【正文】 ? 青島中房集團(tuán)股份有限公司 ，國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 累計(jì)總投資近 30億元人民幣 ,累計(jì)開(kāi)發(fā)總面積近 300萬(wàn)平方米 ， 青島市ＡＡＡ級(jí)信譽(yù)企業(yè) 。 2020年在膠州新開(kāi)工房屋面積 94000m2， 04年結(jié)轉(zhuǎn) 90000m2。 ? 青島環(huán)宇房地產(chǎn)有限公司， 2020 年通過(guò)質(zhì)量管理體系認(rèn)證； 2020 年、 2020 年相繼被評(píng)為 “ 青島市放心房 ” 銷(xiāo)售單位 ， 2020 年被評(píng)為 “ 中國(guó)（青島）文化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 ” ； 2020 年翰林苑被評(píng)為青島住交會(huì)推薦名盤(pán)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì) “ 健康住區(qū) ” 。 2020 年在膠州新開(kāi)工房屋面積100000m2， 04年結(jié)轉(zhuǎn) 75000m2。 典型參考案例分析 通過(guò)對(duì)膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，膠州現(xiàn)有商品房主要集中在新城區(qū)和老城區(qū)，項(xiàng)目特點(diǎn)及客戶群由于區(qū)域原因略有不同： 膠州新老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比 區(qū)域 新城區(qū) 老城區(qū) 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 項(xiàng)目水平 新城區(qū)項(xiàng) 目均為 0 03年建設(shè)，開(kāi)發(fā)商更加注重社區(qū)概念及產(chǎn)品品質(zhì)，從項(xiàng)目的宣傳推廣來(lái)看，開(kāi)發(fā)商更加注重對(duì)項(xiàng)目的包裝策劃。 老城區(qū)的項(xiàng)目多為前兩年開(kāi)發(fā)，多數(shù)項(xiàng)目只局限于為居民提供住宅，并沒(méi)有較好的規(guī)劃及管理 項(xiàng)目售價(jià) 均價(jià)為 2300 元 /m2 左右，價(jià)格提升速度較快，并有較大的提升空間。 均價(jià)為 1800 元 /m2 左右，價(jià)格提升速度較慢，有一定的上升空間。 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品形式豐富，房型多樣，復(fù)式錯(cuò)層等房型在各項(xiàng)目中均有體現(xiàn)，項(xiàng)目的整體規(guī)劃有一定的提高，在一些項(xiàng)目中有小面積的水景出現(xiàn)。項(xiàng)目配套設(shè)施齊全。 主要為多層住宅，戶 型設(shè)計(jì)落后，面積偏小。項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)落后，大部分仍采用傳統(tǒng)的“火柴盒”式建筑形態(tài)。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)有一定的景觀規(guī)劃，但仍以硬覆蓋為主，抬地較少 客群定位 新城區(qū)域客群主要由部分構(gòu)成：膠州本地居民，韓資企業(yè)朝鮮族員工，青島客戶 主要由膠州本地居民構(gòu)成 需求特征 小區(qū)品質(zhì)和戶型設(shè)計(jì)要求較高：朝鮮族偏好地板采暖及大面積衛(wèi)生間和廚房，面積集中在 120m2左右， 150m2以上的住房也有需求；青島人對(duì)小戶型有一定的偏好，面積在 70100m2，總房款為 25萬(wàn)元左右。儲(chǔ)藏室的需求并不強(qiáng)烈；對(duì)于車(chē)庫(kù)，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多數(shù)為停車(chē)位 ，帶有車(chē)庫(kù)項(xiàng)目較少且比例不高，基本在 20%左右。 