【正文】 購物場所2 0 0 6 年天津社會消費品零售額構(gòu)成住宿餐飲業(yè), %其它行業(yè), %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè), 8 4 . 2 %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 住宿餐飲業(yè) 其它行業(yè)經(jīng)濟概況 ? 天津社會消費品零售總額從 2023年至 2023年的平均年增長率為 %。其中， 2023年城市居民家庭人均在外用餐支出比 2023年增長 ，占食品總支出的比重達(dá) %。 CB Richard Ellis | Page 11 宏觀環(huán)境分析 本案 交通設(shè)施分析 ? 本項目所在位置臨近天津東南半環(huán)和 地鐵 9號線，優(yōu)越的交通優(yōu)勢無可比擬。在河?xùn)|境內(nèi)占地面積 ，建筑面積 ，規(guī)劃性質(zhì)：公建、住宅 ? 公建和住宅物業(yè)的有機結(jié)合，提升區(qū)域的地塊價值 ? 地塊周邊物業(yè)環(huán)境主要以居住為主，且目前整體的檔次不高，物業(yè)環(huán)境不是很好，存在很大的提升空間 地塊周邊物業(yè)環(huán)境 2 1 3 7 8 11 12 4 9 10 5 CB Richard Ellis | Page 16 ? 由于本項目位于天津市中心區(qū)域，周邊的交通環(huán)境良好，尤其具有臨近火車站和通達(dá)多條公交線路的交通優(yōu)勢，方便居住在全市各個方向的人口上班和進行商業(yè)消費。周邊項目開發(fā)量較小，不能滿足購房需求。 ? 整體商業(yè)檔次處于中端水平，商業(yè)氛圍較為混雜 ? 業(yè)態(tài)分散，傳統(tǒng)文化及小商品集散類專業(yè)賣場、百貨及購物中心等多種商業(yè)形式均有 商業(yè)定位 ?中檔、中高檔 ?中低檔、中檔 ?中檔、高檔 ?低檔、中檔、中高檔 客群特點 ?以中高端消費人群為主，是高收入、高學(xué)歷、擁有跨國公司工作經(jīng)歷和海外背景的新興中高收入階層購物的主要場所 ?除了全市大眾消費外，該區(qū)域也是外來旅游人口重要的消費場所之一 ?目前以中檔消費為主，是周邊區(qū)域工作的普通白領(lǐng)和周邊居民購物的主要場所之一 ?以天津中等收入的家庭和時尚青年為主 ?欠缺高收入人群的購物氛圍 未來發(fā)展 ?隨著和黃、樂賓百貨等商業(yè)設(shè)施的入市，區(qū)域 中 高檔商業(yè)核心區(qū)地位將更加得到鞏固 ?市場趨于飽和，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮?，周邊其他區(qū)域?qū)⒂幸欢ㄍ顿Y發(fā)展空間 ?海信廣場的進入提升了區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施的整體品質(zhì) ?未來，大量綜合類公建項目的入市將改變近年來區(qū)域商業(yè)氛圍較 低迷 的現(xiàn)狀 ?未來項目主要沿海河沿線及東馬路商圈分布 ?圈內(nèi)原有商業(yè)將得到整合，潛在大型項目增多，整體檔次將明顯提升 CB Richard Ellis | Page 24 整體商業(yè)市場 經(jīng)營型商業(yè)特征 商業(yè)形態(tài) 分布 商業(yè)類型 經(jīng)營模式 ? 百貨、購物中心，以及包括大型綜合超市、建材家居超市在內(nèi)的大賣場為主；商業(yè)街、專業(yè)市場為輔 ? 市級商圈內(nèi)，依靠便利的公交系統(tǒng)輻射全市 ? 商品種類齊全，品牌集中，主要包括有化妝品、服裝、體育用品、家用電器、餐飲、娛樂等商業(yè)類別 ? 由開發(fā)商租賃給商業(yè)經(jīng)營公司，由該經(jīng)營公司對商業(yè)進行分租，并實行統(tǒng)一管理 ? 