【正文】 注半 島 1號一期洋房 3500,類別 墅 43005300分 68期開 發(fā) ，其中 1期 12萬㎡， 2期 36萬㎡洋房 100%、類別 墅 100%2期洋房啟 動誠 意登 記 ， 預(yù)計 均價46004800元 /㎡，下半年正式開始 銷 售東 方新城 洋房 4100,雙拼7000,獨 棟 11000 分 3期，其中 1期 ㎡， 2期 ㎡ 洋房 100%、別 墅 100% 3期首批高 層 洋房開始咨 詢 ， 預(yù)計08年初推出尚城世家 4500 分 3期開 發(fā) ，其中 1期 總 建面 14萬㎡， 388套 售馨 2期 5月開始 認(rèn) 籌， 預(yù)計 年底推出。 售馨 5000元 VIP卡， 認(rèn) 籌客 戶 800批， 5月 19日開 盤 。216。樓 盤 名稱 占地面 積 /㎡ 建筑面 積 /㎡ 均價 /元 備 注熊貓國 際 83萬 107萬 4500 部分小 戶 型和 別 墅于10月份推出。集中多個大型高端項目！其中不乏低密度、以別墅為主的豪宅項目。深圳房價的快速上升和土地供應(yīng)不足為惠陽的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了良好的契機(jī)；216。價格自 06年快速上漲， 06年底洋房價格在 3600元 /㎡左右 ，目前大部分樓盤均價在 4500元 / ㎡ 左右 ；216。項 目 成交客 戶 比例半 島 1號 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當(dāng)?shù)?辦 廠的臺灣客 戶 ， 30%為深圳與惠陽本地客 戶 ?！　　∩钲诳蛻粼诤荛L的一段時間內(nèi)將占據(jù)客戶主流位置，但隨著大亞灣及惠陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市容量迅速增加，區(qū)域常住人口置業(yè)比重增加，其他區(qū)域內(nèi)的客戶也會上升，深圳客戶比例將呈小幅下降。2023年 11－ 12月份，半島 1號認(rèn)籌情況分析半島 1號作為現(xiàn)時惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的典型樓盤，已成為來區(qū)域內(nèi)買房必看的項目之一，因而半島 1號的客戶情客基本代表了區(qū)域內(nèi)的客戶情況。與此同時，深圳用地緊張，難于滿足市場的需求，市場購買力必然外擴(kuò)。216。東莞：供需兩旺 —— 供需結(jié)構(gòu)合理，價格上漲迅速 %，但價格承受力較低， 06年商品住宅均價為 3286元 /平米。 深圳別墅項目銷售情況極佳，銷售速度極快，市場幾乎瘋狂？！一般深圳市場個案46深圳房地產(chǎn)別墅 07下半年情況深圳房地產(chǎn)下半年預(yù)計供應(yīng)較去年同期有所縮減。47深圳市場小結(jié)別墅項目天花板價格屢被擊破；深圳購買力東擴(kuò)趨勢明顯，為市場突破提供東部通道。08年下半年后進(jìn)入銷售 。 西區(qū)白云坑白云坑板塊： 依托深圳優(yōu)勢，逐步涌現(xiàn)幾個大盤，市場將逐步成熟，能吸引大量深圳客戶。競爭將日趨激烈。06年 93萬㎡至 2023年 ,總體供應(yīng)約 1600多萬平米09年 300萬㎡55競爭個案調(diào)查分析位置 東華路太子廟對面 占地面積 191萬平方米 總建筑面積 100萬平方米 建筑類型 TOWNHOUSE、多層、別墅 總套數(shù) 一期一區(qū) 246套 銷售時間推出時間 2023年 1月開盤時間 2023年 5月主要戶型 2房 2廳 7787 3房 2廳 120－ 1305房 2廳別墅190－ 260半島 1號56競爭個案調(diào)查分析大二期：類別墅 總面積 /㎡ 總套數(shù)聯(lián)排 58022 260雙聯(lián) 3693 12疊拼 36831 18407年銷售目標(biāo)：聯(lián)排 25000 115雙聯(lián) —— ——疊拼 10000 50一期東組團(tuán)：類別墅 總面積 /㎡ 總套數(shù)聯(lián)排 —— 26銷售點評：繼半島 1號一期熱銷后，大二期將在今年集中上市，目前積累了數(shù)倍于房源的客戶。