老城區(qū)的客戶群多為當(dāng)?shù)鼐用瘢S著整體居住意識(shí)的提高，居民也開(kāi)始關(guān)注房型設(shè)計(jì)及物業(yè)管理，熱銷(xiāo)戶型多集中在 90110m2 銷(xiāo)售狀況 項(xiàng)目多數(shù)為停車(chē)位，帶有車(chē)庫(kù)項(xiàng)目較少且比例不高，基本在 20%左右 由于產(chǎn)品及推廣的制約，相對(duì)于新城區(qū)，老城區(qū)房子銷(xiāo)售速度較慢。 2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基本資料對(duì)比： 新城區(qū) 樓盤(pán) 金色家園 開(kāi)發(fā)商 青島大有同人置業(yè)有限公司 位置 膠州行政文化新區(qū)福州南路與澳門(mén)路交口 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 樓座數(shù) 共 30幢，分三期開(kāi)發(fā)，一期 9幢全部位多層，二期 12幢多層， 3幢 SOHO公寓；三期為 6幢小高層 層高 樓間距 最近處為 26米 層數(shù) 多層為 5層、 5層半； SOHO為 4層；小高為 10 層 主力戶型 90— 100平米的二室； 100— 135的三室 戶型特點(diǎn) 全部明廳，明廚、明衛(wèi)；臥室外飄窗，陽(yáng)面廳為落地陽(yáng)臺(tái) 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 價(jià)格 一期，一層價(jià)格 2200— 2300；三層價(jià)格 2500— 2600元 /平米；二期具體價(jià)格沒(méi)定；預(yù)計(jì)比一期高 100— 200元 /平米 配套 雙色塑鋼中空玻璃 入戶防盜門(mén)；樓宇可視對(duì)講；門(mén)禁系統(tǒng) 多層門(mén)廳和樓梯鋪花崗石板 設(shè)有避雷設(shè)施 分戶計(jì)量設(shè)計(jì)，采用碳鋼暖氣片 預(yù)留太陽(yáng)能熱水器給水管道 小區(qū)周邊設(shè)有防范報(bào)警、視頻監(jiān)控和電子巡更系統(tǒng) 每戶設(shè)置緊急報(bào)警按鈕，煤氣泄漏探測(cè)報(bào)警器 一層設(shè)有紅外線立體探測(cè)報(bào)警裝置 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期去年 10 月；二期今年 3 月 28 認(rèn)購(gòu)， 5月正式開(kāi)盤(pán)；三期預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)盤(pán) 入住時(shí)間 一、二期同時(shí)入住，今年 12月 貸款銀行 青島工行 貸款要求 七成 30年，按揭、公積金、組合均可；時(shí)間較長(zhǎng)，要一個(gè)月才能辦完 優(yōu)惠 貸款沒(méi)有，一次性優(yōu)惠 2％ 費(fèi)用 暖氣費(fèi) 80元 /平米；煤氣費(fèi) 2600元 /戶；契稅辦產(chǎn)權(quán)時(shí)交 車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏室 有車(chē)位，價(jià)格未定 備注 整個(gè)小區(qū)分為“春曉”、“夏夢(mèng)”、“秋實(shí)”、“冬暖”四個(gè)組團(tuán)；小區(qū)臨街一側(cè)為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，現(xiàn)售樓處即在此裝修，一層接待客戶，二層做樣板間，面積 90多平米的二室；現(xiàn)一期所剩房無(wú)不多，已售出 95%；頂層復(fù)式一般送南北 2個(gè)露臺(tái)。優(yōu)勢(shì)：地理位置，東邊是膠州一中，北邊不遠(yuǎn)是市政府、三里河公園，四邊是規(guī)劃的立群超市 . 產(chǎn)品形式：多層、高層，不同面積區(qū)間，定位特別的 SOHO 公 寓 ，容積綠、樓間距、完善的配套設(shè)施， 銷(xiāo)售人員為公司人員，普遍素質(zhì)良好，這是周邊其他項(xiàng)目尤其不能比的 劣勢(shì)：沒(méi)有車(chē)庫(kù) ，價(jià)位在新城區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目中是最高的 二期 ， 15個(gè)樓盤(pán)， 3月 28日，接受預(yù)定，第一次認(rèn)購(gòu) 10個(gè)樓棟，據(jù)了解預(yù)定情況不錯(cuò)，定金 10 萬(wàn)元，可退，但是價(jià)格未定，居銷(xiāo)售人員說(shuō)，是等著藍(lán)水假期定價(jià)，完后做相應(yīng)漲價(jià)，準(zhǔn)備 51正式開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售。 