或由開發(fā)商自己持有，由商業(yè)經(jīng)營管理公司以輸出管理的方式對商業(yè)進行管理，收取管理費用 CB Richard Ellis | Page 25 整體商業(yè)市場 供應(yīng)趨勢 ? 成規(guī)模的經(jīng)營性商業(yè)截至 2023年底的市場存量為 488萬平米 ? 市場供應(yīng)在 1998年后增長較快，年增長率約為 18% ? 0710年將形成大型商業(yè)的集中供應(yīng) ? 截止至 2023年大型商業(yè)的總存量將達(dá)到 1018萬平米 ? 未來大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域 ? 較小規(guī)模的商業(yè)項目較為分散，普遍在核心商圈之外 ? 新興的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線、市民廣場、時尚廣場區(qū)域也將出現(xiàn)一些大型綜合商業(yè)項目 ? 除此之外，塘沽區(qū)的響鑼灣及于家堡商務(wù)商業(yè)區(qū)也將規(guī)劃大量的商業(yè)項目，將于 2023年前后初見規(guī)模 ?注：該數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計了成規(guī)模商業(yè)的歷史供應(yīng)，主要包括規(guī)模在 1萬平米以上的百貨、購物中心、大賣場、商業(yè)街、專業(yè)市場等 天津經(jīng)營性大型商業(yè)項目歷史供應(yīng)（20 0 0 2 0 1 1 年）030060090012001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬平米新增（萬平米） 存量（萬平米）資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 26 整體商業(yè)市場 供應(yīng)分布 ? 現(xiàn)有的大型商業(yè)主要集中在市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū) ? 現(xiàn)有商業(yè)類型主要以大賣場為主 ? 未來商業(yè)有從傳統(tǒng)商圈向人口聚集的商務(wù)區(qū)及新興居住區(qū)擴散的趨勢 ? 未來商業(yè)供應(yīng)中綜合性的購物中心所占比例大大增加 ? 未來商業(yè)向非傳統(tǒng)商圈的擴散有利于城市外圍商業(yè)的發(fā)展 ? 未來購物中心的大量集中使集合多種業(yè)態(tài)的大型綜合性商業(yè)成為主流 現(xiàn)有商圈分布（Q 3 2 0 0 7 ）33%22%4% 3%13%6%7%5%6%1%36%市中心傳統(tǒng)商圈濱海新區(qū)傳統(tǒng)商圈友誼路大沽南路河西其他區(qū)域南開其他區(qū)域河?xùn)|區(qū)域河北區(qū)域紅橋區(qū)域環(huán)城四區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營型商業(yè)類型分布（Q 3 2 0 0 7 ）50%1%6%17%9%17%商業(yè)街配套商業(yè)百貨/ 專賣店購物中心大賣場專業(yè)市場未來經(jīng)營型商業(yè)類型分布（20 1 1 ）32%38%1%9%12%6%2%商業(yè)街配套商業(yè)百貨/ 專賣店購物中心大賣場專業(yè)市場其他未來商圈分布（2 0 1 1 ）40%6%12%6%6%4%4%5%17%42%市中心傳統(tǒng)商圈友誼路河西其他區(qū)域南開其他區(qū)域河?xùn)|區(qū)域河北區(qū)域紅橋區(qū)域環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 