上海閔行開發(fā)區(qū)某商業(yè)街調(diào)研及策劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 飲、購物作為重要的休閑觀光場所。 注 釋： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 內(nèi)街的一層（整個建筑的二層）臨街鋪面的入口處建議設(shè)為喇叭狀，以便擴(kuò)大進(jìn)店面的入口面寬。同時考慮到未來的可變性，可充分利用建筑的立面處理預(yù)留一些分體空調(diào)外掛位。同時餐飲的排煙系統(tǒng)設(shè)在建筑的頂層。 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒 2020 中等收入居民 19% 11% 37% 12% 8% 13% 百貨商店 購物中心 專業(yè)商店 大賣場 超市 便利店 高等收入居民30%5%20%25%10%10%休閑娛樂 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市民購房對配套設(shè)施的關(guān)注比例 ? 近年來 ， 上海 市居民對 商業(yè)配套 的關(guān)注比例逐漸上升 ， 已經(jīng)和傳統(tǒng)的配套如交通 、 教育等相差無幾 ， 已成爲(wèi)影響市民購房決策的 最重要 因素之一 。 ? 美容、美發(fā)客戶一般要求建筑面積在 200㎡ 左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7. 商鋪之其余商業(yè)篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定位依據(jù) ? 服務(wù)性 服務(wù)于本小區(qū)業(yè)主及周邊社區(qū)居民、服務(wù)于購物客戶 ? 稀缺性 項目周邊缺乏娛樂場所及中檔酒樓，存在較大的需求群體 ? 一站式 作為社區(qū)及商業(yè)中心的重要配套，實現(xiàn)一站式服務(wù) ? 匹配性 與中高檔住宅區(qū) “ 十全生活 ” 相匹配，與社區(qū)商業(yè)中心的定位相匹配 ? 充沛性 業(yè)已開通的輕軌及未來的 社區(qū)商業(yè)中心 將為各類商業(yè)帶來充分客流 ? 利潤性 提供多層次的商業(yè)娛樂配套服務(wù)，滿足不同消費者的需求，以實現(xiàn)開發(fā)商利潤 最大化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商場 1F及 2 3F部分業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)分布： ?商場 1F部分，面積約 2677m2，定位為時尚潮流地帶、 社區(qū)生活配套 ?商場 23F部分，面積約 4520m2，定位為休閑餐飲、 休閑娛樂場所等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開啟推薦的休閑服飾客戶 美特斯邦威 安 莉 芳 經(jīng)典故事 生活幾何 南 極 人 寶 路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開啟推薦的休閑運動服飾客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開啟推薦的 休閑餐飲客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)開啟長期跟客戶的溝通，對各業(yè)態(tài)的基本要求也了然于心，現(xiàn)羅列部分供招商參考： ? 休閑運動服飾客戶（ 1F商場） 建筑面積要求在 60100㎡ ；要求層高 ；門面寬度 6米以上； logo位置最好在門頭正上方，或其它醒目位置；周邊品牌最好為同類型服裝；免租裝修期一般在 15天到一個月左右；租期都在 3年以上；期望的物業(yè)管理公司最好為境外公司；要求層面為一層；租金在 ㎡ ?d左右。 無論經(jīng)營布景 、 經(jīng)營模式 、 開業(yè)時間 、 項目包裝 、 物業(yè)管理 等 ， 有關(guān)本報告所闡述的策略以及具體執(zhí)行方案 ， 開啟將在今后提交 的策劃報告中予以詳細(xì)闡明 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)營策略建議 二 、 定向招商 、 分散經(jīng)營 、 統(tǒng)一管理 營銷建議 一、前期的部分整體定向招租 二、后期的推廣銷售 一、部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、入市時機(jī)評估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、風(fēng)險預(yù)測及規(guī)避 ：價格定位過高低，導(dǎo)致銷售收益下降。 但目前存在以下矛盾 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 矛盾一 ：任務(wù)與目標(biāo) 現(xiàn)在的任務(wù)： 快速銷售 小面積鋪面 業(yè)態(tài)混亂檔次低 商品品質(zhì)低 拉低住宅品質(zhì) 降低住宅售價；延遲銷售周期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們的目標(biāo)： 商業(yè)帶動住宅 商業(yè)品質(zhì)高 合理定位 品牌經(jīng)營 以租帶售 租售兩旺；滿盤皆贏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 矛盾二： 商業(yè)價值提升規(guī)律與本項目運作周期矛盾 住宅不成熟 （未全部入?。? ?業(yè)態(tài)易混亂 住宅成熟 （入住 23年） ?價格低廉 ?難以形成規(guī)模經(jīng)營 業(yè)態(tài)合理 售價提高 區(qū)域商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開啟建議： 商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、 提升價值 商業(yè)先建，形成帶動住宅的引擎 適當(dāng)延長商業(yè)的銷售周期，最大提升商業(yè)價值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 商業(yè)對地產(chǎn)的作用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一 、 商業(yè)帶動地產(chǎn) 商業(yè)項目的成功與否，對提升夏朵小城一、 二期住宅項目的品質(zhì)和價格空間將起到極大 的作用。由于 “ 新天地 ” 的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在的每平方米 2萬元。上海新天地做了一個先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個真正的商業(yè)，結(jié)果是滿盤皆贏。隨著項目周邊的交通條件與商業(yè)的逐步改善，一方面將吸引更多的消費者到夏朵來購房，此舉將提高夏多購房者的消費能力和人口素質(zhì)，同時也將增加夏朵小城在本社區(qū)內(nèi)進(jìn)行消費的條件與
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