【正文】 ，抗衡新興區(qū)域客戶價值排斥點問題，著重訴求基于品牌的 “ 再造中心 ” 。 人均房屋套數(shù) 247。 l8月 25日，中國發(fā)改委主席張平表示，下一步中國將堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控決心不勱搖、方向不改變、力度不放松，不折不扣地將各項調(diào)控政策落到實處，要進一步強化地方政府穩(wěn)定房價和住房保障責(zé)任，嚴(yán)格實施抑制投機投資性購房需求的政策措施，認(rèn)真落實住房用地供應(yīng)計劃，加大普通商品住房建設(shè)力度，努力增加有效供給，繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)資產(chǎn)籌措和土地供應(yīng)。l評估價征稅政策是一方面的原因，另外一個原因為新房入市價格相對較低，導(dǎo)致大量二手房需求轉(zhuǎn)向新房市場。預(yù)計政府在 “ 十八大 ” 召開前將不出臺更嚴(yán)厲政策，主要以落實執(zhí)行為主。有條件實現(xiàn)高端的屬性定位，限價下更能突顯性價比優(yōu)勢。政府教育配套實現(xiàn)，比亞迪電池廠污染問題216。 09年樓市火爆致成交活躍帶來房價上漲，龍崗?fù)葷q %但與其他區(qū)相比漲幅較小。l主要庫存產(chǎn)品以平層為主，復(fù)式單位比重占整體 12%。 巒山美地 仁恒 寶荷 46777 206200 6000 中信舊改 中信 寶荷 —— 880000 240000振業(yè)巒山谷 2期 振業(yè) 寶荷 —— 202300 不詳卓宏 【附件 2】潛在供應(yīng)研究[本案啟示 ]1 強化所處板塊差異性，提升土地價值216。區(qū)域價值落地216。分析政府動用限購這一行政手段且不斷增強壓制力度，其旨在通過壓制市場需求來為保障房建設(shè)爭取時間。深圳破關(guān)時代下，首個 “ 精英化 ” 片區(qū)，關(guān)內(nèi)客戶強勢分流。巒山谷低價攪局，卓弘高爾夫直接競爭卓弘項目仁恒地塊振業(yè)巒山谷一期巒山谷二期金地項目學(xué)校寶荷欣苑中信項目? 景觀資源：仁恒、卓弘 巒山谷、金地 中信? 配套能力：中信 巒山谷 仁恒、卓弘、金地? 產(chǎn)品能力：巒山谷最弱，其余計劃動工或銷售? 項目產(chǎn)品力拉差小? 品牌認(rèn)知：金地 仁恒、中信 振業(yè)計劃銷售期內(nèi)項目周邊直接競爭： 1）卓弘項目，競爭點：資源、產(chǎn)品趨同、銷售期趨同； 2）振業(yè)巒山谷，競爭點：低價[入市環(huán)境：附件 2]區(qū)域內(nèi)競爭個盤：卓弘高爾夫項目 卓弘高爾夫雅苑區(qū)位 龍崗區(qū)寶荷路與寶橫路交匯處東北側(cè)占地 59523平米 建筑面積 217000平米 其中商業(yè)面積 7000平米其中住宅面積 136293平米容積率 綠地率 35%覆蓋率 25%總戶數(shù) 1531停車位 1593層高 9棟 3133層高層編號 戶型 面積 面積比例 套數(shù)A 1房 1廳 % 442B 2房 1（ 2）廳 % 426C 3房 2廳 % 56D 4房 2廳 % 110E 復(fù)式 1房 1廳 % 160F 復(fù)式 2房 1廳 % 317G 復(fù)式 % 2090平米以下總面積 % 153190平米以上總面積 %合計 %計劃 2023年 12月底開售，首批推出約 600套，主力產(chǎn)品為 90平以下 23房，部分 120平以上單位。 600億政府投入的全新城市化區(qū)域，集體育休閑、商住、旅游、高新產(chǎn)業(yè)于一體的城市功能復(fù)合區(qū)。l三級甲等寶荷醫(yī)院l九年制教育學(xué)校l巒山谷 3萬平米社區(qū)商業(yè)l高爾夫、植物園、登山道 ……產(chǎn)品力價值純 89平米高附加值復(fù)式產(chǎn)品 (贈送率高達(dá) 4060%)，一本證，居家四房，純粹社區(qū)。