渠道營銷成功，造就高價成交并瘋狂搶購 透過圈子式定向營銷的方式，積累大量客戶，形成累進(jìn)，制造數(shù)倍供應(yīng)產(chǎn)品以上的需求，并通過客戶盤點鎖定誠意客戶，認(rèn)籌第 9天就突破 3倍率的客戶通過預(yù)銷控營造銷售氛圍，制造瘋狂搶購的局面。61競爭個案調(diào)查分析 東方新城項目占地 33萬，以別墅和洋房為主，目前一二期已經(jīng)銷售完畢。具體產(chǎn)品暫未面市。本地塊內(nèi)有 8萬平方米水庫一個，水質(zhì)好有泉眼。強(qiáng)化片區(qū)、產(chǎn)品和價格優(yōu)勢161。項目配套學(xué)校 尚未全線貫通的惠南大道舒緩的山體8萬㎡天然湖泊72定位模型 定位策略 /品類定位不同屬性的土地打造出不同的產(chǎn)品催生不同屬性的住宅 吸引著不同類型的客戶73定位策略 /品類定位城市發(fā)展區(qū)CITY系列城市完善區(qū)GORDEN系列城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)TOWM系列高端住區(qū)TOP1型　中心豪宅（景觀 /城市配套資源） tTOP2型　城郊豪宅（城市 /景觀 /自然生態(tài)資源）TOP2型　城郊豪宅（景觀 /自然生態(tài)資源）土地屬性的產(chǎn)品遞歸74本項目屬性分析項目屬性關(guān)鍵詞?城市郊區(qū)?交通規(guī)劃?大規(guī)劃社區(qū)?綠色山體，原生湖泊。占地 63萬的規(guī)劃，環(huán)境幽雅，天然山體生態(tài)大湖容于其中，豐富的地貌雖給設(shè)計帶來了難度，但也增添了項目的特色；216。77如何突破半島 1號 中心區(qū)豪宅大盤熊貓國際 城際中心豪宅碧桂園 旅游度假別墅區(qū)振業(yè)項目 旅游度假山莊珠江東岸 經(jīng)濟(jì)型別墅大盤光耀城 城郊綜合型主流豪宅不同點在哪里？差異化競爭！78規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)自然生態(tài)教育配套區(qū)位價值投資價值光耀城8萬 ㎡ 原生湖，山居自然生活。本項目價值點挖掘79差異化競爭主線價值點資源客戶山湖美景，不可復(fù)制的自然資源，大盤氣勢名校配套光耀會中原內(nèi)部客戶資源80延長水系，以增加首批聯(lián)排單位的親水性，從而提升其物業(yè)價值利用延長水系設(shè)置景觀節(jié)點，以提升2區(qū)多層洋房價值。90/70政策的影響目前惠陽 90/70控制，趨勢將會越來越嚴(yán)，一方面可以與政府協(xié)商，爭取當(dāng)?shù)卣闹С?，另一方面可以通過戶型創(chuàng)新方式來達(dá)到小戶大家的目的。后期洋房產(chǎn)品推出時機(jī)較晚，根據(jù)目前的市場發(fā)展態(tài)勢，預(yù)估市場價格將不斷攀升，后期推出的湖景洋房有望突破 6000元 /㎡。 區(qū)域發(fā)展的成熟程度，適應(yīng)變化的市場需求。完善項目配套功能，提升競爭力， 推出最高端獨棟產(chǎn)品。階段2023年 2月——2023年 12月階段目標(biāo)完成高層洋房產(chǎn)品推售。樹立形象，客戶積累，完成一期聯(lián)排別墅銷售。 三批一批一批推出聯(lián)排產(chǎn)品，以打造環(huán)境為主，樹立項目檔次，一批推售面積約 5萬㎡，產(chǎn)品以聯(lián)排為主。