【正文】 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 原生墅項(xiàng)目操作手冊(cè) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 目 錄 市場(chǎng)與環(huán)境 項(xiàng)目定位 操盤思路 業(yè)務(wù)策略 廣告企劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 市場(chǎng)與環(huán)境 大興原生墅項(xiàng)目 操作手冊(cè) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 一、 總體市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展 ， 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有望保持 8－ 9％的增幅 （ 04年 ％ ） ， 北京有望保持 10％ 以上的增幅 （ 04年％ ） ， 使城鎮(zhèn)居民的住房需求量大幅上升 。 2020年奧運(yùn)工程的逐步展開(kāi)和實(shí)施 、 加大危舊房改造 、 北京新城市規(guī)劃 、 提高行政和事業(yè)單位員工工薪等中長(zhǎng)期利好因素 ，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有較大的促進(jìn)作用 。 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 宏觀環(huán)境 房地產(chǎn)政策的連連出臺(tái)力促樓市健康發(fā)展 。 普通居民已成為購(gòu)房消費(fèi)主力群體 ， 未來(lái)需求潛力巨大 。 北京新城市規(guī)劃的出臺(tái)將調(diào)整北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域發(fā)展 。 北京市政交通逐步完善 ， 住宅郊區(qū)化已被市場(chǎng)接受 。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩、土地開(kāi)發(fā)面積大幅度降低； 開(kāi)竣工面積增速不同程度放緩； 商品房空置面積減少，空置率銷售額持續(xù)增長(zhǎng)，多年老盤普遍持續(xù)消化； 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 市場(chǎng)供應(yīng) 受宏觀調(diào)控的影響 ， 2020年市場(chǎng)供應(yīng)總量減少 、 投放速度放緩 、 但交易火爆 。 開(kāi)發(fā)方向郊區(qū)化趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)傾向于中低檔次。 新盤開(kāi)盤價(jià)格普遍上漲。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 銷售情況 在主觀上宏觀調(diào)控的影響下 ， 市場(chǎng)供需狀況反映的客觀結(jié)果是 ， 2020年北京房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)上一片旺銷之聲 。 根據(jù)北京房管局的月度銷售報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至到 2020年 9月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為 ，已經(jīng)超過(guò) 2020年全年成交量的 ，總成交金額為 1340億元，預(yù)售部分成交價(jià)為 6696元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 —— 市場(chǎng)供應(yīng)情況 2020年供應(yīng)量將有所減弱，郊區(qū)縣集中供應(yīng)趨勢(shì)明顯 。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 —— 市場(chǎng)供應(yīng)情況 4號(hào)令和 71號(hào)令的相繼出臺(tái)，使 2020年的土地供應(yīng)明顯有減少趨勢(shì)。這種趨勢(shì)將一直持續(xù)下去。從 2020年購(gòu)置土地面積、完成土地開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的后勁，將不利于明后年投資的增長(zhǎng)，明年供應(yīng)量將有所減弱。此外，土地拍賣計(jì)劃不明確、拍賣制度不完善等情況導(dǎo)致此類土地供應(yīng)稀缺，土地購(gòu)置價(jià)格提高，這些都將導(dǎo)致明年土地供應(yīng)量減少。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 價(jià)格走勢(shì) —— 整體趨勢(shì)看漲 ， 不同區(qū)域增長(zhǎng)幅度不同 。 對(duì)比 2020年的銷售成交情況，我們可以看出 2020年北京樓市發(fā)展的根本動(dòng)力更多的是來(lái)自于市場(chǎng)的需求，而非單方面的市場(chǎng)供應(yīng)量的減少。因此，我們?cè)趯?duì) 2020年的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)做出預(yù)測(cè)前，最重要的是把握市場(chǎng)需求狀況是否會(huì)發(fā)生變化，其次，是市場(chǎng)供應(yīng)情況的變化，以及土地成本等因素的影響。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 第一 ， 市場(chǎng)需求方面：由于奧運(yùn)效應(yīng)和北京經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展 ， 北京已經(jīng)不再是北京人的北京 ， 而更加成為全國(guó)的北京 ， 外地入京購(gòu)房趨勢(shì)日益明顯 。 由于北京投資置業(yè)環(huán)境的改善 、 奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)等原因 ， 吸引了大批外地及外籍客戶在北京置業(yè)投資 ， 從而很大程度拉動(dòng)了北京住宅市場(chǎng)需求 。 