【正文】 乃至長三角、全國周知的特色，無論從立足本地市場還是輻射遠(yuǎn)域市場考慮都需要有所創(chuàng)新和提升。旅游產(chǎn)業(yè)的深層次嫁接正是前文所講的但求精于一技的專業(yè)化。（參看本報告附件一）只要稍微關(guān)注一下售賣旅游書籍的書店或是小攤、網(wǎng)站就會發(fā)現(xiàn)，但凡有賣，絕對少不了中國古鎮(zhèn)系列的羊皮書，古鎮(zhèn)游是當(dāng)前旅游線路中的熱點。對于我們這樣一個數(shù)年才能開發(fā)、銷售完畢的項目，后期的銷售肯定會受到前期項目經(jīng)營狀況優(yōu)劣的影響，我們必須具有這樣一種比較優(yōu)勢。形象定位總結(jié)：178。所以項目的推廣主題應(yīng)遵循：吸引消費者→吸引經(jīng)營者→吸引投資者的原則推廣的主題既不應(yīng)偏離投資，又照顧到消費，因此中原建議推廣主題定位為：“華夏第一街區(qū)——暢游世界 沒有解決二層商業(yè)經(jīng)營的生存問題。178。178。如不考慮負(fù)一層，該廣場帶也可直接引致人流致2層。178。 其他：車行道旁應(yīng)規(guī)劃沿途咪表停車；步行街內(nèi)規(guī)劃電訊系統(tǒng)如：IC卡電話機、廣告機、音箱（全天播放公共信息及各種背景音樂）、組合式郵筒；多多設(shè)置路標(biāo)；步行街內(nèi)依各區(qū)風(fēng)情多規(guī)劃座椅、花壇、鐵花雕飾、路燈等等；四. 客戶群定位1. 經(jīng)營商定位匯集各種業(yè)態(tài)零售商，為顧客提供“一次過購物”的超大型購物集群物業(yè)組合。 主題商場類特點：216。 信譽良好，對消費者有極大的吸引力；216。 選址規(guī)范嚴(yán)格，且主要選址為單體物業(yè)或有效隔離的組群物業(yè)；216。 商品價格較便宜；國際知名連鎖店、店中店（經(jīng)營面積350—2000 M2）商業(yè)街區(qū)對超大型集團(tuán)品牌經(jīng)營商的引進(jìn)無疑是非常重要的，它將強有力的保障整個商業(yè)街區(qū)的長期繁榮、有效的提高物業(yè)的總體推廣績效，樹立并激發(fā)投資者的信心，但同時，該類經(jīng)營商的引進(jìn)也意味著發(fā)展商的租金回報在短期內(nèi)的大量“流失”。 店內(nèi)基礎(chǔ)投資較大；216。 租期較長，并擁有大量固定的、廣泛的消費群體；216。 個性鮮明、色彩斑斕；216。 人員素質(zhì)、服務(wù)態(tài)度參差不齊；216。 蚌埠市本地居民這部分投資客主要以市區(qū)的居民為主，并輻射到下屬縣等地，其主要特征是：178。 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，手頭上有閑錢；178。 對商場返租的年限要求較長，主要看重項目穩(wěn)定回報；178。 對知名的品牌經(jīng)營商較認(rèn)同；178。 大部分資金都在固定資產(chǎn)上，流動資金不多；178。 文化素質(zhì)較高；178。 非?？粗赝顿Y物業(yè)的升值潛力；178。 較年輕，年齡段主要集中在25——35歲之間；178。 屬于較沖動型買家，容易受現(xiàn)場氣氛和朋友的影響；178。 大多數(shù)會選擇輕松的付款方式。 對蚌埠有一定了解（親戚朋友在蚌埠或經(jīng)常去蚌埠）；178。 非常關(guān)注物業(yè)的升值潛力；178。216。 文化素質(zhì)普遍較高；178。 能接受總價高的商鋪，心理承受能力較強；178。 