【正文】 種經紀業(yè)務； ④經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件； ⑤要求委托人提供與交易有關的資料； ⑥有 權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令； ⑦執(zhí)行房地產經紀業(yè)務并獲得合理的傭金。 降低銀行利率，刺激內需。 地產：指私人或集團所占有的土地 (在我國，地產所有權屬于國家和集體所有，沒有私有的地產 )以及土地所產生的物品。 按建筑物的結構類型和材料分類 建筑物按結構類型和所用的建筑材料可分為磚木結構建筑、磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑。 基礎：是位于建筑物最下部的承受構件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結構體系，一般均設在地面以下。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。 建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團所有建筑物（包括公共設施建筑）的面積之和。 容積率：指規(guī)劃地塊內各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 9 頁 共 68 頁 1朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。 2層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離 (一些屋面上設有設備間的建筑，應計到設備間上檐 2承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產生安全影響的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。 2躍層 (錯層 )：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯開半層，高度占一層或半層。 3建筑風格： 指建筑造型所采用的美學文脈。 板 ：是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。 得房率 ：房屋實用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率＝房屋實用面積 /房屋建筑面積 樓花 ：即未完成的商品房，也叫期房。 3. 成套房屋建筑面積包括？ 答：成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的 分攤組成。 對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為 4 類： ○ 1 .低高層建筑：層數(shù)為 9～ 16 層，建筑總高度 25～ 50m； ○ 2 .中高層建筑：層數(shù)為 17～ 25 層，建筑總高度 50～ 75m； ○ 3 .高高層建筑：層數(shù)為 26～ 40 層，建筑總高度 75～ 100m； ○ 4 .超高層建筑：層數(shù)在 40 層以上，建筑總高度在 100m以上。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。 （ 2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。凸陽臺按其投影面積的一半計算。 利潤 利潤是房地產開發(fā)經營單位應得到的收益，是在經營活動中實現(xiàn)的剩余產品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再生產的資金來源。 人口因素：房地產的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產價格有很大的影響。產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為納稅人；產權出典的，以承典人的納稅人。房產稅按年計征，分期繳納。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 17 頁 共 68 頁 稅率：契稅的稅率為 3~5%，安徽省的契稅稅率為 4%，合肥目前的契稅稅率為 4%，但購置普通住宅減辦收取。 企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。 個人住房組合貸 款 是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時，同時發(fā)放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質押的有價證券等。 簽定合同 如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據(jù)擔保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質押合同》。 業(yè)主 即物業(yè)的產權人，指房屋所有權和土地使用權人。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質差異很大，但物業(yè)管理的基本內容是一樣的。 ⑦物業(yè)檔案資料的管理。 ⑤中介服務：代辦各類保險，代理房屋租售等。 檔案資料的建立 業(yè)主或租住戶入住后，應及時建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名、家庭人員情況、 工作單位聯(lián)系電話或地址，收繳管理費情況，物業(yè)的使用和維修情況等。物業(yè)管理企業(yè)在領取《臨時資質證書》后方可從事物業(yè)管理業(yè)務。 土地使用權證書； 建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 投入資金達到建設工程總投資 25%以上的證明； 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè) 執(zhí)照》和資質等級證書； 工程施工合同； 商品房預售方案； 商品房預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的其他有關資料。 商品房銷售實行兩書制度 房 地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，應當根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質量保證書《和《住宅使用說明書》。 ⑨ 房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。 房地產權屬登記管理是用法律和行政的手段對房地產進行登記，審查確認產權，核發(fā)權屬證書，辦理權屬的轉移變更，調處產權糾紛，監(jiān)督規(guī)范權利人的行為，建立 準確、完整的權屬檔案資料等，從而建立正常的產權管理秩序，更好的保護權利人的合法的權益。 變更登記：是指房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記，權利人自事實發(fā)生之日起 30 日內申請變更登記。設定他項權利登記，由相關權利人共同申請； （ 2）有明確具體的中請請求； （ 3）中請登記的房地產產權來源清楚、合法 ，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉移或被查封以及違章建筑的房屋； (4)屬受理登記的登記機關管轄。 ② 市場調查 —— 是對信息收集的補充和完善。 ② 調研實施。 ③ 樣本的合理分配。 ③ 在市調前，應對該項目先觀察一番，擬好市調話術，再進行訪談，并注意語氣。 ③ 可比較樓盤調研。并與自身相比較，以解決和克服自身問題，提高競爭能力。 d、敢于面對現(xiàn)實、尊重事實： ①樹立“永遠尋求事實，事實是我們的朋友”的觀念。 備注：結合實際情況，自我對照。 ｆ、與客戶互換名片，并敬茶，務必做到彬彬有禮，不卑不亢，寒暄了解客戶意向?？偱_上的專案、進門口的迎賓員（業(yè)務員）火苗閑著的人員，應立刻 提醒在場每一位業(yè)務員，“客戶到”，在客戶即將走上臺階上時，“客戶到”，在客戶即將走上臺階上時，業(yè)務員起身給客戶開門，并將客戶引入。（例：正反面復印〈節(jié)約〉，員工的多技能） 備注：結合實際情況并具體指出。（例如：電話的轉接、他人客戶 的接待。 ③ 配套完善情況。 ⑦ 注重對方的言語總結，并抓住對方言談主要意思。 ⑦ 調查報告撰寫（調查員）。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 26 頁 共 68 頁 房地產市場調研的組織實施 ： 需解決問題的界定→制定信息收集途徑→市場調研 [一手資料、二手資料 ]→信息整理→分析預測。 ③ 消費者研究。 ① 歐美市場調研 20年代 60年代 ② 遠東市場調研 70年代起 c、我國市場調研的發(fā)展。申請注銷登記，申請人應提交房地產權屬證書、相關的合同、協(xié)議文件。凡列入總登記范圍的，無論權利人以往是否領取權利屬證書， 權屬狀況有無變化，均應在期限內按照規(guī)定辦理申請登記。 ? 房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在光中注明。 ⑥ 房地產廣告中價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。 《國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付了土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 23 頁 共 68 頁 有土地的使用權的法律憑證。 第六節(jié) 房地產法規(guī) 一、商品房預售和銷售 商品房預售的概念 商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。設立物業(yè)管理 企業(yè)須向工商行政管理部門進行注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。 物業(yè)管理的啟動以物業(yè)的接管驗收為標志，包括以下四個基本環(huán)節(jié)： 物業(yè)的接管驗收： 包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。 ①日常上活：包括各項家務代辦，如搬家、代轉保姆、代付各種公用事業(yè)費用、代訂報刊等。 ③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務。它是由全體業(yè)主共同訂立的，對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權利義務的行為守則。借款人如有特殊情況要求提前還款，應提前 1 個月向經辦銀行提出申請 ，經審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關規(guī)定執(zhí)行。 1 貸款銀行要求提供的其他文件材料。 合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關批準文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設和銷售等方面的合法材料。 有穩(wěn)定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 住房抵押貸款的成數(shù) 銀行通常不給予購房者相當于房價款 100%的貸款，而要求購房者自己支付房價款的一定 比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。 目前我國個人住房貸款主要有三種形式： 又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積 金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發(fā)放的貸款。 六、相關稅收 營業(yè)稅、城市維護建社稅和教育費附加 營業(yè)稅：是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人開征的一種稅。 五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移時，按當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據(jù)。 第三節(jié) 房地產稅收知識 中國現(xiàn)行房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。 環(huán)境因素；是指房地產周圍的環(huán)境狀況對房地產價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。 規(guī)劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規(guī)劃設計而支付的費用。 有關房屋面積的規(guī)定和測算 （ 1）多層房屋的 建筑面積按每層建筑面積的總和計算。 (5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。 四、建筑識圖 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通幾空調施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。 ？ 答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其它砌體做成。 容積率 ：是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積 /建筑用地面積 日照間距 ：日照間距＝建筑物 高度 /建筑物相鄰距離（國家標準為 倍） 綠化率： 綠化率＝綠化面積 /規(guī)劃用地面積 建筑控制高度 ：又稱建筑限高，是指地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。 土地使用權出讓 ：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 10 頁 共 68 頁 使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。由數(shù)個組團形成居住小區(qū)。各建筑對日照要求不同。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關心的因素。通常以下限控制。 紅線：由政府有關部門規(guī)定的用地范圍。 三、房地產名詞解釋及問答 用地性質：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。 屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護構件和承受構件。 高層建筑：一般指七層以上的房屋。 土地的取得方式有：劃撥、出讓、轉讓 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到