【正文】 顯；房地產高級市場形態(tài)尚未顯現(xiàn)：商務辦公房地產市場尚未啟動，商業(yè)地產仍然處于傳統(tǒng)商業(yè)為主的原始形態(tài)、小戶型公寓和投資型公寓市場尚未啟動； 旅游地產市場：資源優(yōu)勢明顯但旅游休閑地產過度發(fā)展，管理能力成為進一步發(fā)展的主要瓶頸，產權投資酒店對市場信心的打擊比較嚴重（金色假日、快樂無窮大、白果園度假村等項目案例）。 溫泉酒店別墅 (溫泉馨苑 ) 尾房 延慶縣八達嶺溫泉度假村北側 (八達嶺高速 19出口出往北 ) 5,500元 /㎡ [均 ] 板樓公寓、別墅 公寓 501別墅 240㎡ 2023年 10月 15日 陽光假日別墅 (玫瑰山谷 ) 尾房 延慶縣八達嶺長城 300萬元 /套 [均 ] 獨棟聯(lián)排別墅 56 250500㎡ 2023年 7月 延慶目前在售樓盤基本信息 備注：紅色數據為估值 延慶在售項目個案分析 項目名稱 項目位置 物業(yè)類別 占地面積 總建面積 容積率 主力戶型 開盤時間 均價 總銷售率 備注 媯河麗景 延慶縣媯水南街 18號院 普通住宅 板樓 /多層 12145㎡ 19432㎡ 兩居 /三居 未開盤 預計 5500元 /㎡ 未開盤 項目 共 3棟樓，220套。 龍聚山莊 延慶縣城正北 8公里（龍慶峽風景區(qū)） 公寓 /獨棟別墅 /聯(lián)排別墅 ㎡ 13萬㎡ 二居 /三居 /四居 2023101 公寓 3500元 /㎡ 聯(lián)排 4000元 /㎡ 獨棟 6800元 /㎡ 30% 共 999套。 延慶主要在售項目一覽 【 延慶地產開發(fā)三階段 】 第一階段：以度假式產權酒店為主， 2023年 2023年間，延慶開發(fā)了五六個產權酒店項目。別墅戶型面積多在 210400㎡ 左右。在售項目中 5個為純別墅項目，容積率全部在 以下。 ◆ 整體來看，延慶項目去化緩慢，別墅項目位置大多較偏遠，主要依托當地的旅游資源進行宣傳、推廣、銷售。 ? 項目位置：昌平區(qū) 鳳山南麓 昌平區(qū)水庫路19號 ? 項目規(guī)模：占地面積： 42萬平方米 建筑面積： 14萬平方米 ? 樓座展示：西區(qū)戶數 77棟 ? 總價：最低價： 341萬元 /套 ? 開盤時間：觀山悅 2023年 9月 ? 入住時間：觀山悅 2023年 9月 30日 ? 銷售狀況：剩余兩套。 龍湖 龍湖 ?滟瀾山一期開盤，首批入市 132套，當日即實現(xiàn)銷售 121套，成交金額達 ，一周內全部售罄，銷售金額達。 ? 2023年 3月 5日，龍湖 ?滟瀾山全新 CC樣板間已經開放。滟瀾 山田園生活，開啟。 ； ? “植物是建筑的外立面”，這句話在滟瀾山得到了最直觀的詮釋。項目共三棟樓，分別為 3號樓。 月 投資商 北京河朔清水房地產開發(fā)有限公司 開發(fā)商 小豐營村民委員會 原鄉(xiāng)墅 —— 基本信息 項目產品資料 物業(yè)類型 別墅 建筑類型 獨棟別墅 樓棟數 60棟 建筑層數 2層 一 /兩梯幾戶 獨棟別墅 戶型面積區(qū)間 240270㎡ 整體主力戶型 四居 在售主力戶型 四居 入住時間 現(xiàn)房 精裝修與否 毛坯、部分精裝 銷售電話 81187114 原鄉(xiāng)墅 —— 基本信息 項目銷售資料 首期開盤時間 2023年 6月 18日 首期開盤均價 2800元 /㎡ 總套數 60套 總銷售率 50% 在售開盤時間 2023年 6月 18日 在售房源均價 70萬元 /套； 3000元 /㎡ 在售物業(yè)類型 獨棟別墅 在售套數 30套 在售銷售率 /統(tǒng)計日 50%/20231216 區(qū)域 延慶縣 項目地址 康莊鎮(zhèn)小豐營村 原鄉(xiāng)墅 —— 基本信息 備注 ： 該項目為小產權，現(xiàn)在已停售。 