房地產(chǎn)成本控制管理教材-預(yù)覽頁
【正文】 以合同為中心?！皩嵏冻杀尽敝笇嶋H已支付的款項與實際發(fā)生成本對比，反映出款項的支付進度。 成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評估 資源調(diào)研 標準定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標準：數(shù)據(jù)引用與置換。 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實施 目標實施 目標實現(xiàn) 銷售 /客服 建造過程 策劃 /設(shè)計 目標建立 成本管理之基礎(chǔ) 成本管理之實現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標 成本優(yōu)勢 產(chǎn)品品質(zhì) 開發(fā)進度 全成本管理的實現(xiàn) 管理規(guī)范 /細則 流程 /指引 /表單 權(quán) 責(zé)架構(gòu) 績效考核 管控體系 流程績效 崗位績效 業(yè)務(wù)績效 盈利實現(xiàn) 五、房地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點 成本控制 最終達到利潤最大化 交付階段服務(wù) 立項階段 設(shè)計階段 招標階段 采購階段 施工階段 管理費 財務(wù)費 開發(fā)間接費 營銷費 （一）誰是對房地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結(jié)論：項目立項決策是主要因素，設(shè)計方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項目進展時間 項目決策 初步設(shè)計 技術(shù)設(shè)計 施工圖設(shè)計準備 施工圖設(shè)計 施工階段設(shè)計變更、發(fā)包 設(shè)計 招標、發(fā)包 設(shè)計要求改變（設(shè)計標準、平面布置等） ? 項目立項決策階段需要注意的問題： 定位是關(guān)鍵。 土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本。 加強對設(shè)計圖紙的會審與審查?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟的思想。 正確運用限額設(shè)計 ? 所謂限額設(shè)計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計。 正確認識設(shè)計階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設(shè)計院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計階段的成本！中國大陸設(shè)計管理條塊分割嚴重，房地產(chǎn)設(shè)計管理范圍遠遠大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計院。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價減少約 6250萬元，現(xiàn)正進行進一步優(yōu)化，通過抬高地下室標高等方法，減少支護和土方工程量進一步節(jié)約造價。 ? 中環(huán)廣場鋁合金門窗定位及材料選擇： 鋁合金門窗價格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門窗面積每平米 6kg計算，增加造價約 36元 /平米。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計算方法較為繁瑣，需要仔細核查。 ? 對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨招標采購。 如何在招標階段有效控制工程造價 ① 形成有效競爭。 ? 年度標因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。 ② 管理程序到位選擇有實力守信用的施工或供貨單位。 ? 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為標底。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點和項目的具體情況合理選擇承包方式，重點考慮施工推進和成本控制之間的矛盾和平衡 。 ? 總價包干但留個別活口。 ? 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚長避短，精心組織和管理，減少不必要的費用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費用及施工組織中的所有費用均已在本合同價款內(nèi)，不再另外計取。 ? 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時迅速修改反映到新的招標文件和合同中。 石樓市政 工程招標時，將不銹鋼水箱和水泵列為招標內(nèi)容，從報價結(jié)果看，不銹鋼水箱價高于我年度招標價，水泵價格略低于我司經(jīng)驗數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。經(jīng)濟標注重工程數(shù)量是否合理，材料價格是否合理等。 普通項目應(yīng)嚴格執(zhí)行。 ? 對于擬定中標價低于或接近經(jīng)驗值的項目，認真分析投標報價，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費水平。及時填報 《 項目材料設(shè)備一覽表 》 ，招標前明確采購標準?！袄婀蚕?，風(fēng)險共擔(dān)”例：科勒、歐派 ? 對供應(yīng)商行為進行績效管理。 ? 加強現(xiàn)場管理： 選擇有經(jīng)驗的管理人員做工程負責(zé)人，嚴格督促按圖施工，嚴格進料抽查，嚴格材料代用和變更。 ? 合理規(guī)避索賠風(fēng)險： 在合同簽定時就應(yīng)約定細致。 ? 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點核查。特別是四大配套工程進場配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟合理性等。當然，最好是在招標及合同簽訂時對哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 要點二：切實可行的銷售通路 ? 后媒體時代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。 要點三：高效的資源整合 ? 房地產(chǎn)營銷的核心在于整合各類資源。 關(guān)于銷售費成本控制： ? 銷售費大致占樓盤銷售額的 1%3%，公司一般在立項時就有成本目標，所以要嚴格控制在預(yù)算之內(nèi)。 影響廣告費用的四大因素： ? 競爭程度 ? 廣告頻率：國外研究指出，目標溝通者在一個購買周期內(nèi)需接觸 3次廣告信息才能產(chǎn)生對廣告的記憶，接觸達到 6次一般認為是最佳頻率，超過 8次后還可能產(chǎn)生負面影響。既要省錢，也要算大帳。 （鏈接） （八）財務(wù)費用控制 ? 實際上是對資金時間價值的控制，通過減緩工程地價款支付控制合理適度的開發(fā)進度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，達到對財務(wù)費用的控制。 請領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！ 謝 謝！ 演講完畢，謝謝觀看！
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