【正文】 經(jīng)濟環(huán)境研判之 明后年經(jīng)濟環(huán)境預測 14 經(jīng)濟增速呈? V?型反轉(zhuǎn) 全年肯定?保八? 前進道路仍 面臨困難 高度關(guān)注通脹預期 % 用電量 10% 出口降幅收窄 固定資產(chǎn)投資增長 % 財政收入增長 % 房地產(chǎn)連續(xù) 6個月上升 居民收入增長 % 外貿(mào)投資增長 % 外匯儲備 宏觀經(jīng)濟環(huán)境研判之 中國經(jīng)濟運行現(xiàn)況 15 可能與經(jīng)濟同步上升 機遇大于風險 可預計開發(fā)風險低 通過政策對策、開發(fā)調(diào)整及營銷策略等來應對未來不確定風險 ?政策風險 ★ 國家對房地產(chǎn)調(diào)控預期； ★ 銀行開發(fā)資金貸款緊縮； ★ 政府對土地政策的調(diào)整； ★ 城市規(guī)劃的不確定性因素； 開發(fā)風險 ★ 地質(zhì)、戰(zhàn)爭等不可抗力影響； ★ 項目成本偏高導致利潤降低； ★ 項目現(xiàn)金流導致的財務風險； ★ 建設過程中的不確定性因素； ?營銷風險 ★ 客戶、產(chǎn)品及營銷等方向偏差； ★ 區(qū)域競爭項目非常規(guī)性競爭； ★ 市場整體消費需求動力不足； ★ 開發(fā)環(huán)節(jié)對營銷工作的配合程度； 強化前瞻意識 做好政策抗壓 提前戰(zhàn)略布局 控制開發(fā)成本 保證現(xiàn)金流 加強政府協(xié)調(diào) 尊重市場環(huán)境 提高項目競爭 整合營銷協(xié)作 宏觀經(jīng)濟環(huán)境研判之 本項目開發(fā)機會預測 16 第三章 重慶整體市場研究 ⑵ 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢； ⑶重慶市房地產(chǎn)歷史態(tài)勢； ⑷ 2023年重慶房地產(chǎn)狀況； ⑸區(qū)域市場對本項目借鑒； ⑴重慶整體宏觀環(huán)境概況； 17 中國四大直轄市之一，重要的中心城市之一，重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地之一， 國家歷史文化名城，中國長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心，中國長江上游地區(qū)特大型城市。人口密度 379人 /平方公里（中國省級行政區(qū)第 12名）。 重慶整體宏觀環(huán)境概況之 城市概況 18 巴渝文化 碼頭文化 陪都文化 紅巖精神 ?山城?、?火爐?、?霧都?、?橋都? 重慶整體宏觀環(huán)境概況之 城市文化 ?【巴渝文化】 巴渝文化是長江上游最富有鮮明個性的民族文化之一。 ?【陪都文化】 國民政府從南京撤至重慶，并將之定為?陪都?，重慶成為當時中國的政治、軍事、經(jīng)濟、外交中心。 19 重慶年均 GDP增長率超過 14%，第二第三產(chǎn)業(yè)總占整體 90%； 人均可支配收入年增長 13%以上，人均消費支出年增長 10%以上 重慶整體宏觀環(huán)境概況之 整體經(jīng)濟 ■ 2023年全年 GDP總值 5,，比 2023年增長了 %。其中第二產(chǎn)業(yè)占 %；第三產(chǎn)業(yè)占 %，其中房地產(chǎn)業(yè) ，占 %。 22 薄熙來主政重慶 講話與行動 要在 35年內(nèi)投資 1000億全部改造主城區(qū)危舊房 將重慶打造成為 1000平方公里的特大型城市，解決農(nóng)民進城問題 著力解決交通擁堵問題 重中之重的工作任務是落實“總書記‘ 314’部署” 把重慶轉(zhuǎn)化成為內(nèi)陸開放開發(fā)的前沿 要多吸引世界 500強企業(yè)進入重慶 請世界級大師來規(guī)劃重慶，將重慶建設成為國際化大都市 區(qū)縣工作大有可為 加強交通管理工作，提高交通效率 交通有潛力可挖；大力發(fā)展軌道交通、公共交通 減少貧困人口，解決 0就業(yè)家庭困境 減少危房和安全問題 四十個區(qū)縣官員首先要強化開放意識，進一步解放思想 改善城市環(huán)境，為市民多建休閑場所 關(guān)注物價、關(guān)注弱勢群體 管理好重慶 方 向 交通建設 宜居重慶 經(jīng)濟發(fā)展 社會民生 區(qū)縣經(jīng)濟 城市建設 重慶大發(fā)展、大開發(fā)、大開放的時機已經(jīng)來臨 23 重慶經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮? 城市化進程后勁十足 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提速 房地產(chǎn)處于快速上升階段 重慶整體宏觀環(huán)境概況之 總結(jié) ?經(jīng)濟結(jié)構(gòu) ★ 重慶 2023年 GDP超 5000億，全國第七，直轄市最低，中西部最強； ★ 經(jīng)濟總量僅相當于一個省會城市，布局功能還不足以支撐國家中心城市空間體系； ★ 經(jīng)濟、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化角度看，重慶由小城市拼接而成，除渝中區(qū)外，其他區(qū)相對獨立，仍是?