【正文】 ? 符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，才是好產(chǎn)品。 “ 大氣 ” 則是該花的錢要舍得花，絕不能因小失大。 要了解管理費(fèi)用的組成，實(shí)行嚴(yán)格預(yù)算管理。由于針對(duì)性強(qiáng)，解決實(shí)際問題強(qiáng)，一般在階段推廣時(shí)使用。 要點(diǎn)四：執(zhí)行過程的成本控制 :按預(yù)算推進(jìn)工作 ? 按預(yù)算推進(jìn)工作，做好過程的成本合同商談及文稿效果。確定有效的銷售通路，需要解決好 where(客戶在哪 )、 who(誰是客戶 )的問題。 （六）關(guān)于營(yíng)銷費(fèi)用的成本控制策略 要點(diǎn)一：合理有效的推廣計(jì)劃 ? 營(yíng)銷推廣計(jì)劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設(shè)進(jìn)度比計(jì)劃滯后，結(jié)果廣告費(fèi)花出后效果卻大打折扣，導(dǎo)致費(fèi)用超支。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。 ? 簽證時(shí)結(jié)合總包合同及其他合同，是否措施費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)中已含，是否包含在其他合同中，是否重復(fù)簽。 如何在工程實(shí)施階段減少不必要的費(fèi)用，達(dá)到雙贏。 ? 嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款： 要主動(dòng)控制工程量核算。 （保利地產(chǎn)供方評(píng)估表鏈接） 供應(yīng)方式探討 ? 哪些材料乙供？ ? 哪些材料甲限乙供（甲方限價(jià)）？ ? 哪些材料甲定乙供？ ? 哪些材料甲供？ 加強(qiáng)采購合同管理 （五）施工階段的成本控制策略 ? 施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有 5%10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。 供應(yīng)商的選擇，選擇 34家供應(yīng)商，貨比三家、低價(jià)中標(biāo)，集中采購、批量供貨，降低價(jià)格和采購成本。 ? 分析項(xiàng)目情況（包含現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場(chǎng)價(jià)格水平是否與經(jīng)驗(yàn)值相符（包含市場(chǎng)人工、材料、機(jī)械等的價(jià)格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。 ? 定標(biāo)報(bào)告隱藏次低價(jià)，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。 向擬定中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書，意味著在法律上認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其余投標(biāo)單位未中標(biāo)，若合同尚未簽訂，特別是招標(biāo)文件中未附合同的項(xiàng)目，在簽訂合同時(shí)擬定中標(biāo)單位往往會(huì)提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進(jìn)展。 ? 評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。 ? 付款方式： 為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的 85%支付。 ? 合同中對(duì)價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。 ? 按定額報(bào)下浮率。 例如保利中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項(xiàng)目采用按定額計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓項(xiàng)目采用總價(jià)包干。 ? 需要重新編制標(biāo)底的情況。同時(shí)認(rèn)真組織考察評(píng)審，以項(xiàng)目管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和基坑監(jiān)測(cè)、沉降觀測(cè)、工程樁檢測(cè)等檢測(cè)項(xiàng)目。 ? 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。 ? 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。 （三）工程投標(biāo)階段的成本控制 項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道： ? 通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。 ? 再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異： 因干掛對(duì)石材剛度的要求，濕貼對(duì)石材重量的 限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價(jià)不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異（可達(dá) 200300元 /平米）等。主要優(yōu)化工作為：對(duì)從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約 5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過復(fù)核 SOM提供的計(jì)算，在國(guó)家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約 2023噸，合計(jì)約 7000噸，按每噸約 1萬元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬元。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 （國(guó)際廣場(chǎng)案例） ? 限額設(shè)計(jì)的對(duì)象：它可將上階段的設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項(xiàng)工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制管理。 ? 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 采用合同措施，有效控制造價(jià)。 （二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低 10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 技術(shù)可行性分析是前提。 成本數(shù)據(jù)庫是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測(cè)算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。 三條線： “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易控制。木已成舟，談控制都晚了。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。 責(zé)任成本的分解思路 各部門各司其職 本部門費(fèi)用 本專業(yè)端口成本 土地成本 投資管理中心 政府收費(fèi) 開發(fā)部 設(shè)計(jì)費(fèi) 技術(shù)部 營(yíng)銷費(fèi) 營(yíng)銷中心 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 建造成本 技術(shù)部 +采購部 +工程部 成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 作業(yè)過程管理 —— 我們需要什么樣的制度流程？ ? 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門 /崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門 /崗位的成本、目標(biāo)集合。“責(zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 誰來做？做什么的問題 。 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標(biāo) → 明確崗位職責(zé) → 跟蹤執(zhí)行 → 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估 第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)） 目標(biāo)成本