管理體系的全面整合和提升 江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司將注重持續(xù)地不斷地進(jìn)行流程再造，對日 常一些已經(jīng)相對固定化的思維方式、服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為業(yè)主提供真正實(shí)用的服務(wù)產(chǎn)品。我們將鴻意星城項目共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進(jìn)行，即：以保 證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修：以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括 大、中修）：以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保功能從而滿足用戶不斷增長的服 務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）。 序號 項 目 內(nèi) 容 時 間 二 擬訂物業(yè)管理方案 對同類項目展開深入調(diào)研； 針對 鴻意星城 ，從物業(yè)管理角度，提 出合理化建議，擬訂管理方案。 一期交付前 六 物業(yè)的驗收與接管 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改； 辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。 入住期 四 檔案的建立和管理 收集檔案資料； 科學(xué)分類。 入住使用期 四 智能化設(shè)施管理 智能化設(shè)施的日常使用操作； 智能化主設(shè)施的維護(hù)； 智能化系統(tǒng)的完善。 入住使用期 八 便民服務(wù)和完善配套 為住戶提供便民服務(wù)； 協(xié)助完善會所、公建等配套服務(wù)。 行政、辦公用品： 項目 數(shù)量 單價 合計（元） 用途 電腦 辦公桌、椅 復(fù)印機(jī) 打印機(jī) 分體式空調(diào)機(jī) 柜式空調(diào) 傳真機(jī) 保險柜 照相機(jī) 辦公資料、用品 電話機(jī) 電視機(jī) 物業(yè)管理軟件系統(tǒng) 掃描儀 5 臺 20 套 1 臺 2 臺 6 臺 2 臺 1 臺 2 個 1 部 1 批 8 部 2 臺 1 套 1 5000 300 8000 1000 1800 4000 20xx 800 3000 150 1800 15000 500 25000 6000 8000 20xx 10800 8000 20xx 1600 3000 10000 1200 3600 15000 500 22 員工住宿用品 食堂設(shè)備 音響 物業(yè)管理標(biāo)識牌 20 套 1 套 1 套 1 批 300 5000 3000 20xx0 6000 5000 3000 20xx0 小計： 130700 元 維修工具： 項目 數(shù)量 單價 合計（元） 用途 室內(nèi)疏通機(jī) 室外疏通機(jī) 電焊機(jī) 沖擊鉆 切割機(jī) 電工工具 水工工具 木工工具 瓦工工具 2 部 1 部 1 部 1 臺 1 臺 2 套 2 套 1 套 1 套 1000 4000 800 1500 1000 200 150 250 100 20xx 4000 800 1500 1000 400 300 250 100 維修用具 23 丈量工具 鋁合金梯 電梯工具 臺鉗 手槍鉆 應(yīng)急燈 萬用表 搖表 1 套 2 架 1 套 1 架 1 臺 1 個 1 快 1 快 200 500 1000 700 400 300 200 180 200 1000 1000 700 400 300 200 180 小計： 14330 元 清潔綠化工具： 項目 數(shù)量 單價 合計（元） 用途 多功能洗地機(jī) 吸塵器 打蠟機(jī) 清潔工具 手推車 機(jī)動噴霧器 玻璃刮 綠化工具 割草機(jī) 綠籬修剪機(jī) 綠化澆灌設(shè)備 1 臺 4 臺 1 臺 30 套 6 部 1 部 20 副 4 套 2 臺 1 臺 1 5000 500 4000 50 600 3000 70 400 1200 200 400 5000 20xx 4000 1500 3600 3000 1400 1600 2400 20xx 400 清潔綠化 小計： 26900 元 治安、交通、消防管理裝備： 24 項目 數(shù)量 單價 合計（元） 用途 對講機(jī) 警棍 消防云梯 消防斧頭 專用消防扳手 防毒面具 消防靴 手提式滅火機(jī) 20 10 根 2 套 2 把 4 把 10 套 10 套 10 套 20xx 30 1200 100 100 200 100 200 40000 300 2400 200 400 20xx 1000 20xx 小計： 48300 元 第五章 日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其措施 關(guān)于小區(qū)內(nèi)共用部位： 嚴(yán)格遵照《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，屬于大、中修范圍的，每年至少一次編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會 25 的決定，組織維修。