【正文】 ? 青島中房集團(tuán)股份有限公司 ，國家一級開發(fā)資質(zhì) 累計總投資近 30億元人民幣 ,累計開發(fā)總面積近 300萬平方米 ， 青島市ＡＡＡ級信譽(yù)企業(yè) 。 2020年在膠州新開工房屋面積 94000m2， 04年結(jié)轉(zhuǎn) 90000m2。 ? 青島環(huán)宇房地產(chǎn)有限公司， 2020 年通過質(zhì)量管理體系認(rèn)證； 2020 年、 2020 年相繼被評為 “ 青島市放心房 ” 銷售單位 ， 2020 年被評為 “ 中國（青島）文化地產(chǎn)運(yùn)營商 ” ； 2020 年翰林苑被評為青島住交會推薦名盤、中國房地產(chǎn)協(xié)會 “ 健康住區(qū) ” 。 2020 年在膠州新開工房屋面積100000m2， 04年結(jié)轉(zhuǎn) 75000m2。 典型參考案例分析 通過對膠州房地產(chǎn)市場的調(diào)研，膠州現(xiàn)有商品房主要集中在新城區(qū)和老城區(qū)，項目特點及客戶群由于區(qū)域原因略有不同： 膠州新老城區(qū)房地產(chǎn)市場對比 區(qū)域 新城區(qū) 老城區(qū) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 項目水平 新城區(qū)項 目均為 0 03年建設(shè)，開發(fā)商更加注重社區(qū)概念及產(chǎn)品品質(zhì)，從項目的宣傳推廣來看，開發(fā)商更加注重對項目的包裝策劃。 老城區(qū)的項目多為前兩年開發(fā)，多數(shù)項目只局限于為居民提供住宅，并沒有較好的規(guī)劃及管理 項目售價 均價為 2300 元 /m2 左右，價格提升速度較快，并有較大的提升空間。 均價為 1800 元 /m2 左右，價格提升速度較慢，有一定的上升空間。 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品形式豐富，房型多樣，復(fù)式錯層等房型在各項目中均有體現(xiàn)，項目的整體規(guī)劃有一定的提高，在一些項目中有小面積的水景出現(xiàn)。項目配套設(shè)施齊全。 主要為多層住宅，戶 型設(shè)計落后，面積偏小。項目的整體設(shè)計落后，大部分仍采用傳統(tǒng)的“火柴盒”式建筑形態(tài)。新開發(fā)項目內(nèi)有一定的景觀規(guī)劃，但仍以硬覆蓋為主，抬地較少 客群定位 新城區(qū)域客群主要由部分構(gòu)成：膠州本地居民，韓資企業(yè)朝鮮族員工，青島客戶 主要由膠州本地居民構(gòu)成 需求特征 小區(qū)品質(zhì)和戶型設(shè)計要求較高：朝鮮族偏好地板采暖及大面積衛(wèi)生間和廚房，面積集中在 120m2左右， 150m2以上的住房也有需求；青島人對小戶型有一定的偏好，面積在 70100m2，總房款為 25萬元左右。儲藏室的需求并不強(qiáng)烈；對于車庫，區(qū)域內(nèi)項目多數(shù)為停車位 ，帶有車庫項目較少且比例不高，基本在 20%左右。 老城區(qū)的客戶群多為當(dāng)?shù)鼐用?，隨著整體居住意識的提高，居民也開始關(guān)注房型設(shè)計及物業(yè)管理，熱銷戶型多集中在 90110m2 銷售狀況 項目多數(shù)為停車位，帶有車庫項目較少且比例不高，基本在 20%左右 由于產(chǎn)品及推廣的制約，相對于新城區(qū)，老城區(qū)房子銷售速度較慢。 