【正文】 力。深圳市場仍處于緊缺，外購力將持續(xù)增加。項目名稱 區(qū)域 開發(fā)商 預(yù)計推售面 積 (㎡ ) 類型預(yù)計推出時間觀湖園 寶安 和黃地 產(chǎn) 約 40000 聯(lián)排 /獨棟 07年 7/8月星河丹堤二期 寶安 星河地 產(chǎn) 約 55000 疊加 /聯(lián)排/獨棟 07年底招商華僑城曦城二期 寶安 招商 華僑 城地 產(chǎn) 約 50000 聯(lián)排 /獨棟 07年底和黃御峰園 龍崗 和記黃埔地產(chǎn) 約 8萬 聯(lián)排 \疊加 2023年下半年萬科城四期 龍崗 萬科房地產(chǎn) 聯(lián)排 \多層\高層 07年下半年預(yù)計下半年別墅推出的項目減至 5個，供應(yīng)仍偏少。深圳別墅市場的發(fā)展歷程45圣莫麗斯北區(qū)翡翠灣圣莫麗斯南區(qū)一般 94交通距離區(qū)域認知 自然資源 價格套數(shù)2萬一般 較近稀缺 108 遠招華曦城 一般 166 較遠100%100%100%銷售情況 銷售周期項目名稱1天1天兩周一般 92 2萬一般 較近 80% 1天純水岸三期 一般 15 8萬高 近 100% 1天東方花園 46 萬高 近 100% 兩周東部華僑城 稀缺 23 8萬高 遠 ? ?天琴灣三期 稀缺 48 15萬高 遠 ？ ？梅沙灣 稀缺 90 8萬高 遠 ？ ？167。廣州：供需平衡，價格穩(wěn)定，市場成熟度高，番禺 /增城等形成緩沖市場，消化了廣州大量投資及自住客戶，截留外流購買力深圳：需求旺盛，供給缺乏，供求矛盾顯著，價格上漲快，投資客戶已輻射到惠州、東莞等地，價格承受能力較強，具備區(qū)外購買力42深圳 它就是我們的主戰(zhàn)場！本項目一期別墅類產(chǎn)品推出，我們首先審視深圳的別墅市場。 41珠三角市場掃描總體市場良性發(fā)展，各城市發(fā)展不一致。 房價的快速上漲使得深圳投資客短期內(nèi)賺取大量利潤，急不可待的向外尋求投資物業(yè)。 深圳客戶走出去是必然的選擇。寶安中心區(qū)14000龍崗 11900元福田 20230元南山 25000元羅湖 19000元鹽田 15000元深圳近年來，樓市狂顛，關(guān)內(nèi)無地可用，關(guān)外破萬！市場趨勢 — 深圳市場掃描 市場分析40深圳房價飛漲，可開發(fā)用地不足定基指數(shù)：1997年=100（深圳： 2023年房價收入比高達 12： 1）深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前 9年的收入增 長空間。39　特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)停止，房價居高不下；整體均價已達 /㎡，深圳地產(chǎn)狂顛?？蛻糇糇C：深圳客戶為項目最主要客戶來源片區(qū)市場 — 客戶 市場分析36工作區(qū)域購買價值排序置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的總價額度片區(qū)市場 — 深圳客戶的真實需求市場分析37目前的客戶構(gòu)成中，深圳客戶已成為市場的主流，但隨著三和 /洋納工業(yè)區(qū)及大亞灣產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展壯大，本地產(chǎn)業(yè)客戶的高級管理者也將是區(qū)域地產(chǎn)的又一重要客戶來源。片區(qū)市場 — 客戶35中原地產(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣區(qū)標志性的樓盤，對來訪客戶進行分析，也佐證了市場客戶區(qū)域來源。　　　　　隨著沿海高速及未來地鐵三號延長線的開通，深人置業(yè)數(shù)量大幅增長，而作為中檔定位的本項目，以及便捷的交通，也將納入到大深圳經(jīng)濟生活圈，客戶構(gòu)成與現(xiàn)在的惠陽區(qū)域大致相同。　　