蚌埠消費群蚌埠的個體私營業(yè)主及企業(yè)高級管理人員 此類消費者的收入是蚌埠收入最高的人群，其主要消費特征為：5) 經(jīng)濟收入非常高；6) 絕大部分為男性；7) 工作繁忙，購物時間并不多；8) 喜歡方便、快捷的購物方式；9) 對價格非常不敏感；10) 家庭生活用品及服裝、鞋等個人用品一般由家人代買；11) 經(jīng)常會與客戶在高檔酒樓或情調(diào)高的咖啡廳進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談；蚌埠本地居民蚌埠本地居民是蚌埠極具購買能力的群體，他們對蚌埠非常熟悉，一般性的消費多會就近在蚌埠完成，其主要消費特征如下：12) 經(jīng)濟收入較平，購買力一般；13) 比較注重商品的質(zhì)量；14) 對商品的價格較敏感； 15) 對卡拉OK等一些較輕松的文體娛樂有一定需求； 16) 影響其購物的主要因素有交通便利、購物環(huán)境、商品種類等蚌埠的政府公務(wù)員 此類消費群屬于蚌埠的中高收入一族，其主要消費特征如下：17) 經(jīng)濟收入穩(wěn)定，對商品的品牌、檔次有一定要求；18) 文化娛樂等精神消費在總消費支出中占一定比重；19) 對商品的價格不是太敏感；20) 年齡較輕，比較喜歡時尚、新潮的新鮮事物；21) 信譽好的品牌商家是他們購物的首選場所；22) 比較注重購物過程中的享受，交通便捷、購物環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量是影響他們消費行為的主要因素178。本著充分降低總價和首期的原則，根據(jù)蚌埠當(dāng)?shù)貙嶋H情況，中原建議，以5～7M178。新風(fēng)、廣告位咖啡廳80200 上下水、電力、廣告位。排風(fēng)、隔油池、新風(fēng)、廣告位酒吧約200上下水、電力 24小時營業(yè)服務(wù)配套行業(yè)美容美發(fā)150以上上下水(冷、熱水)。以下，26％的人接受40M178。選取《福布斯》雜志公布的最有影響力的虛擬人物和全世界可愛的卡通形象小熊維尼、米老鼠、哈利通過分析市調(diào)資料，結(jié)合親身踩盤，中原認(rèn)為，南山路街鋪、麻蝦街、奮勇路、中山街的租金水準(zhǔn)對于本項目近期而言比較有指導(dǎo)意義，本項目整個1期內(nèi)外街鋪的一層平均保守租價應(yīng)為40～45元/M178。月進(jìn)行考量，均價為：3600～4050元/ M178。綜上所述，中原認(rèn)為在項目運作初期街鋪定價應(yīng)低開高走，給投資者以升值空間，根據(jù)市場狀況逐步提價，建議1期定價：1層均價：6500元/ M178。商場2層均價：3990元/ M178。1） 返租年限及返租率：中原建議，本項目商場部分的返租率可定為每年8%。216。八. 招商公司推薦鑒于當(dāng)前招商工作的進(jìn)展，中原建議從上海和深圳各找一家知名招商公司負(fù)責(zé)區(qū)域招商工作。 聘請或委托有份量的物業(yè)管理公司對商場實行統(tǒng)一管理，或提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，以增加客戶的信心。216。