【正文】 以合同為中心?！皩?shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。 成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評(píng)估 資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過(guò)程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實(shí)施 目標(biāo)實(shí)施 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售 /客服 建造過(guò)程 策劃 /設(shè)計(jì) 目標(biāo)建立 成本管理之基礎(chǔ) 成本管理之實(shí)現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標(biāo) 成本優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品品質(zhì) 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 全成本管理的實(shí)現(xiàn) 管理規(guī)范 /細(xì)則 流程 /指引 /表單 權(quán) 責(zé)架構(gòu) 績(jī)效考核 管控體系 流程績(jī)效 崗位績(jī)效 業(yè)務(wù)績(jī)效 盈利實(shí)現(xiàn) 五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn) 成本控制 最終達(dá)到利潤(rùn)最大化 交付階段服務(wù) 立項(xiàng)階段 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)階段 采購(gòu)階段 施工階段 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) （一）誰(shuí)是對(duì)房地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間 項(xiàng)目決策 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包 設(shè)計(jì) 招標(biāo)、發(fā)包 設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等） ? 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問(wèn)題： 定位是關(guān)鍵。 土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。 正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì) ? 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。 正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約 6250萬(wàn)元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過(guò)抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。 ? 中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門(mén)窗定位及材料選擇： 鋁合金門(mén)窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽(yáng)極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門(mén)窗面積每平米 6kg計(jì)算，增加造價(jià)約 36元 /平米。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。 ? 對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)。 如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) ① 形成有效競(jìng)爭(zhēng)。 ? 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。 ② 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡 。 ? 總價(jià)包干但留個(gè)別活口。 ? 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。 ? 合同在執(zhí)行過(guò)程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。 石樓市政 工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是否合理等。 普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。 ? 對(duì)于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。及時(shí)填報(bào) 《 項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表 》 ，招標(biāo)前明確采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)?！袄婀蚕?，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”例：科勒、歐派 ? 對(duì)供應(yīng)商行為進(jìn)行績(jī)效管理。 ? 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理： 選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。 ? 合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)： 在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。 ? 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核查。特別是四大配套工程進(jìn)場(chǎng)配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對(duì)哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 要點(diǎn)二：切實(shí)可行的銷(xiāo)售通路 ? 后媒體時(shí)代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷(xiāo)售渠道的難度加大。 要點(diǎn)三：高效的資源整合 ? 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心在于整合各類(lèi)資源。 關(guān)于銷(xiāo)售費(fèi)成本控制： ? 銷(xiāo)售費(fèi)大致占樓盤(pán)銷(xiāo)售額的 1%3%，公司一般在立項(xiàng)時(shí)就有成本目標(biāo)，所以要嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)。 影響廣告費(fèi)用的四大因素： ? 競(jìng)爭(zhēng)程度 ? 廣告頻率：國(guó)外研究指出，目標(biāo)溝通者在一個(gè)購(gòu)買(mǎi)周期內(nèi)需接觸 3次廣告信息才能產(chǎn)生對(duì)廣告的記憶，接觸達(dá)到 6次一般認(rèn)為是最佳頻率，超過(guò) 8次后還可能產(chǎn)生負(fù)面影響。既要省錢(qián)，也要算大帳。 （鏈接） （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用控制 ? 實(shí)際上是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，通過(guò)減緩工程地價(jià)款支付控制合理適度的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，達(dá)到對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。 請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！ 謝 謝！ 演講完畢，謝謝觀看！