企業(yè)以穩(wěn)健、誠信、創(chuàng)新、發(fā)展為經(jīng)營理念，公司正進(jìn)入快速發(fā)展的良好時期。 荷蘭水鄉(xiāng)二期 ” “ 光耀 荷蘭水鄉(xiāng)杯 ” 紀(jì)念獎牌； 2023年 “ 光耀 品牌發(fā)展目標(biāo)103客戶描述結(jié)合中原對半島 1號、東方新城別墅（聯(lián)排、雙拼）成交及咨詢客戶進(jìn)行分析。以產(chǎn)品要打動他們的眼球，更要是 打動他們的內(nèi)心的有價值的產(chǎn)品，打動他們的內(nèi)心的有價值的產(chǎn)品，?引入名校，以名校資源吸引高端客戶的入住。名校配套建議108高層洋房物業(yè)營銷方向體現(xiàn)在： 功能、情感、身份 ……別墅及類別墅物業(yè)營銷方向體現(xiàn)在： 享受、身份、情感 ……不同客 戶 的需求特征 不同類別的產(chǎn)品要有所側(cè)重！投資升值1098萬 ㎡自然湖泊山體資源自然資源規(guī)劃設(shè)計園林景觀 產(chǎn)品優(yōu)勢配套 /物管形象優(yōu)勢品牌優(yōu)勢名校資源顯性支撐隱性支撐價值規(guī)模優(yōu)勢價 值 梳理營銷優(yōu)勢110房地產(chǎn)營銷，基本層面的競爭是推銷產(chǎn)品的品質(zhì)和價格，深層次的競爭是推廣生活觀念。111率先建立高端形象，可以提升物業(yè)價值、有效積累目標(biāo)客戶。這些顯赫的戶外媒體曾經(jīng)發(fā)揮了巨大的威力，創(chuàng)造了一系列的地產(chǎn)神話。大盤規(guī)模，主流豪宅 ,國際生態(tài)住區(qū)，形象主題之一 —— 實在的品質(zhì)—— 百萬平米山湖別墅115形象主題之二 —— 尊貴的想象釋義：能一覽 “湖景＋山景＋園景 ”三景的人，擁有自己的私家花園的人，當(dāng)然就是自然的主人?；顒訝I銷：深圳京基地產(chǎn)，克林頓、乒壇名將、梅杰、馬達(dá)加斯加總統(tǒng)、理查德，克來斯曼；高爾夫杯賽等吸引更多的關(guān)注！119活動主線：活動時間： 07年 12月產(chǎn)品推介會湖濱攝影展地產(chǎn)高峰論壇活動時間： 07年 12月 活動時間： 08年 5月深惠同城生活惠南大道產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展遠(yuǎn)景，三和片區(qū)發(fā)展未來光耀城產(chǎn)品推介房交會展出活動營銷房地產(chǎn)春 /秋交會 活動時間： 07年 10月攝影活動組織?！?植入式營銷121時機(jī)： 09年 1月，第三批臨湖別墅面市時地點： 深圳頂級酒店拍賣鎮(zhèn)湖之寶的兩個目的 ——同時拍賣，迅速吸引業(yè)界眼球，提升整體項目影響力。前期高端形象建立起來之后，應(yīng)逐漸把闡明觀點作為重點。真正優(yōu)秀的大盤應(yīng)該具有更強(qiáng)大的輻射能量。從而強(qiáng)化光耀品牌。不僅需要只注重顯性的理由，還有那些隱性的附加值也能對價格造成顯著的影響。128推廣費(fèi)用預(yù)算預(yù)計銷售總額： 18億營銷總體費(fèi)用： 2700萬（包含包裝制作、營銷代理費(fèi)、廣告設(shè)計、模型及其他物料制作等費(fèi)用）基于項目規(guī)模較大，前期需要較多的市場培育，建議一期營銷費(fèi)用按總銷售額的 ％進(jìn)行投入。投放方式 戶外，網(wǎng)絡(luò)，包裝，媒體推廣等電視，報紙，外銷市場推廣，活動。136經(jīng)市場研究，與半島 1號二期別墅及珠江東岸首期價格的對比參照，同時考慮到本項目的區(qū)位價值尚未充分展現(xiàn)及首期內(nèi)環(huán)境尚不完善，綜合各種因素建議首批別墅單位價格應(yīng)控制在 8500元 /平米左右。8月 10月 11月216。