【正文】 種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； ④經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件； ⑤要求委托人提供與交易有關(guān)的資料； ⑥有 權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令； ⑦執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金。 降低銀行利率，刺激內(nèi)需。 地產(chǎn)：指私人或集團(tuán)所占有的土地 (在我國，地產(chǎn)所有權(quán)屬于國家和集體所有，沒有私有的地產(chǎn) )以及土地所產(chǎn)生的物品。 按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類 建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。 基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。 建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。 容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 9 頁 共 68 頁 1朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。 2層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離 (一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計(jì)到設(shè)備間上檐 2承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。 2躍層 (錯(cuò)層 )：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯(cuò)開半層，高度占一層或半層。 3建筑風(fēng)格： 指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。 板 ：是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。 得房率 ：房屋實(shí)用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率＝房屋實(shí)用面積 /房屋建筑面積 樓花 ：即未完成的商品房，也叫期房。 3. 成套房屋建筑面積包括？ 答：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的 分?jǐn)偨M成。 對(duì)于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為 4 類： ○ 1 .低高層建筑：層數(shù)為 9～ 16 層，建筑總高度 25～ 50m； ○ 2 .中高層建筑：層數(shù)為 17～ 25 層，建筑總高度 50～ 75m； ○ 3 .高高層建筑：層數(shù)為 26～ 40 層，建筑總高度 75～ 100m； ○ 4 .超高層建筑：層數(shù)在 40 層以上，建筑總高度在 100m以上。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。 （ 2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。凸陽臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算。 利潤 利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期繳納。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 17 頁 共 68 頁 稅率：契稅的稅率為 3~5%，安徽省的契稅稅率為 4%，合肥目前的契稅稅率為 4%，但購置普通住宅減辦收取。 企業(yè)所得稅：是對(duì)企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 個(gè)人住房組合貸 款 是指向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時(shí)，同時(shí)發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款和自營性個(gè)人住房貸款。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對(duì)住房抵押貸款的金融政策。 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價(jià)證券等。 簽定合同 如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據(jù)擔(dān)保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質(zhì)押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質(zhì)押合同》。 業(yè)主 即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。 ⑦物業(yè)檔案資料的管理。 ⑤中介服務(wù)：代辦各類保險(xiǎn)，代理房屋租售等。 檔案資料的建立 業(yè)主或租住戶入住后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名、家庭人員情況、 工作單位聯(lián)系電話或地址，收繳管理費(fèi)情況，物業(yè)的使用和維修情況等。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》后方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 土地使用權(quán)證書； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 投入資金達(dá)到建設(shè)工程總投資 25%以上的證明； 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè) 執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案； 商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的其他有關(guān)資料。 商品房銷售實(shí)行兩書制度 房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書《和《住宅使用說明書》。 ⑨ 房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是用法律和行政的手段對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記，審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書，辦理權(quán)屬的轉(zhuǎn)移變更，調(diào)處產(chǎn)權(quán)糾紛，監(jiān)督規(guī)范權(quán)利人的行為，建立 準(zhǔn)確、完整的權(quán)屬檔案資料等，從而建立正常的產(chǎn)權(quán)管理秩序，更好的保護(hù)權(quán)利人的合法的權(quán)益。 變更登記：是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記，權(quán)利人自事實(shí)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)申請(qǐng)變更登記。設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請(qǐng)； （ 2）有明確具體的中請(qǐng)請(qǐng)求； （ 3）中請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法 ，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋； (4)屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。 ② 市場調(diào)查 —— 是對(duì)信息收集的補(bǔ)充和完善。 ② 調(diào)研實(shí)施。 ③ 樣本的合理分配。 ③ 在市調(diào)前，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目先觀察一番，擬好市調(diào)話術(shù)，再進(jìn)行訪談，并注意語氣。 ③ 可比較樓盤調(diào)研。并與自身相比較，以解決和克服自身問題，提高競爭能力。 d、敢于面對(duì)現(xiàn)實(shí)、尊重事實(shí)： ①樹立“永遠(yuǎn)尋求事實(shí)，事實(shí)是我們的朋友”的觀念。 備注：結(jié)合實(shí)際情況，自我對(duì)照。 ｆ、與客戶互換名片，并敬茶，務(wù)必做到彬彬有禮，不卑不亢，寒暄了解客戶意向?？偱_(tái)上的專案、進(jìn)門口的迎賓員（業(yè)務(wù)員）火苗閑著的人員，應(yīng)立刻 提醒在場每一位業(yè)務(wù)員，“客戶到”，在客戶即將走上臺(tái)階上時(shí)，“客戶到”，在客戶即將走上臺(tái)階上時(shí)，業(yè)務(wù)員起身給客戶開門，并將客戶引入。（例：正反面復(fù)印〈節(jié)約〉，員工的多技能） 備注：結(jié)合實(shí)際情況并具體指出。（例如：電話的轉(zhuǎn)接、他人客戶 的接待。 ③ 配套完善情況。 ⑦ 注重對(duì)方的言語總結(jié)，并抓住對(duì)方言談主要意思。 ⑦ 調(diào)查報(bào)告撰寫（調(diào)查員）。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 26 頁 共 68 頁 房地產(chǎn)市場調(diào)研的組織實(shí)施 ： 需解決問題的界定→制定信息收集途徑→市場調(diào)研 [一手資料、二手資料 ]→信息整理→分析預(yù)測。 ③ 消費(fèi)者研究。 ① 歐美市場調(diào)研 20年代 60年代 ② 遠(yuǎn)東市場調(diào)研 70年代起 c、我國市場調(diào)研的發(fā)展。申請(qǐng)注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)的合同、協(xié)議文件。凡列入總登記范圍的，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取權(quán)利屬證書， 權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)在期限內(nèi)按照規(guī)定辦理申請(qǐng)登記。 ? 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在光中注明。 ⑥ 房地產(chǎn)廣告中價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。 《國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付了土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 23 頁 共 68 頁 有土地的使用權(quán)的法律憑證。 第六節(jié) 房地產(chǎn)法規(guī) 一、商品房預(yù)售和銷售 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。設(shè)立物業(yè)管理 企業(yè)須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。 物業(yè)管理的啟動(dòng)以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志，包括以下四個(gè)基本環(huán)節(jié)： 物業(yè)的接管驗(yàn)收： 包括新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。 ①日常上活：包括各項(xiàng)家務(wù)代辦，如搬家、代轉(zhuǎn)保姆、代付各種公用事業(yè)費(fèi)用、代訂報(bào)刊等。 ③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。它是由全體業(yè)主共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。借款人如有特殊情況要求提前還款，應(yīng)提前 1 個(gè)月向經(jīng)辦銀行提出申請(qǐng) ，經(jīng)審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 1 貸款銀行要求提供的其他文件材料。 合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 住房抵押貸款的成數(shù) 銀行通常不給予購房者相當(dāng)于房價(jià)款 100%的貸款，而要求購房者自己支付房價(jià)款的一定 比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請(qǐng)貸款。 目前我國個(gè)人住房貸款主要有三種形式： 又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積 金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時(shí)足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時(shí)發(fā)放的貸款。 六、相關(guān)稅收 營業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加 營業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。 五、契稅 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收知識(shí) 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。 有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測算 （ 1）多層房屋的 建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。 (5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。 四、建筑識(shí)圖 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。 ？ 答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。 容積率 ：是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積 /建筑用地面積 日照間距 ：日照間距＝建筑物 高度 /建筑物相鄰距離（國家標(biāo)準(zhǔn)為 倍） 綠化率： 綠化率＝綠化面積 /規(guī)劃用地面積 建筑控制高度 ：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。 土地使用權(quán)出讓 ：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 第 10 頁 共 68 頁 使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。由數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。各建筑對(duì)日照要求不同。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素。通常以下限控制。 紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。 三、房地產(chǎn)名詞解釋及問答 用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。 屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。 高層建筑：一般指七層以上的房屋。 土地的取得方式有：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到