27 整體商業(yè)市場 商業(yè)街 1 和平路商業(yè)街 3 鼓樓商業(yè)街 5 小白樓商業(yè)街 7 友誼路風(fēng)情街 2 濱江道商業(yè)街 4 南市食品街 6 天津服裝街 8 上谷商業(yè)街 百貨 /專賣店 1 友誼商廈 8 百盛 15 圣奧商廈 22 濱江購物中心 2 國際商場 9 Inbase濱江道店 16 百貨大樓 23 八里臺新文化廣場 3 米萊歐吉利店 10 米萊歐男人店 17 奧特萊斯購物廣 場 24 天津商場 4 津 樂匯 11 米萊歐女人店 18 Inbase和平路店 25 東方商廈 5 伊勢丹 12 濱江商廈 19 陽光廣場 26 友誼新都市百貨 6 海信廣場 13 中原百貨 20 遠(yuǎn)東百貨 7 水牛城 14 勸業(yè)場 21 凱旋門百貨 購物中心 1 麥購休閑廣場 3 萬達(dá)商業(yè)廣場 5 銅鑼灣廣場 7 奧城商業(yè)廣場 2 友誼新天地 4 新世購物中心 6 嘉華國際商業(yè)中心 百貨 /專賣店 /購物中心 /商業(yè)街 2 5 7 10 11 13 16 7 資料來源： CBRE 3 1 4 6 7 8 1 2 3 4 6 2 9 12 14 15 8 18 4 20 21 22 24 25 26 17 26 23 19 1 3 7 6 5 5 11 13 16 商業(yè)街： ? 目前較具影響力的商業(yè)街有 8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)，總體經(jīng)營檔次低 百貨 /專賣店： ? 目前共有大型百貨（專賣店） 27家， 50%以上集中分布在濱江道 和平路商圈 ? 友誼路、南馬路、南京路商圈內(nèi)分布高檔、中高檔百貨 購物中心： ? 主要分布濱江道 和平路、南市、東馬路商圈 ? 奧運商圈內(nèi)供應(yīng)呈放大趨勢 ? 分布集中于核心商圈 ? 未來項目仍然集中在市中心的主要商圈，同時外圍將有部分項目入市 ? 核心商圈競爭加劇，新商業(yè)項目的開發(fā)要慎重 ? 百貨、購物中心未來競爭激烈 CB Richard Ellis | Page 28 整體商業(yè)市場 資料來源： CBRE 專業(yè)市場 專業(yè)市場 名稱 商業(yè)建筑面積 業(yè)態(tài) 1 酒吧街 1萬㎡ 酒吧、服飾 2 食品街 ㎡ 餐飲 3 海河樓商貿(mào)區(qū) ㎡ 文化用品、古玩、美容用品 4 科貿(mào)街 約 5萬㎡ 電腦、數(shù)碼產(chǎn)品 5 萬象輕紡城 ㎡ 布料、窗簾等 1 2 3 4 5 ? 未來，專業(yè)市場將逐漸外擴，而核心商圈內(nèi)的供應(yīng)量有限 ? 單體規(guī)模增大，超大型項目占一定比例 ? 專業(yè)市場有待培育 ? 現(xiàn)有專業(yè)類項目包含 5個區(qū)域，總商業(yè)面積約為 ? 主要分布在大胡同、東馬路、南市、鞍山西道等商圈 ? 業(yè)態(tài)主要以酒吧、餐飲、輕紡、古玩、電子數(shù)碼為主 ? 以突出傳統(tǒng)文化定位的商業(yè)項目數(shù)量占有一定比例，目前經(jīng)營狀況參差不齊 CB Richard Ellis | Page 29 整體商業(yè)市場 類型 數(shù)量 規(guī)模 平方米 租金 元 /天 *平方米 超市 42 691,800 ～ 家具、建材 16 905,500 ～ 電器 57 267,000 ～ 總計 1,864,300 注：大點表示該區(qū)域有多家同類型的門店，小點表示該區(qū)域有一家大門店（研究樣本包括市區(qū)內(nèi)全部大型賣場，含部分低品質(zhì)項目） 家居建材 超市 電器 資料來源： CBRE 大型賣場 ? 食品、日用品類大型超市主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內(nèi)均勻分布。