【正文】 豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌； ⑤有 — 定的外語 水平。 二、房地產(chǎn)行業(yè)展望 我國房地 產(chǎn)業(yè)自建國以來，由于土地?zé)o償使用的體制和低租金的住房分配機(jī)制，發(fā)展一直處于停滯不前的狀態(tài)。 1998年中國人民銀行加大了對住房的信貸規(guī)模。 房地產(chǎn)有效生存空間還有 40年 第 — 代策劃人 何陽點(diǎn)子為例 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 第 6 頁 共 68 頁 第二代策劃人 (房地產(chǎn) ) 有較為深厚的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、市場營銷學(xué)的理論基礎(chǔ)。 住房轉(zhuǎn)變： 國家分配住房 —— 市場商品房 房產(chǎn)業(yè)、珠寶業(yè)被譽(yù)為一類生意，房產(chǎn)的優(yōu)勢：行業(yè)中獲利較高，回收成本周期較短。 房屋的購買者只擁有對房屋的所有權(quán)，對房屋所在的土地沒有所有權(quán)，僅有使用權(quán)。 （ 1） 居住建筑 居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。 按建筑物的層數(shù)分類 低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。一般地， 12 層以下又稱小高層住 宅。 樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。 隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。 占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。通常以上限控制。寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。 建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。 1住宅：供人們生活居住的建筑。 1噪聲級：不同使用功能 的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級（一般住宅為 50DB 以下） 1隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) (墻體屋而 )減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對日照采光等不利。 2彈性空間 (可變空間 )：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。 2物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的 管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。 3居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住 建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。 3社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點(diǎn)，以米為單位計范圍大小。 3車位：自行車、私家車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種， — 般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。 混凝土 ：水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。 用地面積 ：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。 建筑密度 ：是指地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積 /建筑用地面積。這類建筑物的建造層數(shù)一般在 6 層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限 制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。 4. 預(yù)售房屋需要那些基本條件？ 答： ○ 1 .已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ○ 2 .持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ○ 3 .按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ○ 4 .開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得 《商品房預(yù)售許可證》。 ？ 答： ○ 1 .屋面防水為 5 年； ○ 2 .土建為 1 年，具體包括： a. 墻面、樓（地）面空鼓、開裂 、起砂； b. 墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損； c. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏； d. 門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞； ○ 3 .衛(wèi)生潔具為 1 年； ○ 4 . 電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為 2 年； ○ 5 .管道堵塞為 2 個月； ○ 6 .供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為 2 個供冷期及 2 個供暖期。 四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂 ② 屋頂：剛性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉 ③ 屋頂防漏：三氈四油 ④ 屋頂隔熱：水泥蛭石 ⑤ 交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。 建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。 建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。 五、房屋面積的規(guī)定和測算 各種面積概念 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 14 頁 共 68 頁 （ 1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。 （ 3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、 走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。 (6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共 同占有或共同使用的建筑面積。 （ 8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成； (9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。 （ 3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過 ，按其上口外墻外圍水平面積計算。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括以下幾個方面： 三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。 利息 是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評估費(fèi)、抵押登記 費(fèi)、保險費(fèi)等，自有資金也視同貸款計算利息。房地產(chǎn)的供給一定，其需求 增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、 稅收政策、交通管制等。 心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價值觀等。 一、 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城 、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為 %；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為 12%。 三、耕地占用稅 耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單 位和個人征收的一種稅。 轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換； 下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅； 以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房 屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。 城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。 自營性個人住房貸款 是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“ mortgage”的音譯，中文意思是抵押。 二、住房抵押貸款中的幾個主要術(shù)語 貸款金額 簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。 借貸年期 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為 30 年。 貸款余額 是 指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。 有所購買（建造、大修）住房全部價款 20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。 身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。 貸款銀行認(rèn)可 的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告。 《商品房預(yù)售許可證》或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。 受理 申請 銀行接到借款人申請人的申請后，審核其是否符合規(guī)定的貸款條件。 發(fā)放貸款 借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。采用抵押擔(dān)保的，借款人憑銀行出具的貸款結(jié)清證明取回房 地產(chǎn)權(quán)屬證明文件及擔(dān)保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。 業(yè)主委員會 是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 物業(yè)管理的目的 物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個利益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度。公共服務(wù)主要有以下 8項： ①房屋共用部位的維護(hù)與管理。 ⑤物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，包括房屋裝修的申請與批準(zhǔn)及對裝修的設(shè)計、安全等各項管理工作。 其內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務(wù)五大類。 ③文體衛(wèi)體：舉辦各種小型地區(qū)性的文化娛樂活動，開辦俱樂郎、健身房、文娛活動室、閱覽室，托兒所、幼兒園、診所等。它實(shí)際上是專項服務(wù)的補(bǔ)充和完善。 用戶入住 是指住宅小區(qū)的居民入住或商業(yè)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入。 四、物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。一級由省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地局初審，初審合格后報建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地局審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建設(shè)廳同意，可由地級以上城市的物業(yè)管理主管部門審批，報省、自治區(qū)建設(shè)廳備案。期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。 商品房預(yù)售許可 為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 《建設(shè)工程施工許可證》是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準(zhǔn)證件。 房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容： 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須栽明以下事項：開發(fā)企業(yè)名稱：中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，栽明該機(jī)構(gòu)名稱：預(yù)售或銷售許可證號。項目位置示意應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。預(yù)售，預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝 飾內(nèi)容。 ? 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款的服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)栽明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的范圍 《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得的土地使用權(quán)的房屋所有權(quán)的人（自然人和法人）都要進(jìn)行權(quán)屬登記。 房屋所有權(quán)初始登記：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的房屋，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。申請他項權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)提交的證明文件有：以地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地作為抵押物的，應(yīng)提交國有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)出讓、抵押合同及相關(guān)協(xié)議和證明文件；以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應(yīng)提交前款所列證明文件外，還應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書。權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)使用法定名稱，由其法定代表人申 請：權(quán)利人為自然人的，應(yīng)使用其身份證的姓名。 市場調(diào)研的發(fā)展史 。 市場調(diào)研專業(yè)知識 ： 市場調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析有關(guān)供求雙方的各種情報、信息和資 料，把握供求現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為企業(yè)進(jìn)行決策，提供正確依據(jù)的信息管理。 以上為從調(diào)研的形式來分，從調(diào)研的對象來分析： ① 競爭者研究。 ② 對員工的意義 —— 三個有助于。 ： ① 二手資料收集法。（詳見調(diào)研作業(yè)辦法） （調(diào)查）： ① 調(diào)查員培訓(xùn)。 ⑤ 調(diào)查內(nèi)容的合理分配。原則上，應(yīng)主 動介紹來意并出示證件。 ⑤ 不要過分程序化，盡量隨和。 房地產(chǎn)銷售市場調(diào)研 ： ① 區(qū)域調(diào)研。 ： ① 新建材的運(yùn)用情況。 ⑤ 房產(chǎn)銷售執(zhí)行手法。 b、要有集體榮譽(yù)感（團(tuán)隊精神）： ①要體現(xiàn)作為一名優(yōu)秀公司的員工，應(yīng)表現(xiàn)出來的風(fēng)范。 ②個人自信心。 e、較好的控制自我的情緒，不被自己的情緒所左右。 ② 主動學(xué)習(xí)，不懂就問。業(yè)務(wù)員除了總臺上可以做外，其余做在銷售桌上，不可以在售樓內(nèi)外隨便走動。 ｄ、業(yè)務(wù)員將客戶引入售樓處后，并伴以熱情的開場白：“先生看房嗎？請這邊坐”或“您需要什么樣的房子？這邊請。 ｉ、成交，帶客戶到財務(wù)處交定金，錢款當(dāng)面點(diǎn)清，業(yè)務(wù)員盡量少接觸客