原鄉(xiāng)墅 —— 基本信息 清涼盛景 —— 基本信息 項目基本資料 占地面積 80萬㎡ 建筑面積 12萬㎡ 容積率 產權年數 70年 物業(yè)費 一期 /㎡ 目前項目處于封盤狀態(tài)，且禁止任何人出入； 清涼盛景樓座效果圖 清涼盛景 —— 基本信息 龍聚山莊 —— 基本信息 項目基本資料 占地面積 40萬㎡ 建筑面積 20萬㎡ 容積率 產權年數 70年 物業(yè)費 普通住宅 /㎡ /月 別墅 1元 /㎡ /月 開發(fā)商 北京龍聚山莊房地產開發(fā)有限公司，后變更為北京七星房地產開發(fā)公司 物業(yè)公司 北京九燕龍物業(yè)管理公司 龍聚山莊 —— 基本信息 龍聚山莊 —— 基本信息 物業(yè)類型 公寓 別墅 建筑類型 板樓 ,獨棟別墅 ,聯(lián)排別墅 建筑層數 2層 /4層 一 /兩梯幾戶 別墅 /4層不帶電梯 戶型面積區(qū)間 80320多㎡，部分獨棟1000 ㎡ 整體主力戶型 二居 /三居 /四居 備注： 2023年 1月 24日，北京龍聚山莊房地產開發(fā)有限公司與北京京西北房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合中標位于延慶縣京張路口東的住宅用地，該地塊占地31523平方米，總建 40044平方米。目前要求一次性付款，享受。 目前在售別墅均價 80009000元，臨湖別墅售價在 10000元以上，但僅剩一套； 舜澤園 —— 基本信息 實景圖 燕羽山莊 —— 基本信息 項目基本資料 占地面積 總占地約 330萬㎡， 一期 106667㎡ 建筑面積 一期 3000㎡ 容積率 總地價 集體用地 產權年數 小產權 對外銷售價格為 3000元 /平方米。平均總價在 150萬左右。 特色一：超低容積率的規(guī)劃設計 原鄉(xiāng)美利堅 —— 項目特色 1)規(guī)劃建筑面積 20721平米的美國西部風情休閑娛樂度假商街，集酒店、餐飲、會所、超市、特色商業(yè)、教堂于一體，帶您體驗純粹的世外莊園生活。 ? 麥金利山每戶擁有 600平方米的私家庭院或私家果林。另外準備打造一個特色就是根據美國的節(jié)目，到時候根據萬圣節(jié)，復活節(jié)啊，像父親節(jié)啊，就是美國特色的這些文化，我們將來就是在文化的基礎上，努力地塑造，呈現(xiàn)出美國的節(jié)目的特點。 本案客群定位、產品定位 優(yōu)勢分析： ，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美、 北京“夏都”避暑佳地。 冬季存在取暖問題。 ，拉動內需經濟政策的傾向性。 有明令禁止措施，如何有效規(guī)避政策沖突。隨著經濟政策的調整和投資環(huán)境的改善，大批留學人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。 中資企業(yè)家、高級經理人及 IT、金融、房地產界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。這主要是由于社會大環(huán)境為個人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，出現(xiàn)了一大批通過自己努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是我們今后營銷的重點目標客戶群。 ?服務業(yè)從業(yè)人員、中高層管理人員是需求主體 在受訪人群中，從事服務行業(yè) (包括金融、保險、地產、廣告、貿易等 )的人群占了 65％，制造業(yè) (電子、生物、 IT等 )占了 23％，政府行政事業(yè)單位占了 5％。 ?擁有物業(yè)價值 (想要買但是沒有買的物業(yè)沒有記錄到總價值 )集中在 200400萬之間 在受訪人群中，有 31％擁有的物業(yè)價值在 200400萬之間， 100200萬的有 23％， 100萬以下的有 15％， 400600刀的有 18％， 600萬以上的有 10％，物業(yè)價值呈現(xiàn)正態(tài)分布。本項目的行程時間為兩個小時左右，控制在大家可以接受的范圍內。只要我們的產品迎合用戶的期望，項目成功的可能性是很大的； 需求特征分析 ?購買物業(yè)傾向 —— 定制別墅最受歡迎 對于再次購房所選物業(yè)中，定制別墅受歡迎程度最高，有 31％的被訪者選擇此種物業(yè)。 ?對選擇區(qū)域傾向 —— 新的熱點區(qū)域正在崛起 被訪者對購房區(qū)域除了傳統(tǒng)的別墅熱點區(qū)域，對延慶、懷柔也表現(xiàn)了較大的興趣，成為新的增長點，其中，有 22％的被訪者選擇延慶 ， 20％選擇西山， 15％選擇懷柔， 13％選擇小湯山， 10％選擇順義 對于延慶，在此次調查中，被訪者對延慶的第一就是距離較遠，這是我們項目的劣勢，因此，在營銷推廣方面，我們可以朝著把空間距離轉換成一種享受某種生活方式的必備的條件方向靠攏，把劣勢轉換成一種必然的條件。