正如：福田香蜜湖、羅湖銀湖（均緊鄰城市中心，得天獨厚自然資源。得天獨厚。 ”—— 城市化浪潮“ 隨城市發(fā)展，必定沉淀出一批財富階層，先于選擇從城市中心轉(zhuǎn)移至自然中心，轉(zhuǎn)移的也必定是由城市中心由近到遠(yuǎn)逐步輻射，輻射的范圍取決于城市財富積累的程度。人群決定生活配套、交通出行成為購買重要考慮因素。土地稀缺，開發(fā)量少。 藏，身份之藏“ 無論你是私企老總、政府高官、企業(yè)高層；在這里你是只是一個登山者、一個好爸爸好媽媽、一個好丈夫好妻子 ….”藏，抱負(fù)之藏你并沒有失去活力，也沒有失去野心。名峰中心生態(tài) n樓盤價格水平越高福田客戶占比越高，總價承受水平高。信息傳遞半徑最小羅湖福田最容易被吸引 有截然的地緣差異和需求差距龍城置業(yè)客戶特征：本地和關(guān)內(nèi)客戶并重呈高端化趨勢發(fā)展① 龍崗本地客戶最關(guān)注總價、居住環(huán)境與品質(zhì)，而關(guān)內(nèi)和龍崗周邊客戶對生活便利性、交通配套等較為關(guān)注，客戶呈高端趨勢發(fā)展向坪山、坪地、坑梓、橫崗、惠州、東莞等地的輻射能力加強，良好規(guī)劃與中心區(qū)位對該群體有較大的帶動作用，購房舉動會產(chǎn)生較大跟進效應(yīng)。本地第三梯隊客戶：首置、首改為主，追求實用，以支付能力與實用為前提，關(guān)心需要 支付的總價 ，關(guān)注 居住環(huán)境與品質(zhì) 。類別 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年來源 龍崗中心城 %，關(guān)內(nèi)約5%，周邊城鎮(zhèn)小于 10%龍崗中心城 75%，關(guān)內(nèi) 10%，周邊城鎮(zhèn) 15%龍崗中心城 60%，關(guān)內(nèi) 10%，周邊城鎮(zhèn) 20%龍崗中心城 45~50%，關(guān)內(nèi)35~40%，周邊城鎮(zhèn) 5~10%信息渠道 親友介紹 60%、臨展銷會、電視廣告、報紙朋友介紹 50%，其次報紙，戶外、樓體朋友介紹 40%，其次網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外、樓體友介占 38%，其次是短信、戶外、樓體、網(wǎng)絡(luò)職業(yè) 私營企業(yè)主 /高管 政府高官、高端商務(wù)人、企業(yè)主 /高管私營業(yè)主、高級公務(wù)員，企業(yè)管理者中高層管理人員為主，技術(shù)性人員和公務(wù)員家庭結(jié)構(gòu) 三口之家為主 三口之家或者是三代同堂 三口之家或三代同堂 三口之家或三代同堂置業(yè)狀況首次置業(yè) %二次置業(yè) %三次以上置業(yè) %首次置業(yè)約四成二次置業(yè)約五成三次以上置業(yè)約一成首次置業(yè)約 35%多次置業(yè)者占到近 65% 多次置業(yè)者占到近 70%置業(yè)目的 絕大部分自住 自住加投資 自住加投資 自住兼投資關(guān)注因素周邊環(huán)境、景觀、便利的交通及中心地段周邊環(huán)境及景觀、便利的交通、戶型、園林首先是戶型，其次是配套、區(qū)位、園林和價格對交通、總價、配套的關(guān)注度比之前要高私車比率 % 60% 65% 70%① 關(guān)內(nèi)客戶逐年增加，職業(yè)呈多樣化發(fā)展，普遍有多次置業(yè)經(jīng)驗，對交通、配套關(guān)注高；龍城置業(yè)客戶特征：關(guān)內(nèi)客以自住為主，重點關(guān)注交通配套典型項目客戶研究： (星河時代） —— 關(guān)內(nèi)精英星河時代 153㎡三 +1房星河時代 132㎡三房星河時代 163㎡四房① 購置星河時代 132163㎡三四房單位客群主要來源于關(guān)內(nèi)福田、年齡為城市精英，幼兒家庭，對學(xué)位和配套比較敏感。