東邊是膠州一中， 2期的 soho部分定位在一中的學(xué)生，面積分為 30， 55 兩種 優(yōu)勢(shì)：地理位置，西邊是膠州一中，東邊時(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和幼兒園，西南面多倫多中學(xué)，北邊不遠(yuǎn)是 市政府、三里河公園，東邊是規(guī)劃的立群超市 . 產(chǎn)品形式：多層、高層，不同面積區(qū)間，根據(jù)市場(chǎng)需求，推出膠州特色的SOHO 小戶型公寓 容積率、樓間距、完善的配套設(shè)施， 銷(xiāo)售員的良好素質(zhì)，銷(xiāo)售技巧，這是周邊其他項(xiàng)目尤其不能比的 劣勢(shì) ：沒(méi)有車(chē)庫(kù) 價(jià)位在新城區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目中是最高的 新城區(qū) 樓盤(pán) 香港花園 開(kāi)發(fā)商 青島海利來(lái)置業(yè)有限公司 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 位置 膠州市香港路與福州路交口 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 樓座數(shù) 分二期開(kāi)發(fā)，全部為多層住宅；一期 12幢 樓；二期 12幢樓 層高 樓間距 層數(shù) 主力戶型 戶型特點(diǎn) 一層全部為車(chē)庫(kù)，頂層送閣樓；陽(yáng)臺(tái)補(bǔ)封閉 價(jià)格 一期價(jià)格二樓 2480（上周四剛上調(diào) 300元 /平米），樓層差價(jià)在 80— 100元 /平之間，二期開(kāi)盤(pán)時(shí)設(shè)定價(jià)格比一期低 50元 /平米（優(yōu)惠促銷(xiāo)） 配套 物業(yè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期去年；二期今年 5月開(kāi)盤(pán) 入住時(shí)間 一期今年 5月入住，二期 10月入住 貸款銀行 膠州建行 貸款要求 膠州本地公積金最多貸 10萬(wàn) 15 年；青島的最多貸 30 萬(wàn)；按揭、公積金、組合均可；首付四成 優(yōu)惠 沒(méi)有 費(fèi)用 暖氣費(fèi) 80元 /平米；契稅辦產(chǎn)權(quán)時(shí)交 車(chē)庫(kù) /車(chē)位儲(chǔ)藏室 購(gòu)房必須連帶車(chē)庫(kù)，每個(gè) 6— 10萬(wàn)不等，根據(jù)面積確定； 備注 小區(qū)中間有一條商業(yè)街將整個(gè)項(xiàng)目分為南北二區(qū)，在小區(qū)的東側(cè)有一個(gè)配套小學(xué)；整個(gè)項(xiàng) 目分二期開(kāi)發(fā)，一期所剩余房不多 優(yōu)勢(shì)： 沒(méi)有 劣勢(shì)： 層高較低，強(qiáng)迫每一戶必須帶車(chē)庫(kù)； 二期價(jià)格低于 1 期，使老客戶有不好的感覺(jué)，銷(xiāo)售水平較低 新城區(qū)，地塊旁邊 樓盤(pán) 盛福山莊 開(kāi)發(fā)商 青島市盛福 位置 東領(lǐng)海爾路，北依香港路 占地面積 占地面積 200余畝 建筑面積 13萬(wàn)平方米 容積率 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 綠 化率 樓座數(shù) 一期 9個(gè)樓座，分 a,b兩區(qū)， 層高 樓間距 a區(qū) 24, b區(qū) 29 層數(shù) a區(qū) 5個(gè)樓座 5層帶閣樓， b區(qū) 4個(gè)樓座 6層帶閣樓 主力戶型 a區(qū)都為 77到 93的兩室， b區(qū)都為 131， 144的三室 戶型特點(diǎn) 一樓車(chē)庫(kù)，網(wǎng)點(diǎn) 