將“20th”改作“華夏”，將“century”改為“第一商業(yè)街區(qū)”，將“FOX”改為“中國為了達(dá)到這個目標(biāo)，本項目的整體包裝上就應(yīng)脫離舊有模式的框框，而應(yīng)將本項目與旅游休閑產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，使人們產(chǎn)生到華夏第一街即可盡情飽覽世界最具特色商業(yè)、全球最有吸引力的虛擬人物造型和娛樂設(shè)施，以及蘊涵中國神秘文化的古鎮(zhèn)風(fēng)情，玩遍各和各樣有趣的新鮮玩意，充分體驗“暢游世界，創(chuàng)富華夏”全新投資、消費、生活模式。216。2) 工地形象包裝效果本項目在工地包裝上要達(dá)到的效果類似“世界著名大街”沿街建筑，工程先滿足沿涂山路街面及臨市民廣場的建筑，同時增設(shè)一些特別標(biāo)識物，如以“商業(yè)街故事”為主題的圍墻、具有商業(yè)特色的塑像、圖騰、大型立體廣告牌、“名牌展示廣場SHOW”等，同時設(shè)置一些富有各國特色的飲食及娛樂場所，使過往的客戶看到這些設(shè)施的時候，總會有一種沖動想進(jìn)去看看、走走、拍拍照的念頭。 鑒于本項目兩側(cè)位于涂山路口處，是目前車流較密集和人流從老市區(qū)來到的必經(jīng)路段，在市民廣場開放后也是到達(dá)項目最近距離，可達(dá)到最好宣傳效果，因此中原建議重點在項目兩端臨涂山路處設(shè)置反映本項目特色的新穎而亮麗的圍墻，以冀能將宣傳效果發(fā)揮到最大。（多次重復(fù)）以上標(biāo)語內(nèi)容，既表達(dá)了本項目是一超重量級商業(yè)項目，又在具體內(nèi)容中留有余地與懸念，與整體廣告推廣聯(lián)動，達(dá)到最佳市場關(guān)注度，再全拳出擊?？紤]到本項目內(nèi)環(huán)線一側(cè)在10月廣場開放前人流極少，一期設(shè)置圍墻噴繪的意義不大，只需普通磚墻加噴涂即可。高度：4米左右，待工程進(jìn)度到達(dá)二層時。216。在顧問期將加以專項提交制作建議。3. 商業(yè)包裝建議在一期銷售期間的商業(yè)包裝主要體現(xiàn)在以下幾方面：216。216。本項目作為大體量的復(fù)合型商業(yè)項目，本身就應(yīng)傳達(dá)將來帶給消費者的全新感受，因此售樓處的功能、形態(tài)不僅僅要滿足宣傳、展示、銷售功能，還應(yīng)該把豐富的商業(yè)體驗和娛樂體驗帶入直接銷售過程中，讓銷售更多傳達(dá)飽滿、全新的商業(yè)體驗。中原建議：216。 為重點突出華夏第一街“7+1國際商業(yè)街風(fēng)情”和廣場核心區(qū)的地理位置之優(yōu)勢，按中原建議之商場規(guī)劃，售樓處位置應(yīng)與賣場外的獨立鋪位相連，有利于有連貫的參觀示范商業(yè)街，將商業(yè)街氛圍直觀的引入。用鋼結(jié)構(gòu)玻璃框架結(jié)構(gòu)可以拆卸和重組。區(qū)域劃分與布置178。178。 售樓處可由專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計，中原公司給予指導(dǎo)建議，以將售樓處的作用發(fā)揮到最大。部分風(fēng)格體現(xiàn)圖示：（玻璃吊頂圖示）178。 本項目屬樓花發(fā)售，因此模型是引導(dǎo)客戶預(yù)期本項目未來的重要手段，直接影響客戶對本項目的評價。216。比例可大致定在1：200四. 對印刷品、制作品等售樓資料的設(shè)計建議1. 宣傳風(fēng)格建議緊扣本項目形象定位，在整體宣傳風(fēng)格上著眼點在于“暢游世界、創(chuàng)富華夏”的游樂和創(chuàng)富投資兩個重點，體現(xiàn)世界商業(yè)風(fēng)情的匯聚，畫面繽紛，色彩跳躍豐富，又將財富投資升值以數(shù)據(jù)、圖表、畫面等直觀的形式傳達(dá)。 