【正文】 驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 7 頁 共 68 頁 第三章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑知識 一、建筑物的分類 按建筑物的 使用性質(zhì)分類 建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。 是一個由不同智能結(jié)構(gòu)組合成的最優(yōu)群體。 經(jīng)濟體制改革開始后，我國的房地產(chǎn)也在 80年代重新崛起，土地實行有償使用和房屋商品化的改革。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力與職責(zé) 凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等 以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的 50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。 被培訓(xùn)員工的工作職責(zé)及工作內(nèi)容，以及未來的個人發(fā)展空間。〈詳細(xì)〉 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 3 頁 共 68 頁 第二章 房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望 一、 房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性 房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中一個重要的組成部分。 ⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。取得房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入?yún)f(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。 87年－ 91年 緩慢增長階段 (舉例說明 ) 92－ 93 高速增長階段 (舉例說明 ) 94－ 97 調(diào)整階段 (舉例說明 ) 99年至 現(xiàn)在 又 — 個高速增長階段 (舉例說明 ) 形成新一輪房地產(chǎn)消費熱點的基本條件已經(jīng)成熟。 始終能站在房地產(chǎn)領(lǐng)域的最前沿。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。 居住建筑按層數(shù)可分為： 13層為低層住宅； 46 層為多層住宅； 79 層為高層住宅； 10層以上為高層住宅。 門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。 用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地） 1配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。 進(jìn)深：建筑中表示橫向 (建筑短向 )尺度的名稱。住宅一般要求在冬日少有 1小時的日照。 3社區(qū)服務(wù)半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。 土地使用權(quán)劃撥 ：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地 使用者使用的行為。一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。它的特點是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強，抗震性能好，耐用年限較長。 使用權(quán)的最高出讓年限？ 答： ○ 1 .居住用地 70 年； ○ 2 .工業(yè)用地 50 年； ○ 3 .教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； ○ 4 .商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； ○ 5 .綜合或其它用地 50 年。 總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。 效果 圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進(jìn)行美化的方法。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 （ 2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。 房屋建筑安裝工程費 是指建造房屋所需的工程 費用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業(yè)利潤和稅金等； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建 公共配套設(shè)施建設(shè)費 經(jīng)營管理費 指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所 銷售費用 是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。 行政因素：是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。 稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅人。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%。該類貸款下以盈利為目的，實行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。 住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價的比率，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8 成。 有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。 抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價證券等。 五、個人抵押貸款程序 貸款申請 由借款人向銀行提出借款申請，填寫個人住房貸款申請表，并遞交有關(guān)材料。 借款結(jié)清 借款人將借款本息全部歸還后，銀行清退抵押物權(quán)利憑證或質(zhì)物。 業(yè)主公約一般是由業(yè)主委員會依據(jù)政府規(guī)定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進(jìn)行修改補充，經(jīng)業(yè)主大會討 論通過生效。 ④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 第 21 頁 共 68 頁 ②商業(yè)服務(wù)：在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開設(shè)小型商場、副食品市場、飲食店、小五金、日雜用品，家電維修等，以方便住戶。新建物業(yè)的接管驗收是由開發(fā)商或建設(shè) 單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理的交接手續(xù)．原有物業(yè)的接管驗收有兩種情況，一是由產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)委托給物管企業(yè)；二是原有物業(yè)改聘物業(yè)管理企業(yè)，由老的物業(yè)管理企業(yè)向新的物業(yè)管理企業(yè)辦理的交接手續(xù)。 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級和臨時資質(zhì)。 商品房預(yù)售的條件 ①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確 定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ④向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 ⑦ 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。 ? 房地產(chǎn)廣告中得出現(xiàn)融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。 土地使用權(quán)初始登記：以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請辦理土地使用權(quán)初登記，由申請人提交批準(zhǔn)用地或土地使用合同等有關(guān)證明文件。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件 申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備以下四項條件： （ 1）申請人或代理人具有申請資格。 ① 70 年代的引入 ② 80 年代 90 年代的發(fā)展。 ： ① 對公司的作用 —— 三個前提。 ： 重點是調(diào)研中調(diào)查如何實施，對調(diào)查員的規(guī)范是必要的。 （調(diào)查員）： ① 在調(diào)查中，如需要隱瞞身份，可以假借其他身份進(jìn)行。 ⑧ 在市調(diào)中，要隨機應(yīng)變。 ④ 房產(chǎn)新概念。） c、要有個人的使命感： ①做一個誠實、正直的人。 工作職責(zé)的認(rèn)識（建 議討論形式） a. 對自己的工作結(jié)果負(fù)責(zé)，具體如下： 負(fù)責(zé)任 不負(fù)責(zé)任 ① 強調(diào)結(jié)果 ① 強調(diào)愿望 ② 承擔(dān)責(zé)任感 ② 推卸責(zé)任 ③ 有預(yù)見，有防誤設(shè)計 ③ 等上司詢問時找借口 b. 要有主動性： ① 負(fù)責(zé)任：保持適當(dāng)?shù)木o迫感。 ｃ、客戶進(jìn)案場時，現(xiàn)場所有未接待客戶的人員全部向客戶齊聲喊“歡迎光臨”。” ｅ、業(yè)務(wù)員將客戶引入座前，應(yīng)安排客戶背對大門且背對銷控臺，自己應(yīng)面向銷控臺。 ③ 把自己看成一個服務(wù)中心。 ③努力超越現(xiàn)有的水平和狀況。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 27 頁 共 68 頁 產(chǎn)銷售市場調(diào)研意義： 通過讓銷售人員參與市場調(diào)研，對其它樓盤進(jìn)行直觀的了解和學(xué)習(xí)，找出其優(yōu)劣勢。 ② 精典樓盤調(diào)研。 ② 應(yīng)盡量避免用行業(yè)術(shù)語。 ② 調(diào)查員組織。 ： ① 調(diào)研策劃。 ： ① 信息收集 —— 是市場調(diào)研的日常和基礎(chǔ)性工作。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請。 轉(zhuǎn)移登記：是指房屋買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā) 生之日起 90 日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。 二、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 〈城市房地產(chǎn)管理〉規(guī)定，國家實際土地市使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 ⑧ 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 《商品房預(yù)售 (銷售 )許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 22 頁 共 68 頁 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》。新用戶入住時，首先要簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)向用戶發(fā)放《用戶須知》或《用戶手冊》、裝修管理規(guī)定等，使用戶了解牧業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。 ④社會福利：開辦老年活動室，照顧區(qū)內(nèi)的孤寡老人 等。 ⑥維修基金的代管服務(wù)。 二、 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 物業(yè)管理的對象、范圍相當(dāng)廣泛，幾乎包括種類建筑，如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場。 六、個人抵押款的收費標(biāo)準(zhǔn) 抵押登記費： 5 萬以內(nèi)： 120 元 /套； 5— 10 萬以內(nèi)： 150 元 /套； 10 萬元以上： 180 元 /套 房產(chǎn)保險費：貸款額 *%*貸款年限 合同公證費：貸款額 *%（最低 100 元） 第五節(jié) 物業(yè)管理的基本知識 一、 物業(yè)管理的基本概念 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 20 頁 共 68 頁 物業(yè)管理的涵義 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修葺、管理，對物業(yè) 區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。 貸前審查 銀行同意受理借款申請后，銀行經(jīng)辦人員需要對借款人的主體資格、借款材料的真實性和有效性、借款人現(xiàn)有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質(zhì)）押物合法、有效性等進(jìn)行審查，并做出評價。 保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì) 押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。 利息 借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額