隨著惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)聚群效應(yīng)及區(qū)域市場漸漸明朗，越來越多的人開始認同區(qū)域市場，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶大幅度增加。東 方新城 深圳客 戶 占 70％，其余 為 惠陽本地客 戶尚城世家 50%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主廣 場 明珠 70%深圳客 戶 ，主要以本地和周 邊 客 戶為 主中 銘 豪園 70%是本地客 戶 ； 5%是在本地 辦 廠的外商都市廣 場 70%是深圳客 戶 ； 30%是在本地及周 邊 客 戶 。31項目所面對的市場客戶32深圳區(qū)域來源客戶成為惠陽 大亞灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)人群，本地置業(yè)者次之。市場目前類別墅產(chǎn)品放量較少；但隨著大盤的開發(fā)未來競爭較大；216。大量外地置業(yè)者看好惠陽大亞灣市場，深圳投資客戶占主體；216。中海殼牌項目投資及其產(chǎn)業(yè)鏈起到了良好的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)支撐；216。 首府中聯(lián)項目中聯(lián)2萬占地霞涌澳頭國香中聯(lián)別墅25 號 路規(guī) 劃 路大亞灣中心區(qū)以中小型項目為主業(yè)達項目業(yè)達29熊貓國際二期總建面約 88萬星河項目戰(zhàn)地 103萬㎡鳳田水庫南面項目占地約 70萬㎡東部項目總建 93萬㎡珠投東岸占地 61萬㎡旺科地產(chǎn)項目占地約 8萬㎡榆林項目約 7萬㎡建面金海岸占地約 165萬㎡中聯(lián)燦邦項目占地約 60萬㎡中聯(lián)燦邦項目占地約 38萬㎡中聯(lián)上楊項目占地約 15萬㎡冿房項目占地約 6萬㎡建藝集團項目占地約 16萬㎡大亞灣潛在項目眾多，約 8個占地或總建面超過 40萬平米的項目 .華上禮品項目總建約 6萬㎡新天地約 8萬㎡星際南海項目約 3萬㎡安邑四洲項目約 10萬㎡升錦園約 3萬國圣項目約 5萬中潤項目約 25萬㎡中海科技約 15萬㎡巨海項目約 2萬㎡仁和項目總建 ㎡德洲城總建 52萬㎡中聯(lián)別墅項目約 7萬㎡熊貓猴仔灣項目占地 22萬㎡熊貓國際總占地約 83萬永昶項目花千樹公寓二期約 6萬㎡偉峰項目總建 16萬大中華東方廣場約 7萬㎡國香項目㎡大亞灣潛在項目分布圖30惠陽大亞灣市場小結(jié)216。28中心區(qū)樓盤分布澳 霞 大 道南山國際管委會新天名城聽濤雅苑大中華東方新天地廣場新際 峰景灣 50000 —— 2900 基本售完響水明苑 2600 39000 2500 2批 單 位下半年開 盤南山國 際 5427 43672 3600（ 帶 800裝修） 早期項目海岸國際公寓 2023 16000 2450 早期項目康 匯 花園 23000 58000 3000 早期 項 目小城故事 37000 29867 3000 早期項目大亞灣在售已售樓盤統(tǒng)計27工業(yè)基地響水河工業(yè)園西一大道西二大道珠江東岸熊貓國際建藝項目星河項目金匯項目 菩提園中聯(lián)項目中天彩虹城東部項目大亞灣西區(qū)高尚住宅區(qū)奧城項目西飛項目西區(qū)土地出讓大盤化；多個品牌實力開發(fā)商進駐，隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展與規(guī)劃引動，促使片區(qū)發(fā)展趨向于高尚住宅生活區(qū)。 天拓菩提園 11萬 30萬 4500 去化慢， 2期施工， 預(yù)計 下半年推出。霞涌旅游休 閑度假區(qū)惠陽海岸國際公寓君豪公寓熊貓國際菩提園東方廣場 南山國際康匯花園豐華商務(wù)大廈小城故事凱旋居響水明苑 總體市場大亞灣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀新天名城聽濤雅苑美岸棲庭26目前大亞灣在售項目中，除了熊貓國際和菩提園外，其他都為小盤，容積率較高；由于產(chǎn)品類型不同，在售項目價格差距較大；銷售情況較好，投資客戶占主體。