【正文】 用 、 前期工程費(fèi)用 （ 含專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 ） 、 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 、 管理費(fèi) 、 銷(xiāo)售費(fèi)用 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 。 根據(jù)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目可行或不可行的理由，對(duì)于不可行的項(xiàng)日，要提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)，對(duì)于可行的項(xiàng)目，應(yīng)指出存在的問(wèn)題及改進(jìn)建議。 （ 三 ） 相關(guān)因素研究 （ 微觀 ） 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基本方法 （ 一 ） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集 （ 二 ） 對(duì)原始數(shù)據(jù)的加工 列表分析 運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行分析 回歸分析法分為一元線(xiàn)性回歸法和多元線(xiàn)性回歸法兩種。 （一）住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資（或開(kāi)發(fā)總成本）估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價(jià)）和流動(dòng)資金（即流動(dòng)資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構(gòu)成。 用公式表示為： 基本預(yù)備費(fèi)＝ [(工程費(fèi) +工程建設(shè)其他費(fèi) )即 （ 1） ~（ 8） 項(xiàng) ] 基本預(yù)備費(fèi)率 ②漲價(jià)預(yù)備費(fèi)又稱(chēng)為價(jià)差預(yù)備費(fèi)，是 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間由于價(jià)格等變化引起工程價(jià)格變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用 。 2）年利率 [例 38] 某住宅小區(qū)，建設(shè)期為 3年，在 3年建設(shè)期中，第一年貸款額為 300萬(wàn)元，第二年貸款額為 600萬(wàn)元，第三年貸款額為 400萬(wàn)元，貸款年利率為 6%。 2） 6%=9（ 萬(wàn)元 ） 第二年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 6%=（ 萬(wàn)元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息 =9++=（萬(wàn)元） [例 39] 上海市某高檔住宅小區(qū)占地面積 12500平方米，有 5幢小高層組成，總建筑面積 35000平方米，其中，住宅建筑面積 33500平方米，公建建筑面積 1500平方米，容積率 ，綠化率 40%，居住總戶(hù)數(shù) 310戶(hù)。則整個(gè)住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表 323所示： 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 單方投資（元 /㎡） 投資額（萬(wàn)元） 1. 土地使用費(fèi)用 2. 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) . 可行性研究費(fèi) . 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) (3. %) . 工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi) . 工程施工招標(biāo)管理費(fèi) . 施工招投標(biāo)代理費(fèi) (3. %) . 人防費(fèi) . 執(zhí)照費(fèi) (+) % . 審照費(fèi) 3. 建筑安裝工程費(fèi) . 樁基礎(chǔ)工程費(fèi) . 土建工程費(fèi) . 水電設(shè)備及安裝費(fèi) . 電梯設(shè)備及安裝費(fèi) 4. 工程監(jiān)理費(fèi) (3. %) (%計(jì) ) 5. 配套設(shè)施費(fèi) . 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 供電配套工程費(fèi) 供水管道工程費(fèi) 泵房建設(shè)費(fèi) 供水征詢(xún)費(fèi)及排管貼費(fèi) 燃?xì)夤艿拦こ? 通訊工程費(fèi) （ 含寬帶網(wǎng) ） 環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補(bǔ)貼費(fèi) 排污處理費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 保安設(shè)施費(fèi) 有線(xiàn)電視費(fèi) 智能化設(shè)施費(fèi) 小區(qū)總體及道路設(shè)施費(fèi) 住宅建設(shè)配套費(fèi) 6 . 建 設(shè) 單 位 管理 費(fèi) ( 1 . + 3 . +5.) % 7. 工程保險(xiǎn)費(fèi) (3. % ) 200 (1～ 8)工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi) 9. 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) (1~8) 3% （ 1～ ） 固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) （ 1～ 9） 除貸款利息外的固定投資 10. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 0 11. 開(kāi)發(fā)期貸款利息 （ 1~11） 合計(jì)為總投資估算值 表 323漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算 : 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I1= 40%=（ 萬(wàn)元 ） 第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PFl=I1[(1+f)11]＝ [（ 1+2%） 11]=（ 萬(wàn)元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2= 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF2=I2[(1+f)21]= [（ 1+2%） 21]=（ 萬(wàn)元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3= 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF3=I3[(1+f)31] = [（ 1+2%） 31]=（ 萬(wàn)元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF=++=（ 萬(wàn)元） 表 