居住區(qū)域：絕大部分關(guān)內(nèi)為主，欺詐那個福田占絕大部分比例，龍城比例僅占不足 2成。但現(xiàn)在考慮到以后女兒要讀書，想找個帶好學(xué)位的小區(qū)，深圳實驗學(xué)校在深圳是知名的名校。講究面子，城市中心位置，受本地企業(yè)主追捧。典型項目客戶研究： (巒山谷） —— 追求性價比、實用型自住① 巒山谷四房客戶，主要以龍崗本地，尤其是周邊寶荷片區(qū)改善自住明顯② 置業(yè)主要是企業(yè)中高層為主，關(guān)內(nèi)客戶比例較高巒山谷 147㎡四房年齡層： 2630歲 28%， 3135歲 32%， 4044歲 19%；居住區(qū)域：龍城本地（含寶荷）占比 35%，福田 20%，羅湖 25%，龍崗周邊城鎮(zhèn) 10%。家人和小兒子搬到巒山谷居住。可是最近幾年房子漲得太厲害了。以后自己養(yǎng)老也方便。 10 4 40%華為團購 81 14 17%老客戶 32 3 9%核電團購 14 1 7%其他團購 25 1 4%客 6 0 0%活動 房博士看房團 21 1 5%搜房網(wǎng)看房團 18 2 11%房掌柜看房團 5 1 20%合計： 292 74 25%[重點項目客戶分析 ]龍崗區(qū)域 萬科清林徑 110147平? 區(qū)域：成交客戶主要來自坂田、羅湖、福田、龍崗中心城及周邊；? 年齡：年齡段分布較均勻，其中 2535歲的客戶相對較多（這年齡段的人? 主要分布在坂田地區(qū)，以華為客為主）? 行業(yè)：行業(yè)分布為網(wǎng)絡(luò)、個體戶、金融業(yè)、公務(wù)員等，網(wǎng)絡(luò)為華為客，? 個體戶大部分分布在龍崗中心城及周邊；? 來源渠道：團購轉(zhuǎn)介、短信、老帶新? 置業(yè)目的：改善自住、自住兼投資、投資的比例約為 6： 3： 1? 購買因素：社區(qū)大環(huán)境、萬科品牌、戶型、精裝修細(xì)分客戶特征（ 140㎡高層大平面）關(guān)鍵詞：品牌 +高性價 +生態(tài)，吸引周邊私企業(yè)主、企業(yè)中高管典型客戶描述：n46歲馬來西亞華僑，從事制造業(yè)，現(xiàn)住百仕達(dá)，資金實力雄厚，精明的生意人，要面子，也講究實在。創(chuàng)造相對時間空間條件下差異化價值的唯一性達(dá)成 2級客群聚焦。龍城客戶逐漸認(rèn)可時代商業(yè)中心輻射力。馬巒山麓生態(tài)資源板塊。高附加值產(chǎn)品面積需求的總價控制。改善型需求的中高管理階層252。追隨金地品牌的城市中堅力量爭取客戶 南山、寶安 252。更難得發(fā)現(xiàn)城市中心藏有一片天地__________[伍 ]__________營銷執(zhí)行營銷節(jié)點及任務(wù)1112月 12月 34月 56月4月中旬營銷中心開放5月底一期正式對外發(fā)售推貨單位 (一期 ) 推貨套數(shù) 推售面積五棟 675套 約 60000㎡首批單位熱銷，制造市場口碑；按開盤一個月內(nèi)銷售 8成計算，銷售約 550套單位； 1月份即傳統(tǒng)春節(jié)， 2月份 5月份底銷售，約 3個多月，完成 550套單位，意向客戶儲備需達(dá)到 1500批，來訪客戶約接近 10000批左右。9CHAPTER9價值落地l價值提升 1建議引進一些關(guān)內(nèi)中高端的商業(yè)配套（或簽訂）便利店： 美宜佳美容店：克麗緹娜餐飲：面點王、川菜等銀行：中國人民銀行等醫(yī)療配套：中聯(lián)藥店干洗店：伊卡諾打造商業(yè)風(fēng)情街提升生活氛圍“3G 無線網(wǎng)絡(luò)社區(qū) ”? 融入了移動 3G科技時尚概念，為業(yè)主生活增添更多新鮮色彩；? 