【正文】 深圳別墅價格連年翻番，投資需求急切需求新的市場機會，深圳東的形成，為市場推波助瀾。目前，惠陽、大亞灣房地產市場客戶60%屬深圳區(qū)域，中高端物業(yè)的深圳客戶群比例更高。深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前9年的收入增長空間。與此同時，深圳用地緊張，政府每年僅不足400萬方的土地供應，難于滿足市場的需求，而所投放的土地，大多在深圳的邊緣，如坑梓、石巖。大亞灣世界產業(yè)的支撐力造就的吸引，使做為大亞灣的大后方的惠陽地產步入發(fā)展快車道；而南坪快速打通東部干線，至龍崗大工業(yè)區(qū)僅為16公里，2010年深圳地鐵三號線、深惠沿海高速路、3號地鐵線、深汕高速、廈深鐵路、西二大道等完整城際快速路網的建設與規(guī)劃令跨城置業(yè)客戶比重增大，城界逐步消失，造就“深惠同城生活”；惠陽、大亞灣正式納入深圳版塊“深圳的東岸”東部工業(yè)組團與大亞灣形成產業(yè)融合，龍大工業(yè)區(qū)與大亞灣產業(yè)帶百萬產業(yè)人群的無限展望，龍崗地產的風生水起，爆漲的行情，日漸消失的城界，惠陽的地緣優(yōu)勢有理由,乘勢而進！ 三、深圳成為外購力的主要市場2002200320042005200669702004006008001000萬㎡歷年住宅批準預售面積統(tǒng)計歷年住宅實際銷售面積7250200400600800100020022003200420052006萬㎡土地供應使得的住宅供應減少，市場逐年升溫，銷售日趨旺盛。河山生輝”目　錄目　錄 2第一章、顛覆區(qū)域 2一、市場競爭激烈，硝煙四起，大盤時代、地產盛宴 2二、融合造就大勢，大勢成就地產 2三、深圳成為外購力的主要市場 2四、政策嚴控，高端物業(yè)稀缺，迫使中高端投資需求東移 2五、07年片區(qū)別墅供不應求 2第二章、整合推廣策略梳理 2一、總體原則 2二、項目賣點挖掘 2三、引領營銷策略 2四、廣告媒介策略 2廣告宣傳：軟硬結合 2活動促進：文武雙作 2現(xiàn)場烘托：促進購買 2五、提升營銷力現(xiàn)場體驗樹品質策略 2第三章、入市策略建議 2一、入市時機 2二、高姿態(tài)入市形象策略 2三、兩地拱合，同時入市 2第五章、項目推售策略建議 2一、推盤總體原則 2二、首期推貨策略 2三、銷售控制制造開盤高價速售的良好口碑 2四、分批快速推售，連續(xù)引爆市場 2五、高低組合，多方位贏得市場 2第六章、營銷鋪排建議 2一、一期營銷排期 2二、階段性目標 2第七章、價格策略 2一、高價入市驅動策略 2二、高開高走，小幅提升，多次提價 2第八章、硬件形象展示 2一、景觀大道包裝 2二、售樓處包裝 2三、看樓通道包裝 2四、樣板房包裝 2五、樓體包裝 2六、開盤前須展示的環(huán)境 2第九章、階段性推廣建議 2一、形象導入階段 2二、客戶蓄水階段 2三、第一批單位強勢發(fā)售階段 2四、二批單位強勢發(fā)售階段 2五、三批單位強勢發(fā)售階段 2第一章、顛覆區(qū)域一、市場競爭激烈，硝煙四起，大盤時代、地產盛宴半島1號——占地100萬平方棕櫚島——占地140萬平方米珠江東岸——占地61萬平方米星河惠陽項目——占地103萬平方米振業(yè)惠陽項目——占地61萬平方米東部大亞灣項目——占地61萬平方米金海岸大亞灣項目——占地162萬平方米碧桂園岐山度假村——200萬平方米萬科項目……超過近2000萬的供應儲備，諸多品牌發(fā)展商加入開發(fā)惠陽大亞灣的陣營，項目的營銷面對較激烈的區(qū)域市場競爭，大盤時代，惠陽大亞灣的市場由復蘇時的零星之火，迅速跨進市場的快車道。將通過顛覆惠陽28 ′，在惠陽，1030000㎡的山水之間，2007年，星河地產,向東將續(xù)寫在大城的輝煌中原營銷目標：品牌提升amp。深圳,26年前由一個小漁村成就一個世界經濟史的神話，一座超級大城崛立在南中國的海濱它仍在不斷的生長與漫延……就在大城東邊，一顆正升起的明珠人人都在談論，大亞灣和惠陽……在北緯22176。TOP PRODUCE 星河惠陽專案營銷策略報告 The Report of Camp pin tactics For XingHe深圳市中原地產顧問有限公司惠州事業(yè)部　　　　營銷A組 11, MAY, 2007皇牌代理 信心標置報告評審監(jiān)製：深圳市中原地產 品控中心專案全權負責：鐘志斌 行銷總監(jiān)專案報告主撰：徐智勇 策劃經理報告技術負責：徐智勇 策劃經理李 燊 策劃經理策劃參與成員：邱貞標 策劃師何卷華 高級策劃師劉正文 策劃師吳磊策 策劃師彭光平 策劃師報告文字處理：黃露 張英華 劉顯新這是一個經濟大發(fā)展的時代這是一個地產發(fā)展的大時代無數(shù)的城在崛起，無數(shù)的邊界在崛起中消失大城、大勢。46 ′，東經114176。成就版圖 通過本項目的開發(fā)，東部地產確立在惠州、在惠陽大亞灣區(qū)域的領導者地位，成就星河版圖。大亞灣市場區(qū)域，采取引領營銷之手段，再續(xù)星河傳奇：“星耀中天二、融合造就大勢，大勢成就地產隨著深圳東部產業(yè)帶的東擴，龍崗東部工業(yè)區(qū)多個規(guī)劃中的產業(yè)帶與大亞灣石化產業(yè)帶形成緊密產業(yè)鏈，區(qū)域經濟日趨融合。特區(qū)內土地供應停止，房價居高不下；金地名津售價達18000元/平米，關外龍華房價破萬元，深圳地產狂顛。深圳近年來，樓市狂顛，關內無地可用，關外破萬！龍崗中心城均價已近萬元。迫使深圳客戶到尋找新的投資空間。深圳客戶已成為區(qū)域市場的主力軍,也是本項目主力的營銷目標。別墅供應量不足，強大的外購能力急切尋找投資目標，高端物業(yè)成為熱切的投資渴望五、07年片區(qū)別墅供不應求本案振業(yè)項目半島1號東方新城珠江東岸熊貓國際碧桂園棕櫚島l 07年別墅需求調查：06年秋交會（9月29—10月3日）。秋交會后。如此推算，至07年12月僅半島1號項目所體現(xiàn)的部分需求量約在980—1260套別墅。l 07年別墅供應調查：區(qū)位別墅項目銷售時間獨棟/套雙拼/套聯(lián)排/套疊加/套中心區(qū)半島1號078————11550東方新城12010————大亞灣區(qū)珠江東岸076——100329——熊貓國際07101310250小計