開盤月內(nèi)銷售目標(biāo)：銷售率 80％至 4月份基本完成整體銷售二批認(rèn)籌138中原優(yōu)勢介紹及聯(lián)動營銷139中原客戶資源利用200間地鋪（深圳）＋ 300間地鋪（香港）深圳、香港近 10000人的銷售隊伍中原 20多年的客戶沉淀深圳中原二二、二三級聯(lián)動中原聯(lián)動營銷140中原聯(lián)動營銷深圳中原聯(lián)動營銷：n 資源 二級市場：近百個在售樓盤、 800名銷售精英； 三級市場： 200個地鋪， 2023多名 Sales ……n 聯(lián)動通路 分展場設(shè)立； 內(nèi)外部網(wǎng)絡(luò)平臺；內(nèi)部郵箱、手機(jī)短信； 地盤推介；三級市場地鋪巡展推介；邀請現(xiàn)場體驗 ……n 制度激勵 客戶轉(zhuǎn)介量列入公司個人 KPI考核指標(biāo)之后，促使全員轉(zhuǎn)介n 分傭激勵 轉(zhuǎn)介成功的額外獎勵 + 個人傭金分成141聯(lián)動營銷受益者：深圳觀瀾湖大宅：開盤當(dāng)天爆銷 108套豪宅，總銷售金額突破10個億！全部成交客戶均來源于中原內(nèi)部資源的聯(lián)動營銷。中原聯(lián)動營銷142中原網(wǎng)站、中原月刊發(fā)布項目信息，專項銷售人員到達(dá)各個地鋪做針對性推廣及擺放項目資料地鋪推廣 全國通資訊站中原優(yōu)勢143深圳中原惠州分公司2023年我司已在華陽大廈注冊深圳中原物業(yè)顧問有限公司惠州分公司 我們將結(jié)合惠州實際的操盤經(jīng)驗，提供專業(yè)、到位的服務(wù)，充分發(fā)揮團(tuán)隊精神，令貴公司項目的銷售實現(xiàn)高速、高價、高知名度的三大目標(biāo)。 2023年代理樓盤 66個 ,占整體市場份額 20%,占代理市場 29%,均位居第一。 惠州操盤經(jīng)驗優(yōu)勢惠州 148二級市場策劃品控中心二級市場品控中心高端市場代理經(jīng)驗豐富150物業(yè)名稱 物業(yè)類型 建筑面積 代理階段 代理時間東?；▓@ 13期 高檔住宅 40萬 已結(jié)束 00年 03年銀谷別墅 別墅 6萬 已結(jié)束 2023年名商高爾夫花園 別墅 已結(jié)束 02年仙湖山莊 別墅等 約 4萬 已結(jié)束 03年港麗豪園 高檔住宅 已結(jié)束 03年嘉里雅頌居 高檔住宅 12萬 已結(jié)束 03年云深處 別墅等 已結(jié)束 04年百仕達(dá) 34期 高檔住宅 32萬 已結(jié)束 03年 05年佳兆業(yè)中心 高檔公寓 約 10萬 已結(jié)束 06年金中環(huán)大廈 高檔公寓等 10萬 已結(jié)束 06年世金漢宮 高檔公寓 約 代理中 05年 至今金域藍(lán)灣 13期 高檔住宅 24萬 代理中 02年 至今半島 1號（惠陽） 別墅等 100萬 代理中 至今觀瀾高爾夫別墅 別墅 45萬 代理中 至今萬科第五園 別墅等 55萬 代理中 至今萬科松山湖 1號（東莞） 別墅 17萬 代理中 至今圣莫麗斯 別墅 33萬 代理中 至今紅樹西岸 高檔住宅 26萬 代理中 至今……中原成功代理之高檔項目（不完全統(tǒng)計）1511個售樓處加惠州十幾個在售項目100多名銷售人員項目 轉(zhuǎn)介來源 成交套數(shù)東方威尼斯 金城 12批，陽光 8批，半島 5批 9金城花園 陽光 21批 8陽光假日 金城 25批 7棕櫚島別墅 半島 30批 10東方新城 半島 80批 65。 二三聯(lián)動中原獨家秘籍 153 外銷勢必為項目外銷勢必為項目 ———— 后市的高價、快速銷后市的高價、快速銷售起到積極的售起到積極的 推進(jìn)作用！推進(jìn)作用！“外拓 ”的營銷策略—— 深圳中原轉(zhuǎn)介200家地鋪加深圳多個在售項目2023多人的銷售團(tuán)隊案例：半島一號及公爵小鎮(zhèn)154中原建筑中心由國家一級注冊建筑師、環(huán)境景觀設(shè)計師等專業(yè)人員