新進入的韓國易買得（ EMart）擴張強勁 ? 大型賣場的租金普遍較低，其中電器類專業(yè)店承受價格、租金的水平略高。購物中心首層臨街小商鋪租金與街鋪租金類似，而目前購物中心檔次較低且中型以上商戶較多，平均租金比街鋪低 ? 大、中型租戶的整租租金一般大大低于散租租金，視商業(yè)類型不同在 1－ 2元之間 ? 商業(yè)項目招商采用主力商戶和小商戶散租結(jié)合的方式，既可以保證商業(yè)經(jīng)營質(zhì)量，同時也能提高租金收益 CB Richard Ellis | Page 36 整體商業(yè)市場 銷售型商業(yè)特征 商業(yè)形態(tài) 市場分布 面積分割 業(yè)態(tài)構(gòu)成 樓層安排 買家特征 ? 底商或商業(yè)街 ? 依托于住宅集中區(qū)或商務(wù)區(qū)存在，很少項目獨立存在 ? 規(guī)模劃分：銷售型商業(yè)面積多集中在 24萬平方米； ? 單元面積劃分：面積分割通常比較靈活，小面積單位通常在 4050平方米左右，大面積單位可達(dá)千平方米以上，主力面積通常在 300平方米以下，靈活的分割方式利于銷售 ? 底商類商業(yè)樓層分布絕大多數(shù)為地上 2層，地下 1層，較少底商分布在 34層以上，主要是底商類商業(yè)以配套服務(wù)為主，強調(diào)便利性，且沒有電梯設(shè)施，因此高樓層不利于消費和經(jīng)營 ? 服務(wù)自身及周邊的配套型商業(yè) ? 寫字樓底商的經(jīng)營內(nèi)容以服務(wù)寫字樓人群為目的，多集中在餐飲、咖啡、金融、休閑、便利超市等經(jīng)營業(yè)態(tài) ? 居住類物業(yè)的底商通常會集中小型超市、美容美發(fā)、洗衣店、面館等服務(wù)以及各類專賣店等豐富的商業(yè)業(yè)態(tài) ? 大多數(shù)的商業(yè)購買者為投資客，預(yù)計可達(dá)到 6070%左右的比例； ? 自用購買者通常用以經(jīng)營餐飲、休閑娛樂或美容美發(fā)、便利商店等業(yè)態(tài)，經(jīng)營餐飲和娛樂類型商業(yè)的商家通常選擇購買寫字樓底商； CB Richard Ellis | Page 37 整體商業(yè)市場 銷售型商業(yè) —— 供應(yīng)及分布 ? 全市銷售型商業(yè) 2023年市場存量約 108萬平米 ? 2023年是銷售型商業(yè)新增供應(yīng)增幅最大的年份，與此時間段住宅和商務(wù)區(qū)大量建設(shè)密切相關(guān) ? 預(yù)計 2023年 ，全市銷售型商業(yè)市場存量約， 較 06年底增長 ? 市內(nèi)傳統(tǒng)商圈作為天津規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)仍然是商業(yè)供應(yīng)的熱點區(qū)域 ? 其中 9％的銷售型商業(yè)分布在河?xùn)|區(qū)，銷售型商業(yè)供應(yīng)量的增加給本項目的未來銷售帶來壓力 天津銷售型商業(yè)供應(yīng)趨勢（20 0 1 2 0 1 1 ）0801602403202023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬平米新增 存量銷售型商業(yè)未來商圈分布（2 0 1 1 ）20%9%1%12%18%9%11%20%70%市中心傳統(tǒng)商圈濱海新區(qū)傳統(tǒng)商圈和平其他區(qū)域河西其他區(qū)域南開其他區(qū)域河?xùn)|區(qū)域河北區(qū)域環(huán)城四區(qū)資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 38 整體商業(yè)市場 ? 天津市重點區(qū)域商業(yè)平均售價從 2023年的 18,667元 /平方米，上漲到 2023年的 22,800元 /平方米