一是看樓專車車體：此部分將做為本項目長期的宣傳途徑；178。3. 報紙廣告報紙廣告由于時效性短，傳達(dá)內(nèi)容豐富等特點，是樓盤銷售重要的傳播媒介。 第二次介紹投資理念、商業(yè)地產(chǎn)投資的特點、投資商鋪的基本知識等內(nèi)容。電視廣告拍攝應(yīng)該達(dá)到如下效果：1) 與物業(yè)定位相吻合，充分展示出本項目商業(yè)投資性、購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂一體化的特點。 可利用中原網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢作為發(fā)布平臺，作為前期網(wǎng)上推薦；216。1) 戶外廣告牌為了大量吸納蚌埠城市內(nèi)外客戶，通過設(shè)置大量的戶外廣告牌形成規(guī)?；瘧敉鈴V告效應(yīng)。216。中原有以下建議216。216。 風(fēng)格：鑒于本項目針對大小投資客和買家的類型眾多，要適合大多數(shù)人口味，故樓書的風(fēng)格應(yīng)針對其內(nèi)容而定。主體樓書：詳細(xì)陳列本項目的基本資料；介紹本項目的主要優(yōu)勢及賣點。使本冊子成為名副其實的“投資創(chuàng)業(yè)一本通”。 數(shù)量：15000份216。4) 展銷場地包裝、布置本項目由于要大力吸納外地客戶投資，因此需要參加一定數(shù)量的異地展會，作為項目銷售的一個重要手段，因此展場包裝布置顯得很重要，而展板作為現(xiàn)場引導(dǎo)客戶、營造氣氛的重要工具之一，其作用絕對不可忽視。發(fā)展商實力 重點展示銘基金諾的品牌，曾開發(fā)的樓盤、雄厚的實力；文字方面重點渲染開發(fā)理念、企業(yè)精神。規(guī)劃公司、設(shè)計公司、顧問公司等實力品牌組合。介紹世界著名商業(yè)街區(qū)特色和淵源。華夏第一街區(qū)主題規(guī)劃。凸現(xiàn)城市的CBD區(qū)、交通的高度通達(dá)等。 在游歷中揀金。投資前景預(yù)計 展示項目優(yōu)越的投資和長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展性。中原建議初步的時間安排如下：內(nèi)部認(rèn)購期：2004年8月14日～9月10日公開發(fā)售期：2004年9月11日起確切的推售時間要視乎各項售前工作是否完備：如商場模型的制作、宣傳資料的設(shè)計制作、戶外廣告的包裝、按揭銀行及成數(shù)等的確定。直接租賃予商家的優(yōu)點是：1) 較大的商家可一次性將項目租賃。5) 大商家所要求的租賃年限可能會較長期，一般在510年較多。7) 對銷售在一定的促進(jìn)作用。 世界七大著名商業(yè)街介紹，向宣傳受眾灌輸“商業(yè)街區(qū)”模式是當(dāng)今世界范圍內(nèi)最成功的商業(yè)運營手段,以吸引投資者和經(jīng)營者，同時讓受眾領(lǐng)略國際商街旖旎的異域風(fēng)情、悠游的消費環(huán)境，打動消費者；216。宣傳渠道：216。 二步曲：改變，即將開始！《老人 三步曲：50萬M178。