【正文】 造，主要都集中在市中心周邊。 03年市膠州房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的一年，由于青島房?jī)r(jià)的屢創(chuàng)新高，越來(lái)越多的青島居民選擇膠州置業(yè)，使得膠州的房?jī)r(jià)從 1100 元 /m2 上升到 1700 元 /m2。 第三部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程 膠州市早期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在老城區(qū)，多為膠州當(dāng)?shù)剌^小的開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目水平只是鑒于居住，沒(méi)有真正的封閉小區(qū)及整體規(guī)劃布局。其他如商業(yè)配套正在逐步完善中。東到法家莊，將來(lái)規(guī)劃為一條城市主干道。 第二部分：區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)及文化環(huán)境分析 環(huán)境分析 :膠州招商的優(yōu)勢(shì)： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目外部情況 該地塊位于膠州市新城區(qū)，在新市政府東南方，在城市主干道 海爾大道東側(cè)。 2020年土地計(jì)劃上市量為 500600畝左右。 1987 年 2 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在青島地區(qū)第一個(gè)撤縣設(shè)市，成為山東省第一批 15 個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，連續(xù)三屆跨入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列，山東省首批 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 小康縣市，并被命名為國(guó)家衛(wèi)生城市 ,國(guó)家環(huán)保模范城市。新城區(qū)的 總用地面積 為 10 平方公里，主要分為行政中心區(qū)、教育科研區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、生活綜合區(qū)和生態(tài)綠化區(qū)等五個(gè)組團(tuán)。社會(huì)勞動(dòng)者 ，其中第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 ；第二產(chǎn)業(yè) （工業(yè) ）；第三產(chǎn)業(yè) 。 從膠州市人均 GDP增長(zhǎng)情況來(lái)看， 2020年膠州人均 GDP為 19859元， 2020年膠州人均 GDP為 22579元，增長(zhǎng)幅度 %。 2020年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與天津市各郊縣對(duì)比表： 寶坻 薊縣 武清 漢沽 膠州市 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 人均 GDP (萬(wàn)元 ) 通過(guò)與 2020 年天津各郊縣的經(jīng)濟(jì)狀況比較，膠州市占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，城市整體經(jīng)濟(jì)水平較高，城市增值空間較大。 2020年，膠州市城市居民人均可支配收入 8561元，城鄉(xiāng)居民人均存款 7036元，在崗職工平均工資 10720元。 新城區(qū)按照 “ 標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化、建設(shè)市場(chǎng)化、融資多元化、速度深圳化 ” 的要求，塑造富有自然韻味和時(shí)代氣息的城市景觀(guān)特色。全市現(xiàn)轄 13處鄉(xiāng)鎮(zhèn) 5個(gè)街道辦事處 。 2） 政策法規(guī) 通過(guò)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)接觸，該地區(qū)的土地政策，行政收費(fèi)等均有可以運(yùn)作的空間，決定權(quán)為當(dāng)?shù)厥姓?。四至道路：南到吉馬不銹鋼公司，北到盛福村居民點(diǎn)，東到法家莊，西到海爾大道。干道東側(cè)為規(guī)劃中的東湖生態(tài)園。