【正文】 鞍山路等一般營(yíng)業(yè)面積在2萬(wàn)平米以上。商 業(yè) 篇 “黃金有價(jià)，商鋪無(wú)價(jià)”。第一部分 商業(yè)市場(chǎng)情況一．宏觀市場(chǎng)分析（一）商業(yè)市場(chǎng)分級(jí)◆ 市級(jí)商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、北園路等商圈零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體、金融等綜合服務(wù)，商圈營(yíng)業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平米，服務(wù)面向全市消費(fèi)者?！?社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀(jì)蓮花、大潤(rùn)發(fā)等，以超市為主在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。消費(fèi)者涵蓋全市各階層，聚集力很強(qiáng)?！?便利性。無(wú)可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問(wèn)題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場(chǎng)在全省乃至國(guó)內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品?；▓@路海蔚商業(yè)廣場(chǎng)及富翔天地商業(yè)街東段北園大街商業(yè)帶北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，餐飲、娛樂(lè)業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國(guó)道超市，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)北園店、國(guó)美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣?，F(xiàn)擁有濼口服裝城商貿(mào)中心、濼口服裝交易大廳等10多個(gè)市場(chǎng)，已成為聞名全國(guó)的大型專業(yè)化批發(fā)市場(chǎng)，山東省十大專業(yè)市場(chǎng)之一，經(jīng)營(yíng)面積25萬(wàn)多平方米，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶5000余家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山大路商業(yè)街年銷售額40多億元，利稅1200萬(wàn)元，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)知名的科技一條街。另外，根據(jù)經(jīng)一路規(guī)劃改造計(jì)劃，現(xiàn)在的華聯(lián)商業(yè)區(qū)將被培養(yǎng)成商業(yè)中心區(qū)。中高低檔均有。是泉城西部最大的集購(gòu)物、食宿、娛樂(lè)、生產(chǎn)加工于一體的國(guó)家大型二類企業(yè)集團(tuán)。嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)建筑風(fēng)格雄偉、宏大，并按國(guó)際最新設(shè)計(jì)概念”并在重新改造以后推出一系列優(yōu)惠條件來(lái)進(jìn)行招商。是一座大型現(xiàn)代化購(gòu)物廣場(chǎng)。時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類和模式基本與西市場(chǎng)一致，主要是批發(fā)。因此，決定適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)種類和模式是本項(xiàng)目成功操作的根本所在。本案商業(yè)物業(yè)一共有兩層，單層面積約7000平米，可銷售總建筑面積約14000平方米。影響投資者的信心；◆ 消費(fèi)者固有消費(fèi)的習(xí)慣，區(qū)域內(nèi)對(duì)百貨類的消費(fèi)，人們更愿意選擇華聯(lián)商廈、嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、西市場(chǎng)或人民商場(chǎng)?！魸?jì)南商業(yè)物業(yè)以租為主，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)銷售的物業(yè)稀缺，潛在巨大的購(gòu)買群體。 項(xiàng)目緊鄰的經(jīng)一路交通干道，車流量大，給本項(xiàng)目商業(yè)造成一定的影響。 業(yè)態(tài)定位的必要性商鋪主題的定位是保證商鋪銷售的條件之一。目前，家紡、家飾已進(jìn)入一個(gè)較高的消費(fèi)層次，已由家庭、賓館、飯店、公共娛樂(lè)場(chǎng)所及交通工具等公共設(shè)施進(jìn)入千家萬(wàn)室，美化居室、創(chuàng)造良好的生活環(huán)境成為時(shí)尚，家紡、家飾也成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。（2）住宅市場(chǎng)和汽車市場(chǎng)的不斷發(fā)展也會(huì)刺激對(duì)家紡、家飾及車飾用品的消費(fèi)。（6）經(jīng)一路交通干道可以給消費(fèi)者提供暢通無(wú)阻的交通。 備選方案1：作為中擋服裝小品牌為主的百貨主題商業(yè)街 備選方案2：餐飲為主的美食、休閑街區(qū)（需結(jié)合開發(fā)商在濟(jì)南的開發(fā)戰(zhàn)略考慮） （二）目標(biāo)客戶定位1．投資者需求分析◆ 商鋪類型?！?推崇小面積商鋪。而面積大的商鋪因?yàn)榭們r(jià)太高，投資者對(duì)地段的要求更高?！艨蛻舸嬖谫?gòu)買恐懼。3．客戶性質(zhì)分析◆ 投資戶。4．客戶區(qū)域分析◆ 天橋區(qū)、槐蔭區(qū)投資者為主要客戶群?！?