小中心、弱腹地?狀態(tài)； ★ 2023年至 2023年，將達到 ，等于現(xiàn)香港 GDP ； ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ★ 重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以第二第三產(chǎn)業(yè)為主體，占 90%； ★ 軍工產(chǎn)業(yè)為主體，科技含量不高 ，導致第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡； ★ 第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)為主，新興行業(yè)發(fā)展緩慢，總體結(jié)構(gòu)層次偏； ★ 高附加值、高科技含量的第三產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟所將追隨的方向； ?人口結(jié)構(gòu) ★ 城鎮(zhèn)居民開始步入富裕行列，但是農(nóng)村居民消費力依然薄弱； ★ 城市化水平不高，城市常住人口比例為 51%， 49%的人口為農(nóng)村常住人口； ★ 重慶 65歲以上老年人的比例已占到 %，已進入老齡化社會； ★ 10年后重慶的城市化率將達到 70%，即 2200多萬為城市人； 24 第三章 重慶區(qū)域市場研究 ⑶重慶市房地產(chǎn)歷史態(tài)勢； ⑷ 2023年重慶房地產(chǎn)狀況； ⑸區(qū)域市場對本項目借鑒； ⑴重慶整體經(jīng)濟環(huán)境研究； ⑵ 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢； 25 國家新特區(qū) 中國西部經(jīng)濟橋頭堡 中國經(jīng)濟第四增長級 最年輕直轄市 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實驗區(qū) 西部?小香港? ?三大定位 —— 努力把重慶加快建設成為 西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市； ?一大目標 —— 在 西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設小康社會目標； ?四大任務 —— 加大以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)力度，扎實推進 社會主義新農(nóng)村建設 ；切實 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式 ，加快老工業(yè)基地調(diào)整改革步伐；著力解決好民生問題，積極 構(gòu)建社會主義和諧社會 ；全面加強城市建設， 提高城市管理水平 。 27 冉家壩：以商貿(mào)、辦公、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，集文化教育、藝 術(shù)博覽、體育公園和生活居住為一 體，總體規(guī)劃為 10萬人 ?未來空間結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)?五片，六中心、十六組團?，即 主城區(qū)劃分為 5個片區(qū)、 6個城市副中心和 16個組團。 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢之 20232023城鄉(xiāng)規(guī)劃 28 冉家壩：地鐵環(huán)線、地鐵五號線 、地鐵六號線等城市軌道 主干道交匯，承接北部新區(qū) — 渝北 — 江北區(qū)軌道交通樞紐 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢之 軌道交通 ? 九線一環(huán)? — 重慶軌道交通規(guī)劃 環(huán)線：全長約 。 四號線 ：海峽路 — 復盛，全長約 。 八號線 ：跳蹬 — 魚嘴，全長 。 重慶城市規(guī)劃發(fā)展趨勢之 公路交通 30 重慶市城市未來發(fā)展的方向是向北、向東、向西，確立北面 為城市主要發(fā)展方向，城市中心逐步北移，冉家壩為第一站 ?向北： 適宜城市建設區(qū)面積約 400平方公里，現(xiàn)有城市建成區(qū)約為 62平方公里。 由于需要跨山發(fā)展，因此對交通和市政基礎設施投入的依賴性較大。但由于現(xiàn)狀條件較差，目前發(fā)展動力不足，需要較長時間的培育。北部新區(qū)被長江嘉陵江環(huán)繞，規(guī)劃面積 ，是位于主城區(qū)且地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)；南臨主城核心區(qū)渝中半島，北靠江北國際空港，西接嘉陵江，與重慶市大學城、重慶北碚國家大學科技園數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)。這個目標分三階段實現(xiàn)： 三年打造基礎 ：從 2023年到 2023年， 7個組團的基礎設施骨干網(wǎng)絡基本建成，北部新區(qū)兩園工業(yè)總產(chǎn)值力爭達到 240億元。