【正文】 區(qū)總經(jīng)理 地區(qū)總經(jīng)理 總部專業(yè)總監(jiān) 項目開工后主項計劃 30左右 地區(qū)工程部 地區(qū)各業(yè)務(wù)部門 三級 設(shè)計網(wǎng)絡(luò)圖計劃 概 /方 總部設(shè)計端口 地區(qū)設(shè)計部 總部設(shè)計端口 擴 /施 地區(qū)設(shè)計部 工程網(wǎng)絡(luò)圖計劃 模版 地區(qū)工程部 地區(qū)工程部 總部工程端口 營銷網(wǎng)絡(luò)圖計劃 模版 地區(qū)營銷部 地區(qū)營銷部 總部營銷端口 項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點 項目開發(fā)計劃管理：事前溝通 /提醒 (項目開發(fā)事項、計劃編制、會稿等 上報開發(fā)節(jié)點 (項目關(guān)鍵節(jié)點、二個主項計劃 ) 會議審批 月度追蹤、統(tǒng)計、支援 考核。 工程開工后的關(guān)鍵節(jié)點計劃，在項目開工會上正式確定。 項目策劃評審階段 附：項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點 (12個 ) 規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審 主體結(jié)構(gòu)封頂 開盤 “示范區(qū)”完工開放 方案外部報審批復(fù) 施工圖內(nèi)部審圖 工程量清單編制 工程開工 (含總包簽約 ) 竣工備案 內(nèi)部驗收與內(nèi)部交接 交樓入住 項目計劃管理的框架 策劃階段 投資 收益 計劃 會議 組織 管控 維護階段 營銷階段 施工階段 設(shè)計階段 經(jīng)營計劃 關(guān)鍵節(jié)點 主項節(jié)點 專項計劃 部門月度計劃 里程碑會議 (含成果管理 ) 啟動會 實施會 開工會 開盤會 入伙會 總結(jié)會 運營管理會議 公司運營管理月會 項目管理月會 部門月會 項目運營組織、組織績效考核 房地產(chǎn)企業(yè)的集團管控以前兩種模式為主 模 式 適用范圍 /所處的階段 總部的 功能定位 對子公司的 管理目標(biāo) 子公司的角色 典型案例 關(guān)鍵點 操作型 單一產(chǎn)業(yè)的集團管控的起步階段 ， 進入較少的區(qū)域 。 大多數(shù)異地擴張的 總部 項目公司 。 龍湖集團 戰(zhàn)略 管控型 相關(guān)型產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；單一產(chǎn)業(yè)的集團管控成熟階段 ， 進入多個區(qū)域 。 正在向 “ 戰(zhàn)略總部 管理區(qū)域 操作一線 ” 轉(zhuǎn)型的萬科集團；總部 區(qū)域的管理關(guān)系 。 利潤中心型事業(yè)部 。 項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)或部分負(fù)責(zé)主體 。 缺 點 對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢 ， 需要高層協(xié)調(diào)工作多 ， 容易形成決策堆積 。 項目數(shù)量較多 ， 需要人才共享； 良好的內(nèi)部溝通與文化 ，清晰的考核激勵機制 。 集團在城市的各項業(yè)務(wù)流程中，制定了較細(xì)致的時間效率衡量標(biāo)準(zhǔn)。 運營體系管理 (多個子體系 )； ； 、質(zhì)量管理體系文件的修改要求； 、提出改進意見； ，確保體系得以有效運行； ； 。 正確：績效管理關(guān)系到每個員工的利益，是組織員工全員的責(zé)任和需求。 正確：衡量個人績效關(guān)鍵看其產(chǎn)出對組織的價值大小，看個人對整個組織短期業(yè)績和長期成長的貢獻。 內(nèi) 部 利 息 考核激勵 非承諾 性收入 可預(yù)見 收入 ①基于項目提成的激勵；適用于少項目，暫不以利潤和投資回報的城市型和關(guān)鍵點操作型的母子公司 ②基于公司利潤提成的激勵：適用于運營監(jiān)控型集團，或?qū)?jīng)營層有項目利潤回報要求的公司 ③基于公司利潤和投資回報率提成的激勵：適用于戰(zhàn)略管控型集團，或?qū)?jīng)營層有投資回報要求的公司 年終 獎金 績效 工作 固定 工資 常規(guī)的績效考核 (略 ) “年終獎金”與開發(fā)節(jié)點關(guān)聯(lián) 基于項目提出的案例：“以銷售收入和內(nèi)部收益率為核心指標(biāo)，通過過程獎勵提高激勵和引導(dǎo)效果” 項目 進度 獎金 項目 結(jié)利 獎金 獎金總量 發(fā)放方式 獎金總量 方法方式 預(yù)期項目銷售額的 58‰ 超過 8%項目內(nèi)部收益率以上的項目利潤的 58% 取得項目開工證 +0平面 主體封頂 80%銷售完成 項目全面結(jié)算 “投資收益 ” 考核 難 15% 20% 25% 40% 取得項目開工證 +0平面 主體封頂 80%銷售完成 項目全面結(jié)算 項目獎金發(fā)放思路 (某關(guān)鍵點操作型案例 ) 項目節(jié)點獎提取作為年終獎的來源 項目節(jié)點獎基數(shù) =項目獎金預(yù)提總額 *階段提取比例 (X)*50%*節(jié)點完成系數(shù) (Y) 階段提取比例 (X) 方案報批 10% 總體規(guī)劃方案報批，并取得政府部門的方案批復(fù) 開工 15% 取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 (滿足融資要求 )、工程正式開工 開盤 25% 售樓處、示范區(qū)、樣板房通過總部營銷策劃部、設(shè)計管理部的聯(lián)合驗收并按計劃開放；按計劃獲得預(yù)售許可證，且在計劃時間正式開盤銷售 主體結(jié)構(gòu)封頂 30% 按規(guī)劃報建時劃分的開發(fā)范圍，每期開發(fā)范圍內(nèi) 最后一棟單體主體按計劃時間封頂 (限高層 ) 交付 20% 交房率達到 95% 注：開工、開盤節(jié)點，如遇跨年，可根據(jù)在第一個開工 /開盤節(jié)點 發(fā)放 30%該階段節(jié)點獎 ，在最后一個開工 /開盤節(jié)點發(fā)放 70%該階段節(jié)點獎 節(jié)點完成系數(shù) (Y) 設(shè) Y=延遲天數(shù)，則 Y=1/(1+Y/30)； 延遲天數(shù)達 30天以上，節(jié)點獎取消。 ③實際使用中逐步明確。 實現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想 /原則 1） 目標(biāo)：百分之百實現(xiàn)有價值策劃，并按絕對工期完成。 3） 保證策劃過程在充分的調(diào)研、溝通基礎(chǔ)上集思廣益。 3） 招投標(biāo)存在心中無數(shù)、未知成本控制的關(guān)鍵和重點，并未能實現(xiàn)成本控制目標(biāo)。 2） 在設(shè)計管理中由地區(qū)和策略估價公司介入進行控制 (設(shè)計合同事先約定 )。 2） 目前各部門對營銷更多的是被動支持，未達到眾星捧月的層次。 關(guān)鍵節(jié)點分析 3 ——開盤 (續(xù) ) 提高項目策劃能力的具體實施方法 /措施 1） 實施開盤百日前動態(tài)管理原則，由地區(qū)營銷部列出開盤前上游或相關(guān)部門需完成或支持的事項清單及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由明確進入倒計時的百日管理，每周檢查一次進度，如落后由地區(qū)總負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決 (集團產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào) )。 P D C A 關(guān)鍵節(jié)點總結(jié)： 管什么 如何管 怎么操作 管核心競爭力 管收益 管進度 難點分析 用工具 找措施 定目標(biāo) P D C A 龍湖主項計劃案例 主項計劃 是項目開發(fā)計劃管理的主要對象，是 進度基準(zhǔn) 定義： 是項目開發(fā)過程中所有工作任務(wù)的“目標(biāo)”計劃，它是項目 關(guān)鍵節(jié)點計劃的進一步深化和細(xì)化。 將工作項完成標(biāo)志物作為“ 知識財務(wù) ”進行沉淀，進行 “強”管理 A類：以政府部門、外部單位所簽發(fā)的 文件 作為“階段性成果”，并以此文件的簽發(fā)時間作為“確認(rèn)完成時間依據(jù)”的。 主項計劃總結(jié) 是什么？ 如何管？ 怎么建？ 是項目目標(biāo)任務(wù)，是進度基準(zhǔn)，是管理主線，關(guān)注協(xié)同 做好檢查、反饋、協(xié)同、風(fēng)險預(yù)測。 一類是對風(fēng)險大、難度大 (受政府部門控制的、組織內(nèi)部不易主控的 )、或責(zé)任人能力不足的某一工作項制定的更明細(xì)的進度計劃，如“施工許可證辦理專項計劃；預(yù)售許可辦理專項計劃、方案設(shè)計專項計劃”。 制度 ：明確專業(yè)部門績 效考評以系統(tǒng)數(shù)據(jù)作為 重要參考； 部門自評： 月末對計劃達成情況進行自我評分； 計劃經(jīng)理評分： 對各業(yè)務(wù)部門涉及項目計劃部分進行評分； 會議總評分： 在“計劃型”運營管理會議上由經(jīng)營管理團隊評分為準(zhǔn)。 構(gòu)建聯(lián)動的“項目月度績效” +“部門月度績效”能夠有效推動計劃的推進。 集團主責(zé)部門準(zhǔn)備的資料； 階段成果回顧與檢視 (反饋 ) 經(jīng)驗總結(jié)與知識沉淀交流 —— 管理工具標(biāo)準(zhǔn)化 6會管理的主要目標(biāo) 成果質(zhì)量 收益監(jiān)控 工作系統(tǒng)性 管理標(biāo)準(zhǔn)化 創(chuàng)造價值 強化階段性成果管理，并在此基礎(chǔ)上推動集團知識沉淀，流程優(yōu)化； 結(jié)合新的成本形勢，新的銷售形勢，對銷售額、內(nèi)部考核核銷貨成本、總成本、毛利潤、毛利率、凈利潤、凈利率等盈利性關(guān)鍵指標(biāo)的重新測算 強化工作的系統(tǒng)性和前瞻性； 管理工具標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展 前置決策，為一線創(chuàng)造價值，貫徹“現(xiàn)場、現(xiàn)在”原則，總部現(xiàn)場辦公。 主項計劃 (可分地區(qū)、業(yè)態(tài) ) 編制 各級計劃報告格式表單 建立針對體系的問題回饋機制 定期分析反饋優(yōu)化 討論 3 討論話題： 如何建立項目運營體系？ 如何對項目公司進行管控？ 謝謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 01:26:3501:26:3501:26Wednesday, March 15, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 15日星期三 1時 26分 35秒 01:26:3515 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :26:3501:26Mar2315Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 上午 1時 26分 :26March 15, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 01:26:3501:26:3501:263/15/2023 1:26:35 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :26:3501:26:35March 15, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 1時 26分 35秒 上午 1時 26分 01:26: MOMODA POWERPOINT 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