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政 主管部門。 保證對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。需要維修，屬于小修范圍的， 24 小時內(nèi)組織修理；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，及時組織維修或者更新改造。 26 保證每天至少一次檢查路燈、樓道燈等，并按規(guī)定時間定時開關(guān)。保證每日清運(yùn) 2 次。 保證共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月檢查 1 次，及時清陶；化糞池每月檢查 1 次，每一年請專業(yè)公司清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放 ，無明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)象，保證小區(qū)內(nèi)干凈整潔。 4．物業(yè)管理 公司檔案目錄及存檔文件清單每季度上報公司備案。 8．公司將定期巡查上述規(guī)定所提及之要求落實(shí)情況。 具備樓宇可視對講系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項安全防范設(shè)施，對安全監(jiān)控設(shè)施實(shí)施 24 小時監(jiān)控并及時記錄，發(fā)現(xiàn)問題 15 分鐘內(nèi)會有專人到現(xiàn)場處理；按照規(guī)定路線和時間進(jìn)行 24 小時不間斷巡邏；對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1 小時巡查一次。 ★ 車輛管理 為了加強(qiáng)住宅區(qū)的交通管理，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通秩序，根據(jù)交管部門的有關(guān)法規(guī)，結(jié)合鴻意星城的實(shí)際情況，實(shí)行嚴(yán)格控管系統(tǒng)服務(wù)，堵疏結(jié)合的管理 28 辦法。 4 巡邏護(hù)衛(wèi)要經(jīng)常巡視車輛進(jìn)入情況，指揮行使、停放、維護(hù)秩序，督促車輛辦完事后及時離開。 二、加強(qiáng)消防教育宣傳和 培訓(xùn)演練工作 （ — ）消防教育宣傳工作： 管理處將在大宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。 （二）對予復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)，方可開工。 － 管理處值班員接到火警報警后，應(yīng)迅速通知時近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷惰況等。 到達(dá)現(xiàn)場的人員須昕從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。搶救組應(yīng)迅速組織人力將物品及危險物搬離現(xiàn)場。 火勢過大旦消防警已到場時，無關(guān)人員要迅速撤離。 第一小章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會 一、 業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定該小區(qū)管理大事項的業(yè)主自治管理組織。 三、 該小區(qū)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時出席業(yè)主大會，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。 五、 業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式；會議表決采用投票、舉手等形式。 七、業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開大會。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)糾正或撤消。 遵守《商品房買賣契約》使用說明書中的約定； 遵守物業(yè)管理公司為小區(qū)管理制訂并送達(dá)的其他管理規(guī)定。 四、 本 公約 雙方簽訂或蓋章后一式二份，業(yè)主、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。 （ 3）裝修設(shè)計、施工應(yīng)符合多層民用建筑防火規(guī)范和裝修施工防火規(guī)范及其他相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 （ 5）施工人員須在物業(yè)公司辦理小區(qū)臨時出入證，憑證進(jìn)場施工，無證者拒絕進(jìn)場。 （ 8）無論在什么情況下，所有裝修材料只能在 8： 00 至 18:00 之間運(yùn)至裝修房屋內(nèi)，其他地方嚴(yán)禁堆放。 （ 11）所有消防、安保設(shè)施，無論其位于何處，均屬 公共安全設(shè)施，嚴(yán)禁私自改動。 （ 14）如需更改設(shè)施設(shè)備，必須通知物業(yè)公司專業(yè)技術(shù)人員施工，如果私自更改造成室 內(nèi)原裝設(shè)施設(shè)備的損壞，除照價賠償以外，觸犯法律的還須依法追究法律責(zé)任。如有租用，每只費(fèi)用 1 元 /日；若遺失或損壞，則照價賠償 100 元 /只。 （ 18）裝修期間，乙方施工人員須著裝整齊，不得赤足、穿背心、拖鞋，不得在非施工區(qū)逗留，不得隨地吐痰及公共區(qū)域吸咽、扔煙蒂，不得高聲喧嘩、打鬧；施工場內(nèi)絕對禁止酗酒。 （三） 消 防 管 理 規(guī) 定 第一條 為預(yù)防 鴻意星城 火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，根據(jù)國家 37 法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，特制定本規(guī)定。 （三） 管理和維護(hù)各種消防設(shè)備。 （三） 占用、堵塞 樓內(nèi) 通道，破壞消防設(shè)施、器材。 第六條 違反上述第五條之規(guī)定的，物業(yè)管理 處 有權(quán)制止，并視情節(jié)輕重提請公安消防部門依法對其進(jìn)行處理，追究法律責(zé)任。 第 三 條 鴻意星城業(yè)主應(yīng)配合執(zhí)行以下規(guī)定 ： （一） 愛護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生，不隨地吐痰，不亂扔果皮、紙屑和煙頭等廢棄物。 （五） 嚴(yán)禁從窗口、陽臺向下拋擲垃圾、雜物、廢棄物等。 第三條 園林綠化管理的內(nèi)容： （一）制訂園林綠化管理制度。 第五條 任何人 不得擅自砍伐和移植 鴻意星城 的花草樹木。 （三） 在綠地內(nèi)挖坑取土、傾倒垃圾、排放污水。 （六）鴻意星城 車輛交通管理規(guī)定 為了維護(hù) 鴻意星城 小區(qū) /交通秩序，保持小區(qū)靜、整潔和道路暢通，特制訂本規(guī)定： 一、實(shí)行 物業(yè)管理與公安交通部門管理相結(jié)合的原則。 三、服從現(xiàn)場管理員的現(xiàn)場管理和指揮，車主需嚴(yán)格遵守道路安全法規(guī)，按規(guī)定地點(diǎn)依次有序的停放車輛。 40 六、小區(qū)停放車輛實(shí)行有償服務(wù)，物業(yè)公司收取 相應(yīng) 車位 停車管理服務(wù)費(fèi)用 。 十、除裝修、搬家外，禁止貨運(yùn)車輛進(jìn)入小區(qū) 。 5)所有投訴均應(yīng)盡快處理及回復(fù)投訴者，除應(yīng)清楚地記錄每項投訴之內(nèi)容寫在《業(yè)戶投訴 /意見記錄》表格及呈交上級審閱。 ，注意做好記錄。 、虛報、誤導(dǎo)等事情被發(fā)現(xiàn) ,有關(guān)員工將被嚴(yán)重紀(jì)律處分。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報。不得敞開外衣，不得將衣袖、褲管卷起。女員工須穿無紋絲襪、襪口不外露。 b）、男士不留長發(fā)、大鬢角和胡須，不得染發(fā)，頭發(fā)應(yīng)保持整潔光鮮，不遮眼。 c）、保持眼、耳清潔，不得殘留眼屎、耳垢。 二、舉止要求 在服務(wù)過程中實(shí)行“微笑服務(wù)”： a）、面帶微笑，熱情主動為顧客服務(wù)。 就座時姿態(tài)要端正，坐要輕緩，上身要直，人體重心垂直向下，腰部挺起；目光平視，面帶微笑。 d）、在工作場合與他人同行時，不得勾肩搭背，不得同行時嬉笑打鬧； e）、三人以上成行靠邊行走。 歡迎語：歡迎你們?nèi)胱▲櫼庑浅恰? 道謝語：謝謝、非常感謝。 c）、應(yīng)在不泄露公司機(jī)密的前提下，圓滿答復(fù)顧客的問題，若有困難時應(yīng)積極查找有關(guān)資料或請示領(lǐng)導(dǎo)后答復(fù)客人，不可不懂裝懂； d）、在與顧客談話時，如與另一個顧客插話聞訊，應(yīng)注意掌握談話時間， 盡量不讓其中一方久等； e）、當(dāng)顧客提出的要求超出服務(wù)范圍時、應(yīng)禮貌回絕； f）、在服務(wù)工作中，處理問題要簡潔明快，不要拖泥帶水。 (四） 安保部設(shè)備管理規(guī)程 目的 保證器械功能完好、正常使用。 45 對講機(jī)使用程序 1）對講機(jī)是管理公司員工執(zhí)行任務(wù)的工具，屬于管理公司的公共財產(chǎn)，每一個員工