【正文】 ， 主要集中在海淀 、 西城 、 宣武 、 朝陽 、 豐臺(tái)區(qū)域 。 對(duì)居住的舒適度 、 生活和日常交際的便利性要求較高 。 高姿態(tài)入市 ， 快速滲透 、 快速銷售 ， 樹立品牌形象及 項(xiàng)目美譽(yù)度以圖創(chuàng)造后期利潤(rùn)機(jī)會(huì)點(diǎn) 。 在認(rèn)購期內(nèi)充分有效利用公司內(nèi)部資源客戶 。 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 建筑分析 Townhouse： 最優(yōu)之建筑形式 ， 多為三層 ， 分南北向和東西向兩種形式 ， 51棟共 232套 ， 總建筑面積 52093平米 ， 占總建筑面積的比例為 46％ 。 銷售持續(xù)期和二次強(qiáng)銷期主推小高層公寓和其它剩余房源 ， 放量約占總房源的 30％ 三 、 操盤總思路 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 推盤階段重點(diǎn) 第一階段所推房源在項(xiàng)目中不具備相對(duì)優(yōu)勢(shì) ， 但總體仍存在其均好性 ， 因此即可以較適中的價(jià)格推向市場(chǎng) ， 同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的熱銷又不產(chǎn)生影響 。 產(chǎn)品主訴求： 項(xiàng)目形象 媒體配合： 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 、 戶外廣告 ， 全部登場(chǎng)； 軟性報(bào)道的宣傳開始 。 四、階段性銷售計(jì)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 銷售持續(xù)期 （ 2020年 11月 — 2020年 2月 ） 階段工作重點(diǎn)： 廣告投放量逐漸減弱； 有效利用所延續(xù)的廣告效應(yīng)與客戶資源促進(jìn)簽約 ， 保持一定的成交量 。 銷售目標(biāo)： 預(yù)計(jì)成交 130套 ， 約占總套數(shù)的 20％ 。 四、階段性銷售計(jì)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 五 、 價(jià)格策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定 定位 /環(huán)境 /目標(biāo) /競(jìng)爭(zhēng)力 成本加成 /市場(chǎng)比較 /顧客感受 在這三種定價(jià)方法中 ， 成本加成定價(jià)法無疑是最科學(xué) 、 最具依據(jù)的定價(jià)方法 ， 但因項(xiàng)目周期較長(zhǎng) ， 預(yù)期值增加 ， 故我司不采用 。 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Townhouse： 現(xiàn)暫定 Townhouse整體均價(jià)為 7560元 /平米 。 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 現(xiàn)場(chǎng)售樓處是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷最根本 、 最有效的一種銷售渠道 ，它是其它銷售渠道所獲得客戶的 “ 終止場(chǎng)所 ” ， 作用表現(xiàn)為銷售具有直觀性 ， 對(duì)購房客戶的需求捕捉力更為有效 ， 對(duì)目標(biāo)客戶的殺傷力最強(qiáng) 。 外接待設(shè)在市內(nèi)可與售樓處更好的銜接客戶 。 裝修應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代 、 簡(jiǎn)約 、 活力的效果 ， 加之效果圖 、 展板的作用 ， 給客戶一種以置身項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的感覺 。 對(duì)下階段銷售也會(huì)起到立竿見影的效果 。 外接待對(duì)于本案來說 ， 是連接市區(qū)與項(xiàng)目最好的一種途徑 ， 建議使用 。 而本案開盤又值秋季房展之際 ， 因此應(yīng)充分利用 。應(yīng)預(yù)留處洽談區(qū)域，以便客戶洽談。將對(duì)銷售起到催化劑的作用。 同時(shí)在銷售過程中 ， 注重客戶關(guān)系的管理 ， 做好老客戶的服務(wù)工作 。 而且 ， 這部分客戶將成為銷售過程中最堅(jiān)實(shí)的一組客戶群 。 另一方面 ， 本案的項(xiàng)目網(wǎng)站的設(shè)計(jì)過于繁雜 ，不利用客戶的瀏覽 ， 建議調(diào)整 。 二、銷售道具 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 外接待中心 規(guī)劃重點(diǎn)： 場(chǎng)地面積以 200250平米為宜； 功能分區(qū)： 前臺(tái)接待去 、 洽談區(qū) 、 模型展示區(qū) 、 簽約區(qū) 、 財(cái)務(wù)區(qū) 、 辦公區(qū) 、 會(huì)議區(qū)； 主要銷售道具： 接待臺(tái)、展板、模型、燈箱、談判桌、看房車等。 二、銷售道具 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工地現(xiàn)場(chǎng) 工地圍墻： 項(xiàng)目北端 、 東端設(shè)置工地圍墻 ， 并配有廣告圖案 。 施工現(xiàn)場(chǎng)入口單獨(dú)設(shè)立 ， 并保持清潔； 施工中樓宇的結(jié)構(gòu)主體應(yīng)須懸掛標(biāo)語 ， 加以包裝 。 