在該地塊北側(cè)，正在修建一條直通城陽(yáng)區(qū)的干線(xiàn)，使得該區(qū)域優(yōu)勢(shì)更加明顯，區(qū)域發(fā)展空間更大。膠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萌芽是在 2020 年初起步的，當(dāng)時(shí)膠州市政府 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 在城區(qū)的東南方規(guī)劃了 10 平方公里的新城區(qū)，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，在新城的西南方向開(kāi)發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的售價(jià)為 800 元 /m2，主要購(gòu)買(mǎi)人群為當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)人員。 04 年隨著市場(chǎng)的發(fā)展，膠州房?jī)r(jià)不斷提升。新城區(qū)的商品房項(xiàng)目多集中在新市政府的南側(cè)，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好，產(chǎn)品形式多樣，銷(xiāo)售均價(jià)為 2100 元 /m2 左右。這說(shuō)明當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力及上升潛力。 2020 年在膠州新開(kāi)工房屋面積100000m2， 04年結(jié)轉(zhuǎn) 75000m2。 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品形式豐富，房型多樣，復(fù)式錯(cuò)層等房型在各項(xiàng)目中均有體現(xiàn)，項(xiàng)目的整體規(guī)劃有一定的提高，在一些項(xiàng)目中有小面積的水景出現(xiàn)。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)有一定的景觀(guān)規(guī)劃，但仍以硬覆蓋為主，抬地較少 客群定位 新城區(qū)域客群主要由部分構(gòu)成：膠州本地居民，韓資企業(yè)朝鮮族員工，青島客戶(hù) 主要由膠州本地居民構(gòu)成 需求特征 小區(qū)品質(zhì)和戶(hù)型設(shè)計(jì)要求較高：朝鮮族偏好地板采暖及大面積衛(wèi)生間和廚房，面積集中在 120m2左右， 150m2以上的住房也有需求；青島人對(duì)小戶(hù)型有一定的偏好，面積在 70100m2，總房款為 25萬(wàn)元左右。優(yōu)勢(shì)：地理位置，東邊是膠州一中，北邊不遠(yuǎn)是市政府、三里河公園，四邊是規(guī)劃的立群超市 . 產(chǎn)品形式：多層、高層，不同面積區(qū)間，定位特別的 SOHO 公 寓 ，容積綠、樓間距、完善的配套設(shè)施， 銷(xiāo)售人員為公司人員，普遍素質(zhì)良好，這是周邊其他項(xiàng)目尤其不能比的 劣勢(shì)：沒(méi)有車(chē)庫(kù) ，價(jià)位在新城區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目中是最高的 二期 ， 15個(gè)樓盤(pán)， 3月 28日，接受預(yù)定，第一次認(rèn)購(gòu) 10個(gè)樓棟，據(jù)了解預(yù)定情況不錯(cuò)，定金 10 萬(wàn)元，可退，但是價(jià)格未定，居銷(xiāo)售人員說(shuō)，是等著藍(lán)水假期定價(jià)，完后做相應(yīng)漲價(jià)，準(zhǔn)備 51正式開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售?？蛻?hù)群體包括：政府機(jī)關(guān)投資者 或青島投資者、附近工業(yè)園員工，還有部分溫州炒房團(tuán)，銀行從去年 10月份開(kāi)始銷(xiāo)售至今只放過(guò)兩次款。 價(jià)格 ，膠州市場(chǎng)大多數(shù)項(xiàng)目都準(zhǔn)備在 4 月初漲價(jià)，幅度可能在 50100，并且大部分項(xiàng)目時(shí)刻關(guān)注藍(lán)水假期的進(jìn)展，認(rèn)為我們開(kāi)始認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售的時(shí)間就該是他們提價(jià)的時(shí)間，市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模都不是特別大，不同的項(xiàng)目在年中都會(huì)有新的產(chǎn)品上市，但 能和我們形成競(jìng)爭(zhēng)力的基本只有金色家園。 