【正文】 活方式 。 中等收入家庭非常重視子女教育問題 ， 另交通與工作單位的距離 、 社區(qū)環(huán)境 、 景觀等都是考慮的重要因素 。 二、大興及黃村發(fā)展規(guī)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)塊 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)塊 三、競(jìng)爭(zhēng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng) 目 定 位 大興原生墅項(xiàng)目 操作手冊(cè) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 特點(diǎn) 規(guī)模 /配套 /管理 /規(guī)劃 /產(chǎn)品 /潛力 /景觀 /設(shè)計(jì) … 機(jī)會(huì) 區(qū)位 /團(tuán)隊(duì) /社區(qū) 問題 距離 /環(huán)境 /工期 一、項(xiàng)目特點(diǎn)、機(jī)會(huì)、問題點(diǎn) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 總體定位 京城時(shí)尚人士的浪漫藝術(shù)棲居地 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域 中心區(qū)域： 中關(guān)村區(qū)域 、 金融街區(qū)域 。 二、大興及黃村發(fā)展規(guī)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 黃村位于大興區(qū)北部 ， 城市規(guī)劃區(qū)總面積 ， 其中規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積 ， 至 2020年規(guī)劃城市人口 37萬(wàn)人 。 第四 ， 由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn) ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性 。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 第三 ， 開發(fā)成本的增加 。因此，我們?cè)趯?duì) 2020年的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)做出預(yù)測(cè)前，最重要的是把握市場(chǎng)需求狀況是否會(huì)發(fā)生變化，其次，是市場(chǎng)供應(yīng)情況的變化，以及土地成本等因素的影響。從 2020年購(gòu)置土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的后勁，將不利于明后年投資的增長(zhǎng)，明年供應(yīng)量將有所減弱。 根據(jù)北京房管局的月度銷售報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至到 2020年 9月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為 ，已經(jīng)超過 2020年全年成交量的 ，總成交金額為 1340億元，預(yù)售部分成交價(jià)為 6696元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。 開發(fā)方向郊區(qū)化趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。 普通居民已成為購(gòu)房消費(fèi)主力群體 ， 未來(lái)需求潛力巨大 。北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 原生墅項(xiàng)目操作手冊(cè) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 目 錄 市場(chǎng)與環(huán)境 項(xiàng)目定位 操盤思路 業(yè)務(wù)策略 廣告企劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 市場(chǎng)與環(huán)境 大興原生墅項(xiàng)目 操作手冊(cè) 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 一、 總體市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展 ， 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有望保持 8－ 9％的增幅 （ 04年 ％ ） ， 北京有望保持 10％ 以上的增幅 （ 04年％ ） ， 使城鎮(zhèn)居民的住房需求量大幅上升 。 北京新城市規(guī)劃的出臺(tái)將調(diào)整北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域發(fā)展 。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)傾向于中低檔次。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 —— 市場(chǎng)供應(yīng)情況 2020年供應(yīng)量將有所減弱，郊區(qū)縣集中供應(yīng)趨勢(shì)明顯 。此外，土地拍賣計(jì)劃不明確、拍賣制度不完善等情況導(dǎo)致此類土地供應(yīng)稀缺，土地購(gòu)置價(jià)格提高，這些都將導(dǎo)致明年土地供應(yīng)量減少。 一、 總體市場(chǎng)分析 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020年預(yù)期 第一 ， 市場(chǎng)需求方面：由于奧運(yùn)效應(yīng)和北京經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展 ， 北京已經(jīng)不再是北京人的北京 ， 而更加成為全國(guó)的北京 ， 外地入京購(gòu)房趨勢(shì)日益明顯 。 包括土地成本 、 建筑成本 ， 資金成本 。 考慮到慣性因素的影響 ， 我們認(rèn)為 2020年北京樓市的價(jià)格 (住宅市場(chǎng) )將依然延續(xù)今年的形勢(shì) ， 呈現(xiàn)上升趨勢(shì) 。 