三、戶外廣告計(jì)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 地點(diǎn) 樣式 預(yù)估金額 四通橋附近 大型戶外 T型立柱看板 年租金約 200萬元 京開與五環(huán)交匯 大型戶外 T型立柱看板 年租金約 50萬元 燕莎附近 燈箱 8萬 /塊 /年 *10個(gè)＝ 80萬 國(guó)貿(mào)橋下 燈箱 8萬 /塊 /年 *10個(gè)＝ 80萬 中關(guān)村大街 圓餅燈箱 2萬 /個(gè) /年 *40個(gè)＝ 80萬 總計(jì)費(fèi)用概估 490萬元 可執(zhí)行方案及費(fèi)用概估 ： 三、戶外廣告計(jì)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 公司內(nèi)部認(rèn)購 11 公司內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間定為 2020年 6月 。 并將回執(zhí)部分交回銷售部 。 四、內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行要項(xiàng) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 市場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購 21 市場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間定為 2020年 6月 1日 — 9月 7日 。 如未按時(shí)簽約者 ， 視為自動(dòng)放棄 ， 所付之認(rèn)購金無息退回 。 四、內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行要項(xiàng) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 營(yíng)銷企劃策略 大興原生墅項(xiàng)目 操作手冊(cè) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 一、項(xiàng)目總精神 項(xiàng)目一期推行的總精神為 “ ECOHOUSE”、 “ 非主流 HOUSE”， “ ECOHOUSE”仍將作為項(xiàng)目的背景精神使用 ， 而 “ 非主流 HOUSE”建議不再采用 ， 因?yàn)榻?jīng)過項(xiàng)目一期的開發(fā)建設(shè) ， “ 非主流 HOUSE”已經(jīng)成為了主流HOUSE， 其風(fēng)格 、 理念已被市場(chǎng)和客戶所接受 ， 因此不宜再作為項(xiàng)目的推廣總精神 。 建筑 /生活： 靈舞的建筑帶來心情靈舞的生活 。 通過本階段的行銷運(yùn)用 ， 同時(shí)協(xié)助銷售單位達(dá)成以下目標(biāo)： 強(qiáng)勢(shì)宣傳 ， 充分造勢(shì) ， 迅速得到市場(chǎng)追捧； 持續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目品牌； 積累大量客戶資源 ， 有效拓展銷售渠道 。 階段參考用語： 陽光的靈舞 ， 是因?yàn)樗鬟^了房間的每一角落 我有 8000平米的靈舞空間 三、銷階段訴求 、 訴求語 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 推廣階段 本行銷階段之廣告方式為 “ 維持型廣告 ” 與 “ 證言式廣告 ” 并行 ， 以產(chǎn)品特色 、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)做基準(zhǔn)訴求 ， 并導(dǎo)入生活人文之理念 ， 有效建立本項(xiàng)目之高檔性格 。 廣告表現(xiàn)： 靈舞心情 ， 洞察先機(jī) 前進(jìn)大興 ， 與市中心站在同一條趨勢(shì)線上 先見之明 洞察時(shí)代脈動(dòng) ， 掌握增值起跑線 三、銷階段訴求 、 訴求語 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 行銷主題： 作為一個(gè)大型的低密度社區(qū) ， 除了以生態(tài) 、 健康為原始訴求的主題社區(qū)之特色外 ， 舉凡建筑設(shè)計(jì) 、 景觀 、 室內(nèi)格局規(guī)劃 、完善而先進(jìn)的配套等 ， 都形成了本案強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 預(yù)算概估統(tǒng)計(jì) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 四、廣告預(yù)算 媒體類別 預(yù)估金額（萬元） 依純媒體（ 1055萬）投放比例 依廣告預(yù)估金額（ 萬）投放比例 報(bào)紙廣告 300 % % 電臺(tái)廣告 50 % % 雜志 50 % % 海報(bào) DM 50 % % 網(wǎng)站 10 % % 戶外廣告 490 % % 活動(dòng) 105 % % 合計(jì) 1055 100% 廣告投放比例 純媒體費(fèi)用占本案總銷售額的比例約為 ％。 公司內(nèi)部認(rèn)購 利用公司內(nèi)部資源，對(duì)公司內(nèi)部員工及相關(guān)企業(yè)給予適當(dāng)優(yōu)惠價(jià)格，有限認(rèn)購。 原生樹認(rèn)養(yǎng)保護(hù) 業(yè)主認(rèn)養(yǎng)社區(qū)內(nèi)的原生大樹，并負(fù)保護(hù)之責(zé)任，號(hào)召社區(qū)居民營(yíng)造人