優(yōu)惠方面 ：貸款基本沒(méi)有優(yōu)惠，但一次性有也不是很高（金色家園 2％，東苑 20 元 /㎡） 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 即將開(kāi)盤(pán)： 金色家園，二期， 15個(gè)樓盤(pán)， 3 月 28 日，接受預(yù)定，第一次認(rèn)購(gòu)10個(gè)樓棟，據(jù)了解預(yù)定情況不錯(cuò)，定金 10 萬(wàn)元，可以退，但是價(jià)格還沒(méi)有定出來(lái)，據(jù)銷(xiāo)售人員說(shuō)，是等著藍(lán)水假期出價(jià)格，完后會(huì)相應(yīng)漲價(jià)，準(zhǔn)備 51正式開(kāi)盤(pán)。包括由寰宇開(kāi)發(fā)的、人們口碑良好的翰林苑，由于產(chǎn)品定為準(zhǔn)確，檔次明顯，銷(xiāo) 售狀況非常好。整個(gè)膠州的市場(chǎng)基本已經(jīng)成了這么一種狀態(tài)，所以對(duì)于我們營(yíng)銷(xiāo)推廣來(lái)說(shuō)，是入鄉(xiāng)隨俗打產(chǎn)品來(lái)拉升企業(yè)？還是做 Market Leader，引領(lǐng)和改變整個(gè)市場(chǎng)，通過(guò)企業(yè)來(lái)拉升產(chǎn)品是一種考驗(yàn)。很多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)各樓層定價(jià)上很不合理，有的一層到三層的價(jià)格都是一樣的，沒(méi)有價(jià)格區(qū)別。這種現(xiàn)象應(yīng)該是我們?cè)谝院髽菍佣▋r(jià)中應(yīng)該注意到的。還有從高唐各樓盤(pán)的銷(xiāo)售過(guò)程來(lái)分析，多數(shù)樓盤(pán)是在施工達(dá)到一定的基礎(chǔ)上銷(xiāo)售上才有大的起色，像大部分樓盤(pán)接近現(xiàn)房的時(shí)候才有大量的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，之前銷(xiāo)售特別不好；有的沒(méi)有施工時(shí)購(gòu)房客戶(hù)多數(shù)只是交了一千元定金，很少有人交首付，等到其開(kāi)始大規(guī)模的施工時(shí)購(gòu)房客戶(hù)才開(kāi)始交首付。膠州市整體發(fā)展的趨勢(shì)也是向東邊新城區(qū)發(fā)展的 ,而我們地塊正處于新城市規(guī)化的生態(tài)居住區(qū) , 地理位置得天獨(dú)厚 . 西靠海爾大道，海爾大道是通向青島的必經(jīng)之路，也為我們地塊帶來(lái)了巨大的升值潛力。 現(xiàn)代都市人生活繁忙，生活節(jié)奏比較緊張，如何讓自己緊張的心放松一下呢？ 小區(qū)內(nèi)部設(shè)有 2020平米的業(yè)主會(huì)所，它是高唐縣內(nèi)目前為止唯一的、設(shè)施最齊全的專(zhuān)屬會(huì)所。我們的景觀(guān)設(shè)計(jì)風(fēng)格追求異域的自然風(fēng)情，強(qiáng)調(diào)空間層次感，通過(guò)蜿蜒的水系、高低起伏的人造坡地、密植的樹(shù)林、精致的鋪裝、突然閃現(xiàn)的小景、靜動(dòng)結(jié)合的疊水、氣勢(shì)恢弘的噴泉與簡(jiǎn)約的建筑、簡(jiǎn)潔的色彩變換，交相輝映。 小區(qū) 占地 373 畝，總建筑面積 萬(wàn)平米，總規(guī)劃戶(hù)數(shù)為 1800 戶(hù)左右，分三期開(kāi)發(fā)，一期為 21棟樓，約 740 多戶(hù)。 從小區(qū)的整體布局來(lái)看 ，可以簡(jiǎn) 單說(shuō)成兩湖、兩路、兩環(huán)道，布局簡(jiǎn)潔。兩環(huán)道的設(shè)計(jì)直通、便利，突出的則是人車(chē)分流的人性化設(shè)計(jì)。從東北看則體會(huì)的是小區(qū)設(shè)計(jì)的層次性，所以從每個(gè)角度都會(huì)有不同的體驗(yàn)，正所謂橫看成嶺側(cè)成峰。商業(yè)街加上 50 米的綠化隔離帶最大限度的降低了海 爾大道給業(yè)主帶來(lái)的噪音影響。 您看到的藍(lán)色部分 即我們小區(qū)內(nèi)三萬(wàn)平米的人工湖，由景觀(guān)大道分為南北兩區(qū)。 在湖岸景觀(guān)方面， 可以說(shuō)步移景遷。 