3) 強攻期（廣告轟炸初期）時間：2004731——2004813推廣內(nèi)容：“華夏第一街區(qū)投資寶典”系列之第一波：《開天辟地篇》——項目介紹，發(fā)布奠基信息；《商業(yè)篇》——灌輸“商業(yè)街區(qū)”是國際范疇內(nèi)最成功的商業(yè)運營模式，同時通過蚌埠商業(yè)分析、項目商圈分析等增強受眾信心；《巨人篇》——通過詳細(xì)介紹世界零售業(yè)第四名普爾斯瑪特，增強受眾對商業(yè)經(jīng)營的信心；《廣場經(jīng)濟篇》——因預(yù)熱期已傳遞信息：“廣場經(jīng)濟”商業(yè)物業(yè)是當(dāng)今包括“地鐵上蓋”商業(yè)物業(yè)在內(nèi)的最具升值潛力的兩大商業(yè)物業(yè)投資領(lǐng)域之一；所以此時可以開宗明義，直接將項目的“廣場經(jīng)濟”特點加以展示；《會展經(jīng)濟篇》——同理《旅游經(jīng)濟篇》——同理宣傳渠道：216。 銀行、證券大廳派發(fā)，將《投資指南》制作成存折狀，將投資者的收益按打帳單形式陳列于《投資指南》中；亦可制作成類似于廣泛在銀行大廳派發(fā)的保險、理財計劃等的小冊子，聯(lián)系銀行、證券大廳派發(fā)；216。 戶外廣告牌、路燈旗出街，車亭廣告更換內(nèi)容，工地圍墻更換內(nèi)容；216。因此流程設(shè)置：1. 設(shè)立登記表2. 制定優(yōu)惠措施，客戶填寫登記表將獲得額外折扣。 7月31日工程奠基儀式，邀請政府、商界、媒體等代表參加；216。聚集人氣，為掀起公開發(fā)售的高潮造勢。銷售對象：周邊本地居住及相鄰片區(qū)的客戶看好物業(yè)前景的投資者為地盤包裝及戶外廣告所吸引的路過的客戶；前期新聞炒作所吸引的客戶。7) 促進(jìn)單位的銷售，整體市場的累計銷售目標(biāo)達(dá)到50%以上。初步安排以下幾個活動來鋪排：論壇及大型餐酒會作用：21. 通過論壇，建立“產(chǎn)權(quán)式商城”的形象，并通過媒體報道，為項目在市場的地位披上華麗外衣，提高市場美譽度，是建立市場形象必不可少的一個步驟，22. 通過餐酒會邀請政府、國土局等獲得政府支持23. 通過餐酒會邀請大中型投資機構(gòu)，吸引投資家的注意力；公開解籌儀式通過以上宣傳鋪墊，并經(jīng)前期內(nèi)部認(rèn)購后，基本探明市場反映，在取得預(yù)售許可證后，選擇合適時機再次通過隆重的公開發(fā)售儀式，創(chuàng)造熱烈的開盤氣氛，邀請政府、國土局等的領(lǐng)導(dǎo)到場，配合媒體做大規(guī)模的宣傳炒作工作。隨著工程進(jìn)度的展開，根據(jù)商場銷售速度快慢，中原將適時建議推出街鋪。則本項目的未來總體銷售額為4515元/㎡20000㎡=9030萬依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)營銷費用占銷售總額比例通常選取3%5%的經(jīng)驗值，再綜合考慮到項目和項目地的基本情況，%，那么本項目的總營銷費用如下：9030萬%=226萬4) 推廣費用預(yù)算（具體情況見下表）a) 廣告宣傳預(yù)算：226=135萬元b) 包裝、資料預(yù)算：226=68萬元c) 活動費用預(yù)算：226=23萬元 共計：226萬元備注：※以上項目總營銷推廣費用包括以下事項：a、項目銷售中心、樣板房設(shè)計及裝修費用；b、項目地盤現(xiàn)場包裝費用。 阿爾巴特一詞應(yīng)該來源于阿拉伯語。直到今天，我們還能在人行街道發(fā)現(xiàn)房主的名字：托爾斯泰，加加林等——著名的俄羅斯姓氏。 在1917年革命以前，在阿爾巴特大街有203家商店和食品店，那時阿爾巴特大街也是莫斯科的文化中心，擁有50000人口的阿爾巴特大街有四家電影院，華麗的瓦可堂果夫戲劇院及其戲劇學(xué)校和音樂學(xué)校，但同時也別忘了在阿爾巴