周末前往度假型物業(yè)居住，已經成為他們郊外休閑娛樂的重要選擇。 這一方面說明被訪者在公和私的界限上劃分得比較明確，“假私濟公”的消費理念還不適合國情。 我們把這 15個因素用因子 分析 技術進行降維 (見表 242)，然后歸納總結出 4個因子，這樣我們就可以用這 4個因子對所有的度假型物業(yè)考慮因素進行描述了。 由于本項目的宏觀表現(xiàn)欠佳，我們更要把重點放在價格、戶型、景觀、社區(qū)規(guī)劃上 。 本次調查的樣本其物業(yè)資產以 400萬以下為多，他們和金字塔頂端的階層消費觀念還是有一定區(qū)別。建議在產品設計上，庭院面積大小和物業(yè)建筑面積配比可以控制在 1： 1或者更高。 ?物業(yè)建筑風格需求 在針對度假物業(yè)建筑風格需求調查中發(fā)現(xiàn)，中式古典風格大有市場，有 20％的被訪者選擇江南閣樓， 18％的被訪者選擇四合院風格。 ?景觀需求 —— 優(yōu)先選擇綠色植被 被訪者在對景觀考慮因素的評分排名中，綠色植被以 88分 (100分＝非常重要 80分＝比較重要 60分＝一般重要 40分＝不太重要 )位居第一，其次是大面積林蔭 (84分 )、大面積水景 (79分 )、溪流 (79分 )、起伏山景 (69分 )，最后是現(xiàn)代雕塑 (56分 )。 價格承受力分析 ?價格承受力 —— 單價控制在 400012023元，總價 50200萬元 (未考慮小產權問題） 在分析中發(fā)現(xiàn)，總價 200萬元是該類人群消費力的上限，總價在 50300萬元之間承受力人群比例為 86％，總價在 300萬元以上承受力人群比例為9％。這些不同的物業(yè)風格傾向可以作為我們今后開發(fā)不同物業(yè)類型時候的參考 ? 購房傾向和地域的關系 在對購房傾向和選擇地域的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經過卡方檢驗后 (注：由于此檢驗具備一定條件，我們結合對應分析得出以下結論 )：它們之間存在顯著的差異性 (95％的置信水平下 )。 ?購房目的和購買物業(yè)的關系 在對購房目的和購買物業(yè)的交叉分析中發(fā)現(xiàn)， ?選擇商務莊園的人群主要目的是為了開展商務會議， ?選擇定制別墅的人群的主要目的是為了提高個人生活品質，過 5+2的生活，以及養(yǎng)老； ?選擇復合地產人群的主要目的是為了周末度假使用， ?選擇分時度假人群的主要目的是為了個人投資。 別墅客群的購買觀念 ? 別墅本身它的層面，就是客戶的層面就是比較高端的 ? 他不是說今天我不買這個房子，我就沒法住，或者說我稍微往后延兩個月，或者三個月，那我買的這個價格就會大幅的一個下降，那我的既得利益就會很高。 ? 回歸泥土的芬芳； ? 關鍵詞 山居、大樹、松鼠、山泉、藍天、避暑、滑雪、燒烤、種地、養(yǎng)老、 原鄉(xiāng)的客群研究 ? 10%的客群定居； 50%以上的客群周末度假；還有部分教師寒暑假居??； ?他們的客戶群體層面上感覺都是挺高的，大部分都有國外的這種居住經驗，或者說去過外國。 ? 我說為什么有這樣一個設想？ ? 說這個房子的味道太濃厚了，這是我夢寐以求的一個環(huán)境、一個氛圍，跟以前買的別墅根本就不是一個層面上的東西； ? 他們的共性就是說，追求生活的釋放。包括天然環(huán)境和內在環(huán)境。 關于本案 ?區(qū)別于傳統(tǒng)居住概念的別墅產品，不是第一、第二居所，是度假類型別墅，屬于第三居所的概念。經濟到讓他客戶忽略產權的問題 ? 這種別墅的總價應該在 50— 150萬之間。 未來投資趨向、發(fā)展等前景闡述、物業(yè)服務內容等。 ? 生態(tài)住宅設計是指在生態(tài)原則指導下，綜合運用當代建筑學、建筑技術科學、生態(tài)學及其他科學技術成果，把住宅建成一個小的生態(tài)系統(tǒng)，為居住者提供舒適、健康、環(huán)保、高效、美觀的居住環(huán)境的一種設計實踐活動。 天井及內庭院的設計 可通過附加玻璃頂創(chuàng)造一個溫度調控的中心：夏季利用遮陽百葉遮陽，玻璃頂部設可開啟推拉窗扇，利用煙囪效應拔出庭院中的熱空氣；冬季將百葉拉起，利用太陽光成為中心溫室；中心庭院種植的植物可調整室內濕度。 結合現(xiàn)代別墅