產(chǎn)權(quán)買斷，出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)，帶租約銷售投資客戶。均價(jià)將會(huì)突破1萬(wàn)元。為了完善社區(qū)配套，方便業(yè)主生活需要，建議在單面街的首尾位置留出做銀行、快餐、休閑等的店面位置。4．商業(yè)街中間通道寬度3米，南北商鋪對(duì)開，開間保持4米，單間建筑面積可控制在40平方米，適合這一業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的需求，同時(shí)，對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，置業(yè)門檻不高，利于銷售。在沿街商業(yè)建設(shè)時(shí)，盡量擴(kuò)大沿街面的寬度，在街面上設(shè)置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過(guò)亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍?！?為投資者提供代出租、托管、代收租金等增值服務(wù)。在這個(gè)城市找到歸屬（以買一房、兩房自住為主流）。2．事業(yè)單位職員、拆遷戶。3．手中有閑錢，準(zhǔn)備投資的人。他們迫切需要搬出來(lái)，擁有自己的空間（以買兩房、小三房自住為主流）。樹立物業(yè)形象。賣點(diǎn)展示。繼續(xù)做好售后服務(wù)，根據(jù)尾盤構(gòu)成情況，制訂推廣方案，完成清盤?！?“宣言”，是一種姿態(tài)?！?用產(chǎn)品和概念去表明年輕人對(duì)生活的內(nèi)心欲望：生活欲望之一—→獨(dú)立精神——→；自由的思想，個(gè)性的解放，秩序與節(jié)奏中透出冷靜與自信；→生活賣點(diǎn)生活欲望之二—→獨(dú)立生活——→；獨(dú)立的居室，自由的空間，充分張揚(yáng)個(gè)性，彰顯時(shí)代主張；→戶型賣點(diǎn)生活欲望之三—→獨(dú)立建筑——→；現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑，冷峻外形，硬朗線條，盡顯獨(dú)立氣質(zhì)；→建筑賣點(diǎn)（二）階段性主題：1． 拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里2． 在城市的天空，尋找屬于自己的星座3． 做自己的房東4． 戀上城市的天空5． 我的空間，我的生活。因此，營(yíng)銷中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，在售樓處營(yíng)造出時(shí)尚的生活空間，從所見、所聞全方位讓買家體驗(yàn)舒適的生活氣息。銷售人員：蓄水階段進(jìn)行銷售人員說(shuō)辭培訓(xùn)。效果圖：項(xiàng)目總體布局、建筑風(fēng)格等重要內(nèi)容的預(yù)示。銷售專用模型：充分展示小區(qū)總平布局、建筑風(fēng)格、戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶，了解項(xiàng)目主要信息。其他：背景音樂(lè)、桌椅和整潔的環(huán)境。直接與工程形象相關(guān)聯(lián)?！飸?zhàn)術(shù)三：樓盤視覺(jué)形象【目的】使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立本項(xiàng)目獨(dú)有的識(shí)別系統(tǒng)和視覺(jué)形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買家留下深刻、明確的印象。內(nèi)容： 1．房展會(huì) 2．樣板間開放 3．開盤儀式 4．封頂 業(yè)主聯(lián)誼會(huì) 主體驗(yàn)收音樂(lè)會(huì) 8體育比賽 婚紗秀、時(shí)裝秀 客戶答謝酒會(huì)等◇非常規(guī)活動(dòng)：根據(jù)整體推廣的需要，利用適當(dāng)時(shí)機(jī)舉辦高規(guī)格的大型活動(dòng)，凝聚人氣、擴(kuò)大項(xiàng)目和開發(fā)商知名度。3．專刊發(fā)行。迅速提高公司和項(xiàng)目知名度，凝聚人氣，促進(jìn)銷售。◇報(bào)紙廣告：作為大眾傳媒，其影響力比其他媒體要大得多。生活日?qǐng)?bào)——與齊魯晚報(bào)同屬大眾報(bào)業(yè)，發(fā)行量全市第三，價(jià)格優(yōu)惠，效果較好。城市信報(bào)——屬于周刊，影響力相對(duì)較小，價(jià)格不太高。大型戶外廣告牌——影響力大、效果最好，但費(fèi)用較大。◇電臺(tái)廣告：可選擇濟(jì)南交通音樂(lè)電臺(tái)或者山東交通音樂(lè)電臺(tái)，簽訂長(zhǎng)期合作合同，利用某一個(gè)強(qiáng)勢(shì)欄目或整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)公司及項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳。比如中潤(rùn)世紀(jì)城的《格調(diào)中潤(rùn)》等。c) 銷售環(huán)境包裝費(fèi)用，如營(yíng)銷中心的包裝（配合節(jié)日或活動(dòng)）、工地形象包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。2．推廣費(fèi)用預(yù)算制定原則a)堅(jiān)持合理、有效、節(jié)約的總原則。d)在保證該項(xiàng)目正常推進(jìn)的前提下，同時(shí)考慮開發(fā)商的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；e)有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預(yù)算。在整合營(yíng)銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動(dòng)才是雙贏，需要在營(yíng)銷中產(chǎn)生拉力的同時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)