年煙臺市玉森明珠山商業(yè)地產項目營銷提案53頁商業(yè)地產-預覽頁
【正文】 高端項目價格下調幅度超過 30%，但商品住宅成交均價攀升到了 16405元 /平方米，再次創(chuàng)下歷史新高 ? 深圳房價下跌，成交數(shù)量下滑 深圳市新建商品住宅銷售 均價 為 14699元／平方米，與 07年 12月 均價 15000元／平方米相比，有小幅下降。菁英公社 —— 營銷策劃提案 香港聯(lián)智華北營銷中心 中管網房地產頻道 截止目前，本案是一個暫時滯銷的項目，在重新營銷之前，我們需要深入思考項目因何滯銷？！ 中管網房地產頻道 【 滯銷因素分解 】 1，環(huán)境因素 2，區(qū)域因素 3，項目因素 中管網房地產頻道 【 環(huán)境因素 】 行業(yè)、政策、供需等環(huán)境構成因素是影響房地產生存發(fā)展狀態(tài)的基礎。陽光 】 ——青春飛揚 中管網房地產頻道 據不完全統(tǒng)計， 2020年一季度全國 70城市房價同比上漲11%，部分城市上漲幅度同比有所回落 ? 北京新房價格同比上漲 % 一季度，北京市商品房屋銷售價格繼續(xù)上漲，全市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上年同期提高 。 ? 山東房價同比上漲 % 受濟南、青島、煙臺、威海、日照等主要城市帶動，房價繼續(xù)穩(wěn)步上揚，成交量較 07年小幅回落。 8， 07年第三季度至今，一定程度受到行業(yè)、金融調控影響，供需呈現(xiàn)一定萎縮，持幣觀望、需求心理價格下調預期比例增加。截止 08年 5月中旬，在售、新建商品房每月平均銷售率約為 %，同比07年月成交比例下降約 % 。 中管網房地產頻道 0 7 年 0 8 年1 季度福山房地產供需60%19%4%17%新建商品房二手房自建住房空置率 中管網房地產頻道 房地產行業(yè)自 04年開始受到政府調控政策、金融緊縮調節(jié)影響，其影響力于 07年四季度強勢影響供需結構及關系。雖然福山有水庫、大櫻桃等吸引點，但是除了原居住群體和外來中低收入群體在本地區(qū)居住外，煙臺中產階層、外來投資置業(yè)群體在本地區(qū)的入住率相對于萊山、市區(qū)、開發(fā)區(qū)都很低。 中管網房地產頻道 項目的成功營銷，除卻產品價值本身之外，深度挖掘外在價值、軟性價值，是與目標客群達成重要共識、獲得目標認同的絕對體現(xiàn)。 ? 營銷表達不足 房地產商品的營銷成功，是因為強勢把握到目標客群的構成特征、需求心理、價值取向、生活文化，并達成了有效地溝通與相互認同。這一些策略模式即可以有效節(jié)約營銷成本，也可以有效促進銷售目標的達成。 ? 營銷控制稍顯不足 截止目前，本案住宅部分去化率約 %，公寓部分去化率約 % ，剩余部分約占總體數(shù)量的 % 。這一構成特征可以理解為：創(chuàng)業(yè)期、家庭構成初期、追求夢想的奮斗期，需要快樂、自由、激情、被認同的生活體驗，強烈的參與需求、創(chuàng)造需求充盈內心。 不可否認，優(yōu)秀的項目品質 +適合的價格是吸引更多購買、達成快速營銷目標的重要基礎！ 中管網房地產頻道 項目滯銷因素比重構成10%12%45%33% 區(qū)域因素環(huán)境因素項目因素營銷因素 中管網房地產頻道 在慎重而深入地研究了阻礙營銷之因素構成基礎上，需要制定實效而適合的創(chuàng)新營銷策略。 ★具備小資情調，注重適度的生活享受； ★即將形成 “ 中產階層 ” 或 “ 富有階層 ” 。 因為項目所倡導的居住文化還沒有響亮地塑造； 因為項目的文化內涵與附加價值還沒有被深入地挖掘提煉； 更因為我們還未能完成與目標客群深入地溝通、被認同。 中管網房地產頻道 【 營銷策略 】 如何與目標客群有效溝通？！ 中管網房地產頻道 【 營銷策略之 ——塑造新形象 】 基于本案前期優(yōu)勢與目前阻礙因素構成，在利于營銷目標下建議塑造新形象！ ? LOGO案名 延承玉森明珠前期優(yōu)勢，以 Ⅱ 期新形象 ——“水岸 ★傳播渠道：軟硬報廣、網絡、客戶會、公關活動、品牌聯(lián)盟、行銷。 中管網房地產頻道 【 營銷策略之 —— 價格策略 】 ? 特價房引爆市場 ★ 從正式認購期開始一周內，前 20名定購客戶享受每平米 300元 /平優(yōu)惠 。 中管網房地產頻道 【 營銷策略之 —— 價格策略 】 ? 價格控制 ★ 低價入市，逐漸高開； ★ 多頻次、小幅度價格漲幅； ★ 房價漲幅節(jié)點：開盤當日、旺銷期、促銷期、珍藏房源公開期； ★ 本著先劣后優(yōu)、優(yōu)劣結合原則，分 23次陸續(xù)公開全部房源單位； ★ 允許現(xiàn)場自發(fā)組織團購。 ? 價格控制：靈活控制。 謝謝！
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