2）競爭項目的基本資料對比： 新城區(qū) 樓盤 金色家園 開發(fā)商 青島大有同人置業(yè)有限公司 位置 膠州行政文化新區(qū)福州南路與澳門路交口 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 樓座數(shù) 共 30幢，分三期開發(fā)，一期 9幢全部位多層，二期 12幢多層， 3幢 SOHO公寓；三期為 6幢小高層 層高 樓間距 最近處為 26米 層數(shù) 多層為 5層、 5層半； SOHO為 4層；小高為 10 層 主力戶型 90— 100平米的二室； 100— 135的三室 戶型特點 全部明廳，明廚、明衛(wèi)；臥室外飄窗，陽面廳為落地陽臺 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 價格 一期，一層價格 2200— 2300；三層價格 2500— 2600元 /平米；二期具體價格沒定；預(yù)計比一期高 100— 200元 /平米 配套 雙色塑鋼中空玻璃 入戶防盜門；樓宇可視對講；門禁系統(tǒng) 多層門廳和樓梯鋪花崗石板 設(shè)有避雷設(shè)施 分戶計量設(shè)計，采用碳鋼暖氣片 預(yù)留太陽能熱水器給水管道 小區(qū)周邊設(shè)有防范報警、視頻監(jiān)控和電子巡更系統(tǒng) 每戶設(shè)置緊急報警按鈕，煤氣泄漏探測報警器 一層設(shè)有紅外線立體探測報警裝置 開盤時間 一期去年 10 月；二期今年 3 月 28 認(rèn)購， 5月正式開盤；三期預(yù)計今年下半年開盤 入住時間 一、二期同時入住，今年 12月 貸款銀行 青島工行 貸款要求 七成 30年，按揭、公積金、組合均可；時間較長，要一個月才能辦完 優(yōu)惠 貸款沒有，一次性優(yōu)惠 2％ 費(fèi)用 暖氣費(fèi) 80元 /平米；煤氣費(fèi) 2600元 /戶；契稅辦產(chǎn)權(quán)時交 車庫儲藏室 有車位，價格未定 備注 整個小區(qū)分為“春曉”、“夏夢”、“秋實”、“冬暖”四個組團(tuán)；小區(qū)臨街一側(cè)為商業(yè)網(wǎng)點房，現(xiàn)售樓處即在此裝修，一層接待客戶，二層做樣板間，面積 90多平米的二室；現(xiàn)一期所剩房無不多，已售出 95%；頂層復(fù)式一般送南北 2個露臺。優(yōu)勢：地理位置，東邊是膠州一中，北邊不遠(yuǎn)是市政府、三里河公園，四邊是規(guī)劃的立群超市 . 產(chǎn)品形式：多層、高層，不同面積區(qū)間，定位特別的 SOHO 公 寓 ，容積綠、樓間距、完善的配套設(shè)施， 銷售人員為公司人員，普遍素質(zhì)良好，這是周邊其他項目尤其不能比的 劣勢：沒有車庫 ，價位在新城區(qū)現(xiàn)有項目中是最高的 二期 ， 15個樓盤， 3月 28日，接受預(yù)定，第一次認(rèn)購 10個樓棟，據(jù)了解預(yù)定情況不錯，定金 10 萬元，可退，但是價格未定，居銷售人員說，是等著藍(lán)水假期定價，完后做相應(yīng)漲價，準(zhǔn)備 51正式開盤，銷售。 東邊是膠州一中， 2期的 soho部分定位在一中的學(xué)生，面積分為 30， 55 兩種 優(yōu)勢：地理位置，西邊是膠州一中，東邊時實驗小學(xué)和幼兒園，西南面多倫多中學(xué)，北邊不遠(yuǎn)是 市政府、三里河公園，東邊是規(guī)劃的立群超市 . 產(chǎn)品形式：多層、高層，不同面積區(qū)間，根據(jù)市場需求，推出膠州特色的SOHO 小戶型公寓 容積率、樓間距、完善的配套設(shè)施， 銷售員的良好素質(zhì)，銷售技巧，這是周邊其他項目尤其不能比的 劣勢 ：沒有車庫 價位在新城區(qū)現(xiàn)有項目中是最高的 新城區(qū) 樓盤 香港花園 開發(fā)商 青島海利來置業(yè)有限公司 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 位置 膠州市香港路與福州路交口 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 樓座數(shù) 分二期開發(fā)，全部為多層住宅；一期 12幢 樓；二期 12幢樓 層高 樓間距 層數(shù) 主力戶型 戶型特點 一層全部為車庫，頂層送閣樓；陽臺補(bǔ)封閉 價格 一期價格二樓 2480（上周四剛上調(diào) 300元 /平米），樓層差價在 