323開(kāi)發(fā)期貸款利息的計(jì)算： 第一年固定資產(chǎn)投資額 （ 除利息外 ） = 40%=（ 萬(wàn)元 ） 第一年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第一年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 6%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第三年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（不能與前面開(kāi)發(fā)期利息支出重復(fù)計(jì)算）和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 （ 現(xiàn)大多取 %） （ 五 ） 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)總額估算 利潤(rùn)總額 =銷(xiāo)售收入 總成本 土地增值稅 銷(xiāo)售稅金及附加 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 二 ） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是 ， 項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下 ，到項(xiàng)目壽命終了時(shí) ， 所有投資可以被完全收回 。項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本，一般包括土地費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和其他費(fèi)用。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為 3年 ， 建造期為 2年 ， 地價(jià)于開(kāi)始時(shí)一次投入 ，建造成本 、 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為 12%， 按季度計(jì)息 ， 融資費(fèi)用為貸款利息的 10%。銀行同意提供的貸款利率為 15%的基礎(chǔ)利率上浮 2個(gè)百分點(diǎn)，融資費(fèi)用為貸款利息的 10%。 [解 ] 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 （ 1） 項(xiàng)目可出租建筑面積： 4500 ＝ 3825(平方米 ) （ 2） 項(xiàng)目每年凈租金收入： 3825 450＝ (萬(wàn)元 ) （ 3）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 ＝ =(萬(wàn)元 ) %)(%1)(??????? 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 （ 1） 土地成本： 425萬(wàn)元 （ 2） 建造成本； 4500 1000＝ 450(萬(wàn)元 ) （ 3） 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 (建筑師 ， 結(jié)構(gòu) 、 造價(jià) 、 機(jī)電 、 監(jiān)理工程師等費(fèi)用 )： 450 %＝ (萬(wàn)元 ) （ 4） 其他費(fèi)用： 60萬(wàn)元 （ 5）管理費(fèi)： (425+450++60) %＝ (萬(wàn)元 ) （ 6） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ① 土地費(fèi)用利息： 425 [(1+17%/4) 41]＝ (萬(wàn)元 ) ② 建造費(fèi)用 、 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 管理費(fèi)用利息： (450++60+) [(1+17%／ 4) 41]＝ (萬(wàn)元 ) ③ 融資費(fèi)用： (+) 10%＝ (萬(wàn)元 ) ④ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)： ++＝ (萬(wàn)元 ) （ 7） 市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)： 20%=（ 萬(wàn)元 ） （ 8） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)： 425+450++60+++=（萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)： =（ 萬(wàn)元 ） 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為： 100%=% [例 313]某投資者以 10000元／平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為 27000平方米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng) ， 該投資者在購(gòu)買(mǎi)該寫(xiě)字樓的過(guò)程中 ， 又支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 4%的契稅 、 %的手續(xù)費(fèi) 、 %的律師費(fèi)用和 %的其他費(fèi)用 。 如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第一年的年初 ， 每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末 ， 整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為 48年 ， 投資者的目標(biāo)收益率為 14%。 [例 314] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下，問(wèn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期分別為多少？ 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入 CI 4136 32186 84749 82276 23689 4852 4852 40589 現(xiàn)金流出 CO 19133 33378 43098 48309 13914 5400 2421 2421 14119 凈現(xiàn)金流量 CICO 19133 29242 10912 36440 68362 18289 2431 2431 26470 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 19133 45242 53941 28004 15442 25819 27051 28151 38841 [解 ] 因?yàn)? 以 ic =12%代入上式，得 NPV=38841≥0 ， 故取大于 12%的“率”代入上式，可取 13%代入，得 NPV=， 以后進(jìn)行跳躍式取“率”，最終算得 i1 =31%時(shí)，NPV1 =； i2 =32%時(shí)， NPV2 =。 房地產(chǎn)投資決策方法分為哪二大類(lèi) ？ 房地產(chǎn)投資決策中的定量分析方法有哪幾種 ？ 掌握各種定量分析方法的計(jì)算 。 年份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流出 3000 1500 300 300 0 0 0 現(xiàn)金流入 0 0 3000 2023 1500 500 100 演講完畢，謝謝觀看！