200300平兩層三層一齊賣(mài)，頂樓閣樓，單獨(dú)賣(mài)，無(wú)產(chǎn)權(quán) 價(jià)格 起價(jià) 1680元，閣樓 800沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，均價(jià) 2020左右，網(wǎng)點(diǎn)均價(jià) 3600 配套 物業(yè) 地面水泥拉毛，普通灰強(qiáng)，塑鋼窗，樓梯間鋪大理石，不銹鋼扶手，單元門(mén)設(shè)電子對(duì)講門(mén)，外墻圖優(yōu)質(zhì)涂料，小區(qū)智 能化監(jiān)控，如互設(shè)防盜門(mén)，雙氣、有線、寬帶、電話到戶，儲(chǔ)藏室門(mén)鐵門(mén)。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 現(xiàn)在還未正式對(duì)外開(kāi)盤(pán)，但已正是銷(xiāo)售，準(zhǔn)備 9月份與二期一起開(kāi)盤(pán) 入住時(shí)間 1期 10月份入住， 貸款銀行 先做了農(nóng)村信用社后聯(lián)系膠州工商銀行 貸款要求 按揭，沒(méi)有和建行聯(lián)系所以不做公積金 優(yōu)惠 費(fèi)用 車(chē)庫(kù) /車(chē)位儲(chǔ)藏室 車(chē)庫(kù) 2800元 /平米 備注 一期主體封頂，銷(xiāo)售率達(dá)到 70%，兩個(gè)面積區(qū)間的房，小面積的銷(xiāo)售情況較好，剩余基本為大面積的三室。二期準(zhǔn)備全部上小面積的房型，最后可能會(huì)有小高層?？蛻羧后w包括：政府機(jī)關(guān)投資者 或青島投資者、附近工業(yè)園員工，還有部分溫州炒房團(tuán)，銀行從去年 10月份開(kāi)始銷(xiāo)售至今只放過(guò)兩次款。今年 4月份會(huì)再次放款，工行回款速度較慢，為分批放款， 優(yōu)勢(shì) ：價(jià)格最低，具有升值潛力 面積小，滿足中低收入者的需求 劣勢(shì) ：小區(qū)配套相對(duì)不完善，炒房的氣氛太高，不適合居住 膠州老城區(qū) 樓盤(pán) 東苑綠世界 開(kāi)發(fā)商 上海東苑置業(yè) 位置 蘭州西路 505號(hào) 占地面積 占地 200畝 建筑面積 總 12萬(wàn)平方米 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 容積率 綠化率 樓座數(shù) 層高 3米 樓間距 層數(shù) 5， 6 主力戶型 88100套二， 130141套三 戶型特點(diǎn) 儲(chǔ)藏間必須買(mǎi)，無(wú)小院 價(jià)格 一期已售完，二期多層不分角， 1層 1860， 3層 2020 配套 物業(yè) 封閉式物業(yè)管理， 24 小時(shí)保安電視監(jiān)控錄像，紅外對(duì)設(shè)電子巡更，分戶獨(dú)立采暖，解決生活熱水，管道燃?xì)馊霊簦?chē)庫(kù) 1： 1，可是對(duì)講單元門(mén)，配套全部免費(fèi)。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 二期 04年 10月 入住時(shí)間 2020年 4月 貸款銀行 中國(guó)銀行 貸款要求 公積金，按揭 優(yōu)惠 一次性付款優(yōu)惠 20元 /平米 費(fèi)用 契稅，保險(xiǎn)，公正，抵押 車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏室 車(chē)庫(kù) 2300元 /平米 備注 一期的產(chǎn)品都已經(jīng)售完，雖為上午暗踩，但看房訂房的人較多，不需要交訂金，但是可以登記訂房，但要幾日之內(nèi)交清首付，不然房子就會(huì)被賣(mài)掉，有 5個(gè)銷(xiāo)售及管理人員，雖然銷(xiāo)售人員水準(zhǔn)不高，但客戶仍然較多，三期開(kāi)小高層，二期的房將在明年 4月份入住， 位置、車(chē)庫(kù)配比率。 劣勢(shì) ：戶型較差，產(chǎn)品形式單一。 