【正文】 ..............................................855. 信息反饋 ...........................................................................................856. 策略調(diào)整 ...........................................................................................86一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析：(一) 2022年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析：2022年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。(二) 2022年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1. 房價(jià)將適度上揚(yáng)；2. 土地交易活躍，“換手”量增大；3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4. 多層住宅精品樓盤將會增多；5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6. 空置積壓房會特價(jià)優(yōu)惠拋售；7. 房屋置換量大大增加；8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。比如說，出臺以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。(四) 貴州省2022年居民住房消費(fèi)狀況1. 2022年貴州省將重點(diǎn)啟動居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價(jià)格出售是最好的方法之一。出臺了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)。2) 環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價(jià)2480元/ M 2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。2．從房地產(chǎn)實(shí)體分析貴陽的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。4．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)510年,但也有個(gè)別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。5．從價(jià)格定位上分析貴陽市樓盤項(xiàng)目的價(jià)格基本上順應(yīng)市場價(jià)格進(jìn)行定位,即在一個(gè)區(qū)域市場價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià),這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段,同時(shí)給本項(xiàng)目的價(jià)格浮動預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭1) 城市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅2) 今日集團(tuán)(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場布置相當(dāng)不錯(cuò)樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析龍港國際中心1)投資回報(bào)的最佳捷徑2)幫您抓住成功1)成立商場經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資2)引進(jìn)國內(nèi)外名店3)替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會4)中華中路將成為步行街,機(jī)會將越來越少5)投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機(jī)如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1) 敬請光臨99貴陽房地產(chǎn)交易展示會C展區(qū)2) 選擇家就是選擇一種生活方式3) 生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇1) 2022年三月入住2) 房地產(chǎn)交易中心215室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,集中宣傳力度 推廣價(jià)格,或許效果能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)夢想只一步之遙!1) 凈使用面積比一般的高48%2) 毗鄰黔靈公園3) 感煙自動報(bào)警消防系統(tǒng)4) 一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M 2樓盤做此種廣告可以說在市場上競爭力不強(qiáng),因?yàn)闆]有任何的生活品味.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居1)品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠摯奉獻(xiàn)。5)山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯(cuò),但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個(gè)廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人1) 入住在即2) 戶型設(shè)計(jì),內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動的價(jià)位3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動的價(jià)位打出來,可能會吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1) 座落人民廣場旁,擁75000M 2綠色。2) 實(shí)現(xiàn)夢想,只一步之遙。6) 營造陽光綠意的自然生活給您老師。2) 花明天的錢,圓今天的夢。2) 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)。紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.溫州公寓1) 首座全歐式設(shè)計(jì)2) 首座天文觀景臺1) 擁南明甲秀之美景。5) 借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)襯托自身樓宇,也將成名熱點(diǎn).廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無限1) 住宅全為錯(cuò)躍式結(jié)構(gòu),單元獨(dú)立電梯。5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項(xiàng)目引用了有新意的概念如自助模式等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析新大陸廣場1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!2) 都市正中心,成功新起點(diǎn).3) 聚焦新大陸貴陽,今天.4) 涌向新大陸貴陽今天.1) 坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機(jī)。2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié)。6) ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價(jià)位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.四、項(xiàng)目競爭對手個(gè)案分析：一 中天廣場案例：該項(xiàng)目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約500米，西緊靠南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路。因此，中天廣場可以說是貴陽新一代建筑設(shè)計(jì)精品樓盤。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境的格局。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營造良好人文環(huán)境——孩子的健康成長。（3） 康體會所中天廣場20220M 2的大型康體會所內(nèi)有：58M 2的室內(nèi)恒溫游泳池，18道保齡球場、高爾夫球推桿練習(xí)場、壁球、網(wǎng)球場、室內(nèi)攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂設(shè)施、老年活動中心等一系列配套設(shè)施。3. 推廣策略（1） 產(chǎn)品策略采取一種多戶型產(chǎn)品策略，從67M 2271M2的開間，而且大戶型采用一種比較流行的躍式概念設(shè)計(jì)，充分顯示生活對目標(biāo)客戶群的細(xì)分程度的同時(shí)，又充