在植物的選擇上， 我們保證小區(qū)三季見(jiàn)花、四季常綠。商業(yè)街的體塊間距我們?cè)O(shè)計(jì)為 7米，這個(gè)距離既緊湊，有商業(yè)氛圍，又不會(huì)造成擁擠，讓您擁有舒適的購(gòu)物體驗(yàn)。 智能化方面，也做了多重安防措施，小區(qū)外圍每隔幾十米做遠(yuǎn)紅外對(duì)射；入口處及樓宇關(guān) 鍵部位設(shè)攝像頭，形成閉路監(jiān)控；樓宇可視對(duì)講，家庭內(nèi)部安裝緊急求助按鈕、煙感報(bào)警器；在客廳還安有紅外探頭，再配以我們訓(xùn)練有素的保安隊(duì)伍，重重措施保證了您的人身和財(cái)產(chǎn)安全。而且我們擁有 26 個(gè)社區(qū)、上萬(wàn)家 的成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，我們相信 良好的物業(yè)服務(wù)會(huì)讓您享受到回家即是度假的開(kāi)始。 產(chǎn)品篇 第一部分：產(chǎn)品形式 產(chǎn)品形式 (一期） 形式 數(shù)量 戶(hù)型 數(shù)量 錯(cuò)層 兩室 90 平層 大三室 236 小三室 392 四室 8 頂層（兩室） 143 頂層（三室） 2 躍層 22 別墅 未定 合計(jì) 764 合計(jì) 764 藍(lán)水假期一期一次認(rèn)購(gòu)樓號(hào)： 1 1 1 20 認(rèn)購(gòu)價(jià)格： 第二部分：戶(hù)型特點(diǎn) 1． A 戶(hù)型特點(diǎn)分析： 經(jīng)典兩室錯(cuò)層，完美動(dòng)靜分區(qū)效果。景觀(guān)外飄窗，任陽(yáng)光飛泄，大幅美景盡收眼底。 次臥室方正好用，保證老人和孩子的居住舒適度。 2． B 戶(hù)型特點(diǎn)分析：經(jīng)典兩室平層完美動(dòng)靜分區(qū)效果。 玄關(guān)： 儲(chǔ)藏式的玄關(guān)，做成推拉式壁櫥，便于擱放衣帽和鞋，讓您在進(jìn)出家門(mén)時(shí)更衣非常方便，從容不迫。 衛(wèi)生間： 衛(wèi)生間位于主次臥室之間，長(zhǎng)方形格局合理的使用空 間，既滿(mǎn)足了使用要求又不浪費(fèi)面積。一條別致的通道將整套房子的生活區(qū)與居住區(qū)和諧的區(qū)分開(kāi) ，私密性得到了有效的保障。 廚房餐廳 ：餐廳與廚房間您可以用推拉門(mén)分割，既提高了就餐環(huán)境的整體品位，還充分保證了廚房的私密性。人性化的錯(cuò)層觀(guān)念，井然有序的將整體分成動(dòng)靜兩塊，使您同時(shí)領(lǐng)略到家居的歡暢與休息的靜謐。 衛(wèi)生間 :雙衛(wèi)一明一暗 ,主衛(wèi)方正明亮 ,可以放整體浴房或浴缸 ,讓您愜意的享受沐浴之樂(lè)。 起居室：方正大尺度起居室與 270度陽(yáng)光室相連，三面采光，奢侈沐浴陽(yáng)光。 I戶(hù)型特點(diǎn)分析：三室兩廳兩衛(wèi)，精心打造的觀(guān)景戶(hù)型，實(shí)現(xiàn)處處即景。 廚房餐廳： 橫向帶陽(yáng)臺(tái)的餐廚關(guān)系， 開(kāi)放式就餐環(huán)境。 三． 主體 ：每一層的施工周期一般為 10 天左右，分框架和磚混兩種結(jié)構(gòu)，其中框架結(jié)構(gòu)抗震，抗地基變形性能好，耐火耐久性能強(qiáng)。其中樓梯的扶手也是集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)的，由我們統(tǒng)一安裝，保證了小區(qū)的一致性。 2. 結(jié)構(gòu)：七層及七層以下為磚混結(jié)構(gòu)，七層以上為框架剪力墻結(jié)構(gòu) 3. 外墻做外保溫 4. 外檐窗采用中空玻璃鋁合金窗（帶紗扇）；露臺(tái)門(mén)采用中空玻璃鋁合金門(mén)（帶紗門(mén)）；首層出小院門(mén)帶紗門(mén)；北陽(yáng)臺(tái)封閉，采用鋁合金單玻平開(kāi)窗（帶紗扇）。 8. 室外預(yù)留空調(diào)位，并預(yù)留空調(diào)孔及空調(diào)滴水管。 4. 廚房 : 墻地面為水泥砂漿底，麻面掃毛。 8. 電梯間：墻面、頂棚刷乳膠漆，石材踢腳，地面及公共走廊地面為花崗巖地面?？照{(diào)設(shè)專(zhuān)用插座。 7. 管道燃?xì)狻? (4) 小區(qū)背景音樂(lè)。 第五部分 產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng) 一 地板采暖 低溫地板輻射采暖技術(shù)，是一種將 PEX管置于混凝土層中，讓低溫循環(huán)水在管中循環(huán)流動(dòng)，加熱整個(gè)地面，使地表溫度升高，然后通過(guò)輻射和部分對(duì)流的方式向室內(nèi)散熱的一種供熱方式。 （ 2） 由于地板采暖特殊的地面構(gòu)造，熱媒介質(zhì)在盤(pán)管中流速較低，且保溫層起到了隔音作用，大大減少了上下層之間的噪音干擾。 （ 6）隨著社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的日益提高，地板采暖系統(tǒng)必將以其獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)取代傳統(tǒng)的采暖方式，滿(mǎn)足人們的生活需要。 （ 4）絕熱層：敷設(shè)于填充層以下和沿 外墻周邊的構(gòu)造層，用于保護(hù)加熱管和使地面溫度均勻。通過(guò)了解，在膠州新城區(qū)購(gòu)房的客戶(hù)主要分為兩部分：其一 為膠州當(dāng)?shù)鼐用?；其二為外?lái)人口。相比之下，新城的項(xiàng)目無(wú)論在規(guī)模還是產(chǎn)品的品質(zhì)上都有較大的優(yōu)勢(shì)，唯一欠缺的就是生活配套設(shè)施尚不完善。從區(qū)域的增值潛力及我們操作項(xiàng)目的水平來(lái)看，膠州本土居民 對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度將不斷提高，我們將吸引更多的膠州市民到該處購(gòu)房。另外，膠州主要支柱產(chǎn)業(yè)為制造業(yè)，共有企業(yè) 290個(gè)，從業(yè)人數(shù) 81068 人，人均年收入 9204 元。 總的來(lái)說(shuō)，膠州客戶(hù)可分為：政府部門(mén)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者收入較高，其次為各企業(yè)員工。青島市區(qū)的商品房近年漲幅較大，市區(qū)均價(jià)在 5000元 /m2以上，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的平均價(jià)格也在 3000元 /m2左右且產(chǎn)品品質(zhì)較低。黃島為青島的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展較快，加之三 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 面環(huán)海的自然資源使得黃島的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，現(xiàn)在均價(jià)在 4000元 /m2左右；城陽(yáng)區(qū)到青島市區(qū)的距離最近，加之當(dāng)?shù)仨n國(guó)人很多 ,使得當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格增長(zhǎng)迅速，現(xiàn)在的市場(chǎng)均價(jià)已在 3400元 /m2左右，與李滄交界處商品房項(xiàng)目售價(jià)已超過(guò) 4500元 /m2（精裝修 600元 /m2），雖然該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施很差，但由于該項(xiàng)目所處位置交通方便，空氣清新，加之項(xiàng)目本身的整體規(guī)劃水平較高，后期推廣力 度較大，受到青島人廣泛關(guān)注，月均銷(xiāo)售 120 套左右，其中 75%為青島人，熱衷戶(hù)型為 105m2的三室錯(cuò)層；另外，韓國(guó)人及朝鮮族人占 15%；即墨是青島下轄市中經(jīng)濟(jì)情況最好的，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支柱主要是服裝及小商品批發(fā)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍較濃，外來(lái)人口較多。通過(guò)對(duì)即墨在售項(xiàng)目的調(diào)研，即墨當(dāng)?shù)厝撕颓鄭u人各占 50%。通過(guò)與這些人了解，他們比較熱衷規(guī)模較大，規(guī)劃、生活環(huán)境較好，區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施全的項(xiàng)目，并且項(xiàng)目的價(jià)格較為便宜，具有一定的升值潛力。膠州是外商投資較多的城市，特別是韓資企業(yè)較多，大量的鮮族人涌入膠州，在膠州置業(yè)安家。所以說(shuō)，在生活環(huán)境方面，膠州比即墨更適合居??；在房地產(chǎn)價(jià)格