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【正文】 要。 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析 城市政策環(huán)境分析 城市的地方性政策主要指一些地方性財稅政策。 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析 全國經(jīng)濟環(huán)境分析 對于全國經(jīng)濟環(huán)境的分析通常包括國民經(jīng)濟整體情況、固定資產(chǎn)投資、通貨膨脹因素、全民的消費需求以及全國重大利好事件等。 本資料來自 13 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 經(jīng)濟環(huán)境分析 全國經(jīng)濟形勢及城市的經(jīng)濟情況對房地產(chǎn)項目的影響甚大，所以需要進行重點分析。 如指出全國消費的活躍態(tài)勢，然后分析工資的增長提高了居民的消費水平，促進了國內(nèi)需求的進一步提升，或指出住房制度改革能擴大消費需求，這些因素都能擴大房地產(chǎn)市場的市場需求。如中國加入 WTO、舉辦奧運會等事件。 本資料來自 16 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 經(jīng)濟環(huán)境分析 全國經(jīng)濟形勢及城市的經(jīng)濟情況對房地產(chǎn)項目的影響甚大，所以需要進行重點分析。 ⑶ 城市引進外資情況分析 城市引進外資情況通?？梢砸猛赓Y數(shù)額、外資企業(yè)數(shù)量、外資企業(yè)產(chǎn)值等指標(biāo)來描述。 ⑸ 城市經(jīng)濟發(fā)展歷程分析 由于以上對城市經(jīng)濟的分析是在一定時點上的數(shù)字和情況，并沒有從時間歷程上對城市和經(jīng)濟發(fā)展進行分析研究，故而在這一項分析上要完成此項工作。 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析 城市自然地理分析 城市自然地理情況分析一般包括城市總面積、地勢地貌、自然氣候、行政區(qū)劃、區(qū)位特征等等。由于全國社會文化對單個房地產(chǎn)項目影響不大，所以這部分分析主要針對項目所在城市來進行。如通過某城市人均收入的提高及城市的開發(fā)項目兩大方面對居住選取了一些指標(biāo)進行分析，說明當(dāng)?shù)卣麄€居民自有住房的情況。 附圖：地形地貌圖。 主要包括以下幾個方面，需畫出周邊配套設(shè)施分布圖，標(biāo)明具體和距離： ⑴ 交通情況： 公交系統(tǒng)情況；業(yè)主出行主要依靠的交通方式，是否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通情況有重大影響的工程； ⑵ 教育： 大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況； ⑶ 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平； ⑷ 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場； ⑸ 文化、體育、娛樂設(shè)施； ⑹ 其他：公園、銀行、郵局。 全國房地產(chǎn)市場分析 大致分析全國房地產(chǎn)市場，即概括性地把全國房地產(chǎn)市場的開發(fā)總量、銷售額等進行描述，也可對全國房地產(chǎn)市場的一些特征及需求供給情況進行分析。 本資料來自 24 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)項目市場狀況分析 從大方面來說，對房地產(chǎn)市場的分析可以分為全國房地產(chǎn)市場分析和城市發(fā)房地產(chǎn)市場分析，前者一般是大略分析即可，因為對房地產(chǎn)開發(fā)項目影響最大的是項目所在城市的房地產(chǎn)市場情況。 ② 產(chǎn)品需求量分析， 是預(yù)測潛在客戶群意愿且能夠購買的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的數(shù)量。 ⑷ 城市房地產(chǎn)市場供給情況分析 城市房地產(chǎn)供給情況分析主要是通過以下幾個方面來進行： ① 產(chǎn)品供給類型分析 其是把不同類型的產(chǎn)品數(shù)量、開發(fā)規(guī)模、比例、具有代表性姓名等進行分析。 城市房地產(chǎn)市場分析 城市房地產(chǎn)市場分析是市場分析中的重點，通常包括城市房地產(chǎn)市場概括分析、市場價格分析、市場需求分析及供給情況分析。如，通過將某區(qū)域分成三個板塊，并對比分析了各板塊的地理范圍，以便于后面的分析更加精確。如，某案例把項目所在區(qū)域劃分成三個板塊，并從基本特征、產(chǎn)品特征和產(chǎn)品檔次三個方面分析，并得出中檔產(chǎn)品的市場客觀的結(jié)論。 本資料來自 29 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 樓盤競爭對手分析 房地產(chǎn)項目市場狀況分析 對樓盤競爭對手的分析是房地產(chǎn)項目競爭環(huán)境分析最重要的一環(huán)，它為后面的定價分析、規(guī)劃設(shè)計的進行提供了依據(jù)。樓盤的競爭對手分析同樣是根據(jù)不同開發(fā)項目的實際需要來確定分析內(nèi)容的，一般的分析會包括競爭樓盤的位置、占地面積、價格、周邊配套、產(chǎn)品類型、功能分布、目標(biāo)客戶、營銷推廣策略、銷售情況以及綜合評價等內(nèi)容，下面通過住宅和商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)常見項目來提供一個較完整的參考分析架構(gòu)。如，某項目分析了周邊四個競爭樓盤的位置、規(guī)模、功能公布、租金的情況，且用出租率來描述每個樓盤的出租情況或市場需求情況，這些情況對項目的規(guī)劃設(shè)計有很強的借鑒作用。 本資料來自 32 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)項目客戶群分析 客戶群購買能力分析 客戶群購買能力巨石客戶群的消費能力，通常采用客戶群的人均可支配收入、儲蓄存款、消費支出等情況來分析。 客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析 客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析即分析房地產(chǎn)項目客戶群年齡的分布情況。 本資料來自 34 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)項目客戶群分析 客戶群考慮因素分析 客戶群考慮因素分析就是分析房地產(chǎn)項目客戶群在決定是否購買或消費房地產(chǎn)產(chǎn)品時所考慮的一些影響因素，其中包括價格因素、環(huán)境因素和產(chǎn)品類型因素等。 ⑵ 環(huán)境因素分析 在對環(huán)境因素的分析中，文體設(shè)施、生活配套設(shè)施及小區(qū)環(huán)境是影響客戶群需求的重要因素。 ③ 項目環(huán)境因素分析， 其是分析項目所在地的自然環(huán)境、建筑密度、綠化等情況。
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