【正文】 度、期限所受限制教少。 教育費(fèi)附加：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。 客稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。 納稅地點(diǎn)和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。 納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。 經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲蓄、消費(fèi)水平、物價水平、金融狀況等。 稅費(fèi) 稅費(fèi)是應(yīng)向國家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個人對國家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。 （ 4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計(jì)算。 （ 7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。 建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向 (出入口、 走廊、樓梯、房間、陽臺等 )的布置和組合關(guān)系。 ？ 答： 1～ 3 層為低層； 4～ 6 層為多層； 7～ 9 層為中高層； 10 層以上為高層。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。 建筑間距 ：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。 柱 ：是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載。 3節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等 — 系列措施而設(shè)計(jì)成的未來居住建筑。 2復(fù)式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。 2開間：一般把建筑長向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。 1通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。 建筑紅線后退距離：指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時也起分隔和圍護(hù)的作用。 二、房屋建筑的構(gòu)造 — 幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、 樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 第 8 頁 共 68 頁 大部分構(gòu)成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。 （ 2） 公共建筑 公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型； 生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等； 文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等； 托幼建筑：托兒所、幼兒園等； 科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等； 醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等； 商業(yè)建筑：商店、商場、貿(mào)易市場、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施； 體育建筑：體育場 (館 )、游泳池 (館 )等服務(wù)于體育運(yùn)動的房屋建筑； 文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等； 交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑； 其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。 房地產(chǎn)概念： 房產(chǎn)：即房屋產(chǎn)權(quán)，它是在一定條件下隨著所有權(quán)制度的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，是房屋的經(jīng)濟(jì)法律形態(tài)。 八成 30年， ％， ％ 1960年－ 1976年生育高峰出現(xiàn)的人口大部分已結(jié)婚生子，該批人面臨購房的局面。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力： ①了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定； ②具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識； ③掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。 中介服務(wù)人員的資格管理 ①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。它們之間的主要區(qū)別是：建筑 業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。源于專業(yè) 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 1 頁 共 68 頁 目 錄 第一章 公司簡介 ********************************************** 第二章 房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望 ****************************** 第三章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 **************************************** 第四章 市場調(diào)查概述 ****************************************** 第五章 案場管理制度及自我管理 ******************************** 第六章 案場接待流程及禮儀 ************************************ 第七章 銷售代表成功十大條件 ********************************** 第八章 銷售人員的素質(zhì) **************************************** 第九章 銷售入門及技巧 **************************************** 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 2 頁 共 68 頁 第一章 公司簡介 經(jīng)營理念：勇于進(jìn)取高度專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)精神。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件： ①有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)： 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 4 頁 共 68 頁 ②有固定的服務(wù)場所； ③有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。 目前，在我國房地產(chǎn)市場上，最為普遍、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級市場的商品房銷 (預(yù) )售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級市場的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式。 二、房地產(chǎn)行業(yè)展望 我國房地 產(chǎn)業(yè)自建國以來，由于土地?zé)o償使用的體制和低租金的住房分配機(jī)制，發(fā)展一直處于停滯不前的狀態(tài)。 房地產(chǎn)有效生存空間還有 40年 第 — 代策劃人 何陽點(diǎn)子為例 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 第 6 頁 共 68 頁 第二代策劃人 (房地產(chǎn) ) 有較為深厚的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、市場營銷學(xué)的理論基礎(chǔ)。 房屋的購買者只擁有對房屋的所有權(quán)，對房屋所在的土地沒有所有權(quán)，僅有使用權(quán)。 按建筑物的層數(shù)分類 低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。 樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。 隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間、劃分平面的主要手段。通常以上限控制。 建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。 1噪聲級：不同使用功能 的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級（一般住宅為 50DB 以下） 1隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) (墻體屋而 )減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。 2彈性空間 (可變空間 )：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。 3居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住 建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。 3車位：自行車、私家車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種， — 般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。 用地面積 ：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。這類建筑物的建造層數(shù)一般在 6 層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限 制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。 4. 預(yù)售房屋需要那些基本條件？ 答： ○ 1 .已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ○ 2 .持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ○ 3 .按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ○ 4 .開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得 《商品房預(yù)售許可證》。 四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂 ② 屋頂：剛性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉 ③ 屋頂防漏：三氈四油 ④ 屋頂隔熱：水泥蛭石 ⑤ 交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。 建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。 （ 3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、 走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。 （ 8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成； (9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括以下幾個方面： 三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。房地產(chǎn)的供給一定，其需求 增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。 心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價值觀等。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城 、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。 三、耕地占用稅 耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單 位和個人征收的一種稅。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計(jì)稅依據(jù)。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。 二、住房抵押貸款中的幾個主要術(shù)語 貸款金額 簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。 貸款余額 是 指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。 身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。 《商品房預(yù)售許可證》或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。 發(fā)放貸款 借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。 業(yè)主委員會 是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。公共服務(wù)主要有以下 8項(xiàng)： ①房屋共用部位的維護(hù)與管理。 其內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務(wù)五大類。它實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。 四、物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容： 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須栽明以下事項(xiàng)：開發(fā)企業(yè)名稱：中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，栽明該機(jī)構(gòu)名稱：預(yù)售或銷售許可證號。預(yù)售，預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝 飾內(nèi)容。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的范圍 《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得的土地使用權(quán)的房屋所有權(quán)的人（自然人和法人）都要進(jìn)行權(quán)屬登記。申請他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)提交的證明文件有：以地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地作為抵押物的，應(yīng)提交國有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)出讓、抵押合同及相關(guān)協(xié)議和證明文件；以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應(yīng)提交前款所列證明文件外，還應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書。 市場調(diào)研的發(fā)展史 。 以上為從調(diào)研的形式來分，從調(diào)研的對象來分析： ① 競爭者研究。 ： ① 二手資料收集法。 ⑤ 調(diào)查內(nèi)容的合理分配。 ⑤ 不要過分程序化，盡量隨和。 ： ① 新建材的運(yùn)用情況。 b、要有集體榮譽(yù)感（團(tuán)隊(duì)精神）： ①要體現(xiàn)作為一名優(yōu)秀公司的員工，應(yīng)表現(xiàn)出來的風(fēng)范。 e、較好的控制自我的情緒，不被自己的情緒所左右。業(yè)務(wù)員除了總臺上可以做外，其余做在銷售桌上，不可以在售樓內(nèi)外隨便走動。 ｉ、成交，帶客戶到財務(wù)處交定金，錢款當(dāng)面點(diǎn)清，業(yè)務(wù)員盡量少接觸客