黃村作為本市重點(diǎn)發(fā)展的新城重點(diǎn)構(gòu)成部分 ， 是吸納市區(qū)人口和企業(yè)疏散的基地 ， 應(yīng)依托大興工業(yè)開發(fā)區(qū) ， 積極發(fā)展高科技企業(yè) ， 優(yōu)化配置土地資源 ， 完善城市功能 ， 加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè) ， 創(chuàng)造良好的居住和工作環(huán)境 。 輻射區(qū)域： 傳媒大道周邊區(qū)域 ， CBD及泛 CBD區(qū)域 。 中等收入家庭在購(gòu)買方位的選擇上 ， 多選擇北部和東部 。 二、市場(chǎng)定位 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 年齡結(jié)構(gòu)： 個(gè)人購(gòu)房年齡在 2550歲之間 ， 以 3050歲為主力客戶群 。 行為習(xí)慣： 比較喜歡閱讀經(jīng)濟(jì)類 、 專業(yè)類媒體； 經(jīng)常有出差的機(jī)會(huì) ， 習(xí)慣瀏覽機(jī)上讀物 （ 如報(bào)紙 、 雜志等 ） ； 日常交際、商務(wù)應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所（飯店、俱樂部、酒樓等）； 二、市場(chǎng)定位 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 特征描述： 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 追求時(shí)尚感覺； 注重生活品味 ， 認(rèn)同的是一種生活方式 ， 注重環(huán)境和健康； 受傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代思想的雙重影響 ， 追求現(xiàn)代生活； 大多生活閱歷 （ 海外及旅游生活經(jīng)歷等 ） 豐富 ， 見多識(shí)廣 ， 喜歡高品質(zhì) ， 認(rèn)同具有獨(dú)特品味的產(chǎn)品； 一般認(rèn)同有品牌附加價(jià)值和品牌形象包裝的項(xiàng)目 ， 現(xiàn)場(chǎng)氛圍對(duì)他們影響較大； 在獲得成功的同時(shí)喜歡樹立自我 ， 喜歡標(biāo)榜個(gè)性 ， 追求獨(dú)特的文化品味； 比較關(guān)注國(guó)家政治 、 經(jīng)濟(jì)類新聞動(dòng)態(tài) ， 以便把握大局 ， 掌控商界動(dòng)態(tài)； 二、市場(chǎng)定位 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 目標(biāo)受眾心理分析： 見多識(shí)廣使他們看待事物的眼光十分挑剔 ， 不屑于社會(huì)的時(shí)髦潮流 ，而對(duì)能體現(xiàn)自身價(jià)值和生活品味的細(xì)節(jié)十分注重； 對(duì)于生活 ， 他們要求的是精品 ， 除了可以體現(xiàn)優(yōu)越感的地理位置以外 ， 獨(dú)特 、 個(gè)性及與世界同步的生活理念是吸引這個(gè)人群的主要因素 ， 也是我們區(qū)別于其它同類項(xiàng)目的主要手段； 繁忙的工作和商務(wù)帶來(lái)的沉重壓力 ， 在居住空間里希望得到最徹底的釋放 ， 不愿意為一些生活的瑣碎小事操心 ， 完備細(xì)致的物業(yè) 、無(wú)微不至的服務(wù) ， 對(duì)于打動(dòng)他們是至關(guān)重要的因素； 購(gòu)房時(shí)他們可能最關(guān)心的是樓體的外觀 、 環(huán)境 ， 購(gòu)房后他們最關(guān)心的是物業(yè)管理是否能面面俱到 。 視客戶積累情況于 2020年 9月項(xiàng)目開盤 ， 具體時(shí)間可 選擇北京四季房展中的秋季房展開盤 （ 9月 8日 ） ， 造成 轟動(dòng) 。 高姿態(tài) 、 適中價(jià)格入市 ， 價(jià)格呈逐步平穩(wěn)上升之走勢(shì) 。 完善的售后服務(wù) ， 延續(xù)項(xiàng)目良好的熱銷勢(shì)頭和生命力 。 三 、 操盤總思路 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 推盤階段重點(diǎn) 公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期主推小高層和多層公寓 ， 外帶部分東西向 Townhouse， 放量約總房源的 20％ ； 市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)期主推 Townhouse和多層公寓 ， 放量約占總房源的 50％ 。 三 、 操盤總思路 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 四、階段性銷售計(jì)劃 公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 （ 2020年 6月 1日 — 31日 ） 階段工作重點(diǎn)： 塑造項(xiàng)目形象 ， 引發(fā)人們關(guān)注； 阻擊市場(chǎng)客戶 ， 提示其持幣待購(gòu)； 通過公司內(nèi)部關(guān)系客戶 ， 建立基礎(chǔ)客戶群 。 銷售目標(biāo)： 預(yù)計(jì)成交 260套 ， 約占總套數(shù)的 40％ 以上 。 四、階段性銷售計(jì)劃 北京融創(chuàng)智地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二次強(qiáng)銷期 （ 2020年 3月－ 4月 ） 階段工作重點(diǎn)： 廣告投放量適當(dāng)加強(qiáng)； 通過項(xiàng)目前階段的熱銷 ， 再次刺激市場(chǎng) ， 掀起再一個(gè)銷售高潮； 媒體配合： 加強(qiáng)報(bào)紙 、 雜志等廣告投放量及海報(bào) 、 DM的派送量； 有效的公益活動(dòng)為本項(xiàng)目再次帶來(lái)熱銷 。 銷售目標(biāo)： 預(yù)計(jì)成交 60套 ， 約占總套數(shù)的 10％ 。 我們采取市場(chǎng)比較法和顧客感受法相結(jié)合的定價(jià)方法 。 但是不論什么渠道 ， 其所要達(dá)到的目的是相同的 ， 就是更好的完成銷售產(chǎn)品這一目標(biāo) ， 下面對(duì)本項(xiàng)目將要利用的各種渠道特點(diǎn)及作用一一闡述 。 由于本案位于郊區(qū) ， 交通方面確有不便 ， 而且本案和項(xiàng)目三期的公寓比重有所增加 ， 因此設(shè)立外接待銷售中心是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)售樓