未來幾年的大亞灣基礎(chǔ)設(shè)施將不斷完善并帶動地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。由于歷史原因，大亞灣土地產(chǎn)權(quán)不明晰，對大亞灣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成了較大阻力，2023年以來，政府加大了土地整改力度，清查產(chǎn)權(quán)問題，從此舉也可以看出大亞灣政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度重視。 在售樓盤銷售情況良好，且價格上升幅度較快，目前中心片區(qū)洋房價格基本在 4500元 /平米左右。 ， 513套。麗 江花園 4500 共 4期， 3期 4棟 ， 279套 僅 數(shù)套剩余 銷售情況較好，剩余少量單位達 5000元 /㎡都市廣 場 3500 共 1期， 單 體樓， 880套 售馨 人人 樂進駐銷 售商 業(yè) 良好隆基天地廣 場 3800（ 帶 500元裝修）分兩期開 發(fā) ，本期 2棟 高層 ， 530套 3房 95% 今年 5月開 盤 ， 銷 售情況良好錦 江國 際 4500 / 售馨 按揭 99折，一次性 98折，尾 盤 價位在 4500元 /㎡以上壹品上城 4200（ 帶 裝修） 共 1期 約 99% 僅 剩 1套 1房， 2套 2房 單 位。soho世紀中天 2023年惠州房地產(chǎn)價格走勢 歷年惠州房價情況數(shù)據(jù)來源：《惠州房產(chǎn)交易中心》惠州房價走勢21地產(chǎn)開發(fā)集中于惠陽新中心區(qū)老城區(qū)商業(yè)相對活躍住宅開發(fā)以中小項目為主區(qū)域內(nèi)主要競爭樓盤分析區(qū)域市場競爭大勢惠陽樓市整體分布圖22惠陽樓盤分布惠陽樓盤分布半島 1號東方新城棕櫚島尚城世家麗江花園中銘豪園隆基 惠陽大亞灣地產(chǎn)軌跡：一年一大步銷售約 30萬 ㎡銷售約 ㎡2023年的惠陽2023年的惠陽－大亞灣 年末達 3800元 /㎡2023年？？市場發(fā)展態(tài)勢均價 2500元 /㎡ 左右20 2023年 , 商品房銷售均價為 2942元 /平方米，增長 % 1月份的 2811元 /平方米到 12月份的 3365元 /平方米 ,上升空間為 554元 /平方米。關(guān)內(nèi)價格過萬，深圳人紛紛出關(guān)尋找大勢價格飛漲，關(guān)外中心區(qū)域過萬，深圳人在尋找新的家園。06年國六條，但執(zhí)行困難，成效甚微，深圳樓價成倍飆升；政策調(diào)控的不確定因素也是我們需要關(guān)注的焦點。中國房協(xié)建議盡快開征物業(yè)稅，深圳或成為試點，此輿論對深圳投資客打擊較大。07年 8月深圳二手房交易價格統(tǒng)一評估，徹底規(guī)避陰陽合同逃稅方式，個人所得稅開始正式征收；216。07年通貨壓力，銀根進一步收緊；216。以上數(shù)據(jù)來源：《大亞灣統(tǒng)計局》背景 3—— 大亞灣產(chǎn)業(yè)帶動12便利的內(nèi)外交通，連接深圳 /惠陽，城際邊際逐步消失。 惠州港的物流聚集效應(yīng)，大工業(yè)、大港口、大旅游的新型現(xiàn)代化海濱城市11指 標 名稱 06年 實績 (億 元 ) 累 計 比 05年同期增減（％）地區(qū)生 產(chǎn)總值 第一 產(chǎn)業(yè) 第二 產(chǎn)業(yè) ＃工 業(yè) 第三 產(chǎn)業(yè) 大亞灣區(qū) 2023年經(jīng)濟運行總體情況近年大亞灣地區(qū)生產(chǎn)總值列表1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總值(萬元 ) 105009 122402 151204 185424 342507 446230 526537 1002023增 長 率 % % % % % % 18% % 2023年大亞灣生產(chǎn)總值較05年有 %的增長率 ,得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實現(xiàn)， 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟巨大的效應(yīng)初現(xiàn)端倪， 工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長 ，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長 85%,大大高于廣東其它區(qū)域。 以石化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，216。消失中的城界惠州，深圳后花園！深圳東擴的必然走向！8深圳房地產(chǎn)市場關(guān)內(nèi)總體均價已經(jīng)達到 21959元 /㎡，關(guān)外價格已經(jīng)超過 11000元 /㎡； 深圳的土地供應(yīng)量已不足，未來將無法滿足市民需求 …高房價 低供應(yīng)深圳，向東看！背景 1—— 深圳東擴9惠州肩負著深圳工業(yè)轉(zhuǎn)移的重任，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移必定拉動人口增長。㎡。㎡。這是一個經(jīng)濟大發(fā)展的時代這是一個地產(chǎn)發(fā)展的大時代無數(shù)的城在崛起，無數(shù)的邊界在崛起中消失大城、大勢。1市場硝煙四起 光耀城 —— 占地 63萬平方米半島 1號 —— 占地 191萬平方米棕櫚島 —— 占地 140萬平方米熊貓國際 —— 占地 83萬平方米碧桂園 ——200 萬平方米振業(yè)惠陽項目 —— 占地 173萬平方米南杰項目 —— 占地 60萬平方米珠江東岸 —— 占地 61萬平方米星河惠陽項目 —— 占地 103萬平方米東部大亞灣項目 —— 占地 61萬平方米西飛項目 —— 占地 73萬平方米金海岸大亞灣項目 —— 占地 162萬平方米龍光地產(chǎn)項目 —— 占地約 200萬 平方米。2賣給誰？客戶在哪里？價格與開發(fā)增量同樣迅速，價格與開發(fā)增量同樣迅速， 2023年底熱點區(qū)域已年底熱點區(qū)域已突破突破 3800元元 /㎡。 07年直逼年直逼 5000元元 /㎡?；蓐枺蓐?， 54萬人口，近萬人口，近 90萬常住人口的小城，萬常住人口的小城，房地產(chǎn)放量由房地產(chǎn)放量由 40多萬平米多萬平米 /年激增至百萬平米年激增至百萬平米 /年，年，后續(xù)待開發(fā)地塊面積超過后續(xù)待開發(fā)地塊面積超過 2023萬萬 ㎡㎡ ；；市場環(huán)境3激烈的競爭市場環(huán)境下如何實現(xiàn)目標？4惠陽光耀城營銷策略報告深圳中原物業(yè)顧問有限公司惠州分公司謹呈 :眾望光耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5? 項目所處的市場環(huán)境? 項目所面對的客戶? 項目如何定位? 項目營銷策略報告思路6宏觀背景及政策7背景 1—— 深圳東擴惠 —灣大 城 、大 勢 。深圳城市發(fā)展工業(yè)轉(zhuǎn)移惠州承載工業(yè)轉(zhuǎn)移惠陽、大亞灣背景 2—— 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移10背景 3—— 大亞灣產(chǎn)業(yè)帶動216。 電子、汽車零配件工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，216。隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的進一步落實，未來大亞灣經(jīng)濟將呈加速度發(fā)展。深惠合作產(chǎn)業(yè)區(qū)龍崗大工業(yè)區(qū)地鐵三號線 —— 將延長至淡水、大亞灣預(yù)期深汕高速 — 在淡水坑梓均有出口，兩地空間距離縮短；南坪快速 —— 被