房地產(chǎn)行業(yè)分析報告(ppt 40頁)-預(yù)覽頁
【正文】 ％19央行 121號文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時代，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化：從開發(fā)商過渡到投資商和城市運營商，從綜合型房地產(chǎn)企業(yè)過渡到專業(yè)化開發(fā)商原有融資手段 121文件要求216。融資渠道多元化20第三，拆遷管理、銷售管理、物業(yè)管理以及稅費改革等多項政策法規(guī)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)和交易的監(jiān)管拆遷管理對出賣人嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則；《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》還規(guī)定了預(yù)售商品住宅按照套內(nèi)建筑面積計價、商品住宅公用建筑面積分?jǐn)偣局贫?、變更?guī)劃需經(jīng)所有購房人同意等制度推行拆遷公示制度、實施 “陽光拆遷 ”、堅持文明拆遷、打擊野蠻拆遷等措施截至 2023年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá) 50％以上，深圳等城市已超過 95％，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過 2萬家，從業(yè)人員超過 230萬人。－不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；－各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。 22導(dǎo)讀戰(zhàn)略環(huán)境影響因素 產(chǎn)業(yè)價值因素分析 城市運營模式借鑒價值鏈分析業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素23根據(jù)以客戶為中心的價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)都可以釋放出價值 產(chǎn)品定位 土地儲 備 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品建造 售后服務(wù)客戶需求 營銷地產(chǎn)運作 房產(chǎn)運作?地產(chǎn)企業(yè)首先要對市場分析 ,對客戶分析 .明確企業(yè)是對哪個細(xì)分市場的哪類客戶服務(wù)的。如市區(qū)高檔住宅、城市近郊低密度住宅、商業(yè)地產(chǎn)等 , 需要對自身專業(yè)能力的判斷、如何最大程度發(fā)揮現(xiàn)有土地價值的判斷。其意義在于用什么樣的產(chǎn)品形態(tài)和整體規(guī)劃來最大程度的滿足客戶需求，最大程度的挖掘地塊價值。建筑需要業(yè)主高度監(jiān)管，質(zhì)量保證系統(tǒng)、監(jiān)理、事先關(guān)注容易出質(zhì)量問題的地方，從圖紙設(shè)計階段開始成本控制，招標(biāo)采購。采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競爭方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價值活動企業(yè)價值鏈 集成整合市場調(diào)查開發(fā)商趨于專業(yè)化體現(xiàn)在決策、投資和對各階段價值活動的資源整合和控制上報批 /審核辦理規(guī)劃證投資計劃 竣工驗收 出租25但利潤重心一直處于產(chǎn)業(yè)上游，以地產(chǎn)經(jīng)營為主的城市運營商將獲得價值鏈上的最大利潤產(chǎn)品定位 土地儲 備 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品建造 售后服務(wù)營銷地產(chǎn)運作 房產(chǎn)運作n角色定位－城市運營商主導(dǎo) “一級半 ”市場，承上（政府）啟下（一般房地產(chǎn)商）；n開發(fā)模式－城市運營商以大盤開發(fā)為特征，非住宅開發(fā)是其重要組成；n開發(fā)內(nèi)容－城市運營商主要從事新城開發(fā)和舊城改造、主題城區(qū)、開發(fā)區(qū)升級換代、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、會展經(jīng)濟(jì)；n城市運營商要有預(yù)見性、組織性，要在城市規(guī)劃的大勢下做文章，傳統(tǒng)發(fā)展商則是被動開發(fā)。 一般因素一般因素區(qū)域因素個別因素影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。如果沒有土地資源的儲備，即使企業(yè)擁有先進(jìn)的機(jī)制、優(yōu)秀的人才和充足的資金，也會處于閑置的浪費狀態(tài)。例如復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)30拓寬融資渠道是目前城市運營商 “ 瓶頸 ”資料來源：中國統(tǒng)計年鑒到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源還是銀行貸款和占用結(jié)算資金，在資本市場上直接融資所占的比重很小“借殼上市 ”是地產(chǎn)公司進(jìn)入資本市場的主要途徑，通過 “借殼買殼 ” 進(jìn)入資本市場，可以真正實現(xiàn)資本市場優(yōu)化資源配置的作用， 2023年以來，就有湖北金環(huán)、萬里電池、貴華旅業(yè)、 ST達(dá)聲、 ST華源、福建三農(nóng)、遼房天等多家上市公司的第一大股東變更為房地產(chǎn)企業(yè)。31城市運營商的核心競爭力在于它的 “集成性 ”和資源整合能力－利益相關(guān)者資源－土地資源－資本資源－市場、傳媒、原材料等資源有形資源無形資源 －政策資源－品牌資源－組織資源－信息資源城市運營商隨著地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)?；?、集約化的過程中日漸成熟，規(guī)劃意識、操作能力、社會責(zé)任感遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般開發(fā)商 .有特殊的背景和土壤；有遠(yuǎn)大的眼光和超常的魄力；有強(qiáng)勁的實力和良好信用；有良好的公共關(guān)系；有強(qiáng)大的要素整合能力；要善于借助外腦 。 n “ 天都城 ” 是國內(nèi)首例政企合作開發(fā)衛(wèi)星城的成功項目，天都城項目總占地面積6579畝總投資超過 80億元，開發(fā)周期長達(dá) 6～ 8年，建成后居住人口將達(dá)到 10萬人。n 廣廈還在北京、上海、合肥、西安、蘭州、南京等地陸續(xù)建設(shè)了一些高品位樓盤，廣廈 “ 造城運動 ” 在全國范圍內(nèi)尋找新的機(jī)遇。n 奧園品牌擴(kuò)張分三大階段：第一階段是奧林匹克花園連鎖階段，通過項目和企業(yè)運作，將奧林匹克的國際公認(rèn)品牌轉(zhuǎn)為奧園集團(tuán)的企業(yè)品牌；第二階段是提升復(fù)合地產(chǎn)的內(nèi)涵，把房地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開創(chuàng) “奧園 ”連鎖品牌；第三階段是從房地產(chǎn)開發(fā)商邁上城市運營商的階段。n 公司在深圳有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園。 n 2023年 ,華僑城的 旅游 +地產(chǎn) 互動發(fā)展模式得以進(jìn)一步推廣 ,其核心競爭力得到了充分體現(xiàn) ,從而使公司的盈利能力大幅提升。n 其次，隨著整個高爾夫社圈的成型，以及各項社會活動、賽事的舉辦，賦予了社區(qū)廣泛的、深遠(yuǎn)的影響，使之成為了一個國際化水準(zhǔn)的，有著濃厚人文附加值的社圈。n 觀瀾湖在土地價值、品牌價值、社會價值三個層面都追求和體現(xiàn)了價值的最大化效益。社會價值表現(xiàn)為社會貢獻(xiàn)率、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率、文化貢獻(xiàn)率等方面。n 在英雄時代，策劃、工程人員是企業(yè)的核心人才，注重產(chǎn)品；而資本時代，要求總裁既有國內(nèi)融資能力，又有境外融資能力，財稅規(guī)劃與資金統(tǒng)籌將占到企業(yè) 35％以上的業(yè)務(wù)量。 ” 39謝謝！40
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