其中，住宅施工面積 ，增長 %， 住宅新開工面積，下降 %；辦公樓施工面積 ，下降 %， 辦公樓新開工 萬平方米，下降 %； 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 ，下降 %， 新開工 平方米，增長 %；其他商品房施工面積 ，增長 %，新開工 ，增長 %。南岸區(qū)憑借彈子石板塊興起及重點項目進入高峰期維持了上年水平；北部新區(qū)在 2023年高層消化之后，市場主體已洋房、別墅等中高端產(chǎn)品為主，屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整；沙坪壩區(qū) 2023年銷售了 ，同比增長 65%,大學城將對沙區(qū)房地產(chǎn)起到一定的刺激作用； 巴南區(qū)崛起，整年消化 ，主要依靠魚洞、花溪及李家沱三大板塊支撐， 巴南屬于區(qū)域市場內(nèi)部消化，缺乏后期發(fā)展動力 ； 渝北與江北主要是以消化原有為主，缺乏新熱點； 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 近年主城商品房成交統(tǒng)計 2023年 2023年重慶主城區(qū)成交情況統(tǒng)計圖 2023年 2023年重慶主城區(qū)商品房成交面積走勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 40 商品房價格呈逐年遞增態(tài)勢，年增長速度保持 15%左右 房地產(chǎn)價格屬于成本支撐型， 市場整體呈健康發(fā)展態(tài)勢 ?從價格走勢來看， 從 2023年到 2023年都維持了價格持續(xù)上漲趨勢 ； 2023全年維持了 20%以上的價格增幅； ?從區(qū)域價格上， 08年除巴南區(qū)在 3000元 /平方米以下外，其余各區(qū)都突破此價格； 其中高新、江北、南岸及渝中均突破 4000元 /平方米；北部新區(qū)由于主要供應為高端產(chǎn)品，價格突破 5000元 /平方米； ?產(chǎn)品為從開發(fā)成本上計算，重慶房地產(chǎn)價格處于較合理水平，屬于成本支撐型，由此可見價格下浮空間不大，從一定程度上說明了 重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康性； 重慶房地產(chǎn)歷史態(tài)勢之 近年主城商品房價格統(tǒng)計 2023年 2023年重慶主城區(qū)年成交價格對比圖 2023年 2023年重慶主城各區(qū)域成交價格對比圖 按照建筑面積計算，數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 41 高層形態(tài)成為市場主流，兩房三房是市場供應主體，隨 著單價提升及投資型購買增加，一房及單間比例上升 8% 2023年重慶主城區(qū)住宅供應類型統(tǒng)計 2023年重慶主城區(qū)住宅供應戶型統(tǒng)計 統(tǒng)計 2023年，高層產(chǎn)品占整體供應量的 80%，小高層產(chǎn)品占整體供應量的 %，別墅占整體供應量的 6%，花園洋房占整體供應量的 %，多層占整體供應量的 2%；其中聯(lián)排別墅占整體供應量的 %,獨棟別墅占整體供應量的 %。 其中住宅空臵面積 方米，增長 %； 辦公樓空臵面積由于本年竣工零增長，空臵面積小幅下降 %；商業(yè)營業(yè)用房空臵面積增長 %；其他商品房空臵面積增長 % 08年 空臵三年以上商品房面積較 2023年增長 %，增速下降 ，空臵三年以上住宅增長%，增速下降 。拉動房地產(chǎn)開發(fā)熱潮 。 2023年重慶房地產(chǎn)態(tài)勢之 房地產(chǎn)投資狀況 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 思源市場中心 49 施工面積增加 竣工面積減少 開發(fā)周期延長 50. 00. 050. 0100. 0150. 0200. 0250. 0300. 0%重慶商品房竣工面積同比增幅 （ % ） 7. 3 2. 3 4. 9 3. 3 7. 9 5. 1 246. 3 119. 4 95. 7 66. 7 62. 2 48. 0 08 年1 ~ 7 月08 年1 ~ 8 月08 年1 ~ 9 月08 年1~ 1008 年1~ 1108 年1~ 1209 年1 ~ 2 月09 年1 ~ 3 月09 年1 ~ 4 月09 年1 ~ 5 月09 年1 ~ 6 月09 年1 ~ 7 月 重慶市階段商品房施工面積累計同比增幅走勢圖 2023年重慶房地產(chǎn)態(tài)勢之 房地產(chǎn)施竣工狀況 2023年重慶市商品房及住宅累計施工面積較去年同期均出現(xiàn)上漲， 09年 17月重慶市商品房 累計施工面積 ，同比增幅 %，住宅累計施工面積 ，同比增幅 %。隨著 “金九銀十”的傳統(tǒng)旺季以及 10月房交會，前期存量被大量消化，隨著目前階段性放量，短期內(nèi)供應量有一定的上漲 。海洋廣場 江北區(qū) 3 核心商圈 未定 鼎好 中心 江北區(qū) 區(qū)域中心 未定 重賓