價(jià)格 ，膠州市場(chǎng)大多數(shù)項(xiàng)目都準(zhǔn)備在 4 月初漲價(jià)，幅度可能在 50100，并且大部分項(xiàng)目時(shí)刻關(guān)注藍(lán)水假期的進(jìn)展，認(rèn)為我們開(kāi)始認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售的時(shí)間就該是他們提價(jià)的時(shí)間，市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模都不是特別大，不同的項(xiàng)目在年中都會(huì)有新的產(chǎn)品上市，但 能和我們形成競(jìng)爭(zhēng)力的基本只有金色家園。 新城區(qū)項(xiàng)目普遍樓間距都不是很大，配套也不是很完善，但車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配比率較高，產(chǎn)品形式主要是多層，雖然很多項(xiàng)目都規(guī)劃有高層，但到現(xiàn)在為止銷(xiāo)售比較成功的只有翰林苑，其余項(xiàng)目高層的銷(xiāo)售情況都很一般。 銀行貸款方面 ：除盛福山莊之外都可以做公積金，最多 10 萬(wàn) 15 年，按揭 7成，但是據(jù)調(diào)查回款速度都在 1個(gè)月之外，回款較慢，這是我們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦薪^對(duì)不允許的。 物業(yè)方面 ：其他項(xiàng)目基本沒(méi)有很好的物業(yè)公司，順馳物業(yè)將是我們競(jìng)爭(zhēng)的一大優(yōu)勢(shì)，據(jù)了解膠州市的項(xiàng)目除了翰林苑，其他項(xiàng)目 均沒(méi)有地暖，韓國(guó)人買(mǎi)房據(jù)說(shuō)一般都要地暖，所以，在韓國(guó)人的市場(chǎng)方面藍(lán)水假期是比較有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。 優(yōu)惠方面 ：貸款基本沒(méi)有優(yōu)惠，但一次性有也不是很高（金色家園 2％，東苑 20 元 /㎡） 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 即將開(kāi)盤(pán)： 金色家園，二期， 15個(gè)樓盤(pán)， 3 月 28 日，接受預(yù)定，第一次認(rèn)購(gòu)10個(gè)樓棟，據(jù)了解預(yù)定情況不錯(cuò)，定金 10 萬(wàn)元，可以退，但是價(jià)格還沒(méi)有定出來(lái)，據(jù)銷(xiāo)售人員說(shuō)，是等著藍(lán)水假期出價(jià)格，完后會(huì)相應(yīng)漲價(jià)，準(zhǔn)備 51正式開(kāi)盤(pán)。 總述： 從 2020 年初開(kāi)始，在政府的大力支持下，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷涉足商品房開(kāi)發(fā)，外地開(kāi)發(fā)商在膠州政府的 招商引資下也紛紛涌入膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)短短二、三年的發(fā)展，到 2020 年底在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)幾十個(gè)。對(duì)于膠州城市來(lái)說(shuō)，除了是商品房開(kāi)發(fā)量很大，新城區(qū)房屋空置率比較高，更重要的是各個(gè)小區(qū)產(chǎn)品定位基本雷同，項(xiàng)目定位、定價(jià)主要依據(jù)項(xiàng)目所處的地點(diǎn)，各項(xiàng)目整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)普遍較差，樓盤(pán)擺布方式單一；景觀規(guī)劃水平較低，檔次層次不明顯。但是膠州的地理位置也決定了他有較多的外來(lái)投資者，本地的人們也具有一定房地產(chǎn)投資的理念，現(xiàn)在膠州的房地產(chǎn)還是比較有市場(chǎng)的。包括由寰宇開(kāi)發(fā)的、人們口碑良好的翰林苑，由于產(chǎn)品定為準(zhǔn)確，檔次明顯，銷(xiāo) 售狀況非常好。高檔產(chǎn)品依然受到了人們的青睞，銷(xiāo)售狀況同比是各開(kāi)發(fā)在售項(xiàng)目中最好的。所以，在現(xiàn)在膠州市同檔次房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，我們前期高檔社區(qū)、改善型住房的定位應(yīng)該是準(zhǔn)確的。