3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)將更先進，業(yè)主未來可以使用這個網(wǎng)絡(luò)裝置可視電話，配備家庭信息器等；? 只要擁有一臺可以上網(wǎng)的設(shè)備，無論在小區(qū)的什么位置，都可以隨時、隨地在線上網(wǎng)。安置房巒山谷 1期巒山谷 2期名峰教育用地l價值提升 4地鐵接駁車 /市區(qū)接送車l安排地鐵接駁巴士l未來安排市區(qū)接送車（沙荷路羅湖沙灣關(guān)快線）l星河時代山姆接送車l公交線路提升，增加公交可達(dá)性l價值提升 5小區(qū)內(nèi)外部導(dǎo)視包裝導(dǎo)視系統(tǒng)清晰，且高品質(zhì)感。II. 教會孩子健康的生活方式，學(xué)會尊重自然，從生活垃圾分類開始做起。家天下刊物信息釋放l金地社區(qū)海報張貼l金地社區(qū)業(yè)主 “新年賀卡 ”寄送“ 香蜜湖 ” 老照片征集l“ 香蜜湖 ” 前世今生老照片征集活動l金地 5月 1日 6月 30日活動期間，將您的節(jié)省能源、資源的想法或?qū)嶋H行動用文字或圖片的形式記錄下來（圖文并茂形式更佳），并將您的簽名新浪微薄改為 “ 我是綠行者 ” 的形式，即可參與有獎活動。少開一天車 若全國實行 ‘ 無車日 ’ 一天，可節(jié)省燃油3300萬升，減少有害氣體排放約 3000噸。B.10執(zhí)行動作 渠道拓展B\渠道拓展 _羅湖金光華項目巡展“ 金地名峰 周邊村落拓展：與周邊村落的村長及書記進行關(guān)系維護，邀請其參加早茶、晚宴和關(guān)鍵人獎勵優(yōu)惠釋放，安排村民專場看房日。區(qū)域樓盤 /企業(yè)協(xié)會或商會會員挖掘：購買相關(guān)樓盤及企業(yè)的名錄進行客，短信公司相關(guān)資源進行現(xiàn)場活動短信邀約和產(chǎn)品信息覆蓋。中原二三級市場聯(lián)動B\渠道拓展 _現(xiàn)場活動《變廢為寶，環(huán)保有新招》創(chuàng)意比賽舉辦變廢為寶，環(huán)保有新招創(chuàng)意設(shè)計比賽，將廢棄的飲料瓶、廢棄的電冰箱如何變廢為寶，發(fā)揮勞動人民的智慧，動手設(shè)計。名峰中心生態(tài) ? 浪費時間。? 軍隊無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 04:33:2023:33:2023:33一月 21? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。? 人生的選擇決定一切。做小生意，在于勤 。? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。小企業(yè)要有長遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。? 周到的服務(wù)，那簡直是難以想象的。 一月 2104:33:2023:33Jan2123Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 21一月 2104:33:2023:33:20January 23, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/23 4:33:2023:33:2023 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 2104:33:2023:33Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 23 一月 20234:33:20 上午 04:33:20一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升