第二 ， 開(kāi)發(fā)量及開(kāi)發(fā)速度的放緩 ， 將導(dǎo)致 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)上漲 。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 第三 ， 開(kāi)發(fā)成本的增加 。 包括土地成本 、 建筑成本 ， 資金成本 。 由于拿地的難度更大 ， 有土地的開(kāi)發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的路線 ， 而走精工路線 ， 導(dǎo)致綜合成本加大 。 銀行利率提高 ，貸款難度加大 ， 自有資本金提高 ， 都將導(dǎo)致資金成本大幅度提高 。 第四 ， 由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn) ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性 。 考慮到慣性因素的影響 ， 我們認(rèn)為 2020年北京樓市的價(jià)格 (住宅市場(chǎng) )將依然延續(xù)今年的形勢(shì) ， 呈現(xiàn)上升趨勢(shì) 。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 北京市人民政府關(guān)于大興區(qū)區(qū)域規(guī)劃和黃村總體規(guī)劃的批復(fù)中 ， 大興區(qū)位于北京市南部 ， 區(qū)域規(guī)劃總面積為 1030平方公里 ， 至 2020年全區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?115萬(wàn)人 。 大興區(qū)作為全國(guó)生態(tài)農(nóng)業(yè) 、 林業(yè)區(qū)和本市重要的副食品基地 ， 要充分發(fā)揮交通 、 資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì) ，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 ， 協(xié)調(diào)好與大興新城黃村和亦莊新城的發(fā)展關(guān)系 。 二、大興及黃村發(fā)展規(guī)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 黃村位于大興區(qū)北部 ， 城市規(guī)劃區(qū)總面積 ， 其中規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積 ， 至 2020年規(guī)劃城市人口 37萬(wàn)人 。 黃村作為本市重點(diǎn)發(fā)展的新城重點(diǎn)構(gòu)成部分 ， 是吸納市區(qū)人口和企業(yè)疏散的基地 ， 應(yīng)依托大興工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) ， 積極發(fā)展高科技企業(yè) ， 優(yōu)化配置土地資源 ， 完善城市功能 ， 加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè) ， 創(chuàng)造良好的居住和工作環(huán)境 。 二、大興及黃村發(fā)展規(guī)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 近年來(lái) ， 隨著南五環(huán) 、 六環(huán)的陸續(xù)開(kāi)通 ， 大興區(qū)的交通條件已有極大改善 ， 已經(jīng)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的極大發(fā)展 ， 而據(jù)最新報(bào)道 ， 大興區(qū)委書記沈?qū)毑嘎?， 大興區(qū)已經(jīng)完成興建城軌四 、 五號(hào)延長(zhǎng)線的規(guī)劃 ， 正在等待市有關(guān)部門審批 。 其中亦莊新城緊臨五號(hào)線延長(zhǎng)線 ， 以黃村為中心的大興新城背靠四號(hào)線延長(zhǎng)線 ， 境內(nèi)還有京開(kāi)高速 、 京津塘高速 ， 加上已開(kāi)通的南五環(huán) 、 六環(huán) ， 大興區(qū)與北京市區(qū)的交通聯(lián)系將更趨便捷 ， 必將為該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的強(qiáng)大推動(dòng)力 。 二、大興及黃村發(fā)展規(guī)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)塊 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)塊 三、競(jìng)爭(zhēng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng) 目 定 位 大興原生墅項(xiàng)目 操作手冊(cè) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 特點(diǎn) 規(guī)模 /配套 /管理 /規(guī)劃 /產(chǎn)品 /潛力 /景觀 /設(shè)計(jì) … 機(jī)會(huì) 區(qū)位 /團(tuán)隊(duì) /社區(qū) 問(wèn)題 距離 /環(huán)境 /工期 一、項(xiàng)目特點(diǎn)、機(jī)會(huì)、問(wèn)題點(diǎn) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 總體定位 京城時(shí)尚人士的浪漫藝術(shù)棲居地 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域 中心區(qū)域： 中關(guān)村區(qū)域 、 金融街區(qū)域 。 輻射區(qū)域： 傳媒大道周邊區(qū)域 ， CBD及泛 CBD區(qū)域 。 相關(guān)區(qū)域： 全市范圍內(nèi)其它區(qū)域?yàn)橄嚓P(guān)客源區(qū)域 。 二、市場(chǎng)定位 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 目標(biāo)受眾 第一次購(gòu)房的客群占 25％ 有改善居住條件要求的客群占 35％ 有投資意識(shí)的客群占 15％ 追求時(shí)尚 、 品味的客群占 20％ 追求 5+2生活方式的客群占 5％ 二、市場(chǎng)定位