80— 100元 /平之間，二期開盤時設(shè)定價格比一期低 50元 /平米（優(yōu)惠促銷） 配套 物業(yè) 開盤時間 一期去年；二期今年 5月開盤 入住時間 一期今年 5月入住，二期 10月入住 貸款銀行 膠州建行 貸款要求 膠州本地公積金最多貸 10萬 15 年；青島的最多貸 30 萬；按揭、公積金、組合均可；首付四成 優(yōu)惠 沒有 費(fèi)用 暖氣費(fèi) 80元 /平米；契稅辦產(chǎn)權(quán)時交 車庫 /車位儲藏室 購房必須連帶車庫，每個 6— 10萬不等，根據(jù)面積確定； 備注 小區(qū)中間有一條商業(yè)街將整個項目分為南北二區(qū)，在小區(qū)的東側(cè)有一個配套小學(xué)；整個項 目分二期開發(fā)，一期所剩余房不多 優(yōu)勢： 沒有 劣勢： 層高較低，強(qiáng)迫每一戶必須帶車庫； 二期價格低于 1 期，使老客戶有不好的感覺，銷售水平較低 新城區(qū)，地塊旁邊 樓盤 盛福山莊 開發(fā)商 青島市盛福 位置 東領(lǐng)海爾路，北依香港路 占地面積 占地面積 200余畝 建筑面積 13萬平方米 容積率 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 綠 化率 樓座數(shù) 一期 9個樓座，分 a,b兩區(qū)， 層高 樓間距 a區(qū) 24, b區(qū) 29 層數(shù) a區(qū) 5個樓座 5層帶閣樓， b區(qū) 4個樓座 6層帶閣樓 主力戶型 a區(qū)都為 77到 93的兩室， b區(qū)都為 131， 144的三室 戶型特點 一樓車庫，網(wǎng)點 200300平兩層三層一齊賣，頂樓閣樓，單獨(dú)賣，無產(chǎn)權(quán) 價格 起價 1680元，閣樓 800沒有產(chǎn)權(quán)，均價 2020左右，網(wǎng)點均價 3600 配套 物業(yè) 地面水泥拉毛，普通灰強(qiáng)，塑鋼窗，樓梯間鋪大理石，不銹鋼扶手，單元門設(shè)電子對講門，外墻圖優(yōu)質(zhì)涂料，小區(qū)智 能化監(jiān)控，如互設(shè)防盜門，雙氣、有線、寬帶、電話到戶，儲藏室門鐵門。 開盤時間 現(xiàn)在還未正式對外開盤，但已正是銷售，準(zhǔn)備 9月份與二期一起開盤 入住時間 1期 10月份入住， 貸款銀行 先做了農(nóng)村信用社后聯(lián)系膠州工商銀行 貸款要求 按揭，沒有和建行聯(lián)系所以不做公積金 優(yōu)惠 費(fèi)用 車庫 /車位儲藏室 車庫 2800元 /平米 備注 一期主體封頂，銷售率達(dá)到 70%，兩個面積區(qū)間的房，小面積的銷售情況較好，剩余基本為大面積的三室。二期準(zhǔn)備全部上小面積的房型，最后可能會有小高層?？蛻羧后w包括：政府機(jī)關(guān)投資者 或青島投資者、附近工業(yè)園員工，還有部分溫州炒房團(tuán)，銀行從去年 10月份開始銷售至今只放過兩次款。今年 4月份會再次放款，工行回款速度較慢，為分批放款， 優(yōu)勢 ：價格最低，具有升值潛力 面積小，滿足中低收入者的需求 劣勢 ：小區(qū)配套相對不完善，炒房的氣氛太高，不適合居住 膠州老城區(qū) 樓盤 東苑綠世界 開發(fā)商 上海東苑置業(yè) 位置 蘭州西路 505號 占地面積 占地 200畝 建筑面積 總 12萬平方米 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 容積率 綠化率 樓座數(shù) 層高 3米 樓間距 層數(shù) 5， 6 主力戶型 88100套二， 130141套三 戶型特點 儲藏間必須買，無小院 價格 一期已售完，二期多層不分角， 1層 1860， 3層 2020 配套 物業(yè) 封閉式物業(yè)管理， 24 小時保安電視監(jiān)控錄像，紅外對設(shè)電子巡更，分戶獨(dú)立采暖，解決生活熱水，管道燃?xì)馊霊?，車?1： 1，可是對講單元門，配套全部免費(fèi)。 開盤時間 二期 04年 10月 入住時間 2020年 4月 貸款銀行 中國銀行 貸款要求 公積金，按揭 優(yōu)惠 一次性付款優(yōu)惠 20元 /平米 費(fèi)用 契稅，保險，公正，抵押 車庫儲藏室 車庫 2300元 /平米 備注 一期的產(chǎn)品都已經(jīng)售完，雖為上午暗踩，但看房訂房的人較多，不需要交訂金，但是可以登記訂房，但要幾日之內(nèi)交清首付，不然房子就會被賣掉，有 5個銷售及管理人員，雖然銷售人員水準(zhǔn)不高，但客戶仍然較多，三期開小高層，二期的房將在明年 4月份入住， 位置、車庫配比率。 劣勢 ：戶型較差，產(chǎn)品形式單一。 價格 ，膠州市場大多數(shù)項目都準(zhǔn)備在 4 月初漲價，幅度可能在 50100，并且大部分項目時刻關(guān)注藍(lán)水假期的進(jìn)展，認(rèn)為我們開始認(rèn)購銷售的時間就該是他們提價的時間，市場項目規(guī)模都不是特別大，不同的項目在年中都會有新的產(chǎn)品上市，但 能和我們形成競爭力的基本只有金色家園。 新城區(qū)項目普遍樓間距都不是很大，配套也不是很完善，但車庫、車位的配比率較高，產(chǎn)品形式主要是多層，雖然很多項目都規(guī)劃有高層，但到現(xiàn)在為止銷售比較成功的只有翰林苑，其余項目高層的銷售情況都很一般。 銀行貸款方面 ：除盛福山莊之外都可以做公積金，最多 10 萬 15 年，按揭 7成，但是據(jù)調(diào)查回款速度都在 1個月之外，回款較慢，這是我們在今后的工作中絕對不允許的。 物業(yè)方面 ：其他項目基本沒有很好的物業(yè)公司，順馳物業(yè)將是我們競爭的一大優(yōu)勢，據(jù)了解膠州市的項目除了翰林苑，其他項目 均沒有地暖，韓國人買房據(jù)說一般都要地暖，所以，在韓國人的市場方面藍(lán)水假期是比較有競爭優(yōu)勢的。 優(yōu)惠方面 ：貸款基本沒有優(yōu)惠，但一次性有也不是很高（金色家園 2％，東苑 20 元 /㎡） 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 即將開盤： 金色家園，二期， 15個樓盤， 3 月 28 日，接受預(yù)定，第一次認(rèn)購10個樓棟，據(jù)了解預(yù)定情況不錯，定金 10 萬元，可以退，但是價格還沒有定出來，據(jù)銷售人員說，是等著藍(lán)水假期出價格，完后會相應(yīng)漲價，準(zhǔn)備 51正式開盤。 總述： 從 2020 年初開始，在政府的大力支持下，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商不斷涉足商品房開發(fā)，外地開發(fā)商在膠州政府的 招商引資下也紛紛涌入膠州房地產(chǎn)市場，經(jīng)過短短二、三年的發(fā)展，到 2020 年底在建房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)幾十個。對于膠州城市來說，除了是商品房開發(fā)量很大，新城區(qū)房屋空置率比較高，更重要的是各個小區(qū)產(chǎn)品定位基本雷同，項目定位、定價主要依據(jù)項目所處的地點，各項目整體的規(guī)劃設(shè)計普遍較差，樓盤擺布方式單一；景觀規(guī)劃水平較低，檔次層次不明顯。但是膠州的地理位置也決定了他有較多的外來投資者，本地的人們也具有一定房地產(chǎn)投資的理念，現(xiàn)在膠州的房地產(chǎn)還是比較有市場的。包括由寰宇開發(fā)的、人們口碑良好的翰林苑，由于產(chǎn)品定為準(zhǔn)確，檔次明顯，銷 售狀況非常好。高檔產(chǎn)品依然受到了人們的青睞，銷售狀況同比是各開發(fā)在售項目中最好的。所以，在現(xiàn)在膠州市同檔次房地產(chǎn)市場狀況下，我們前期高檔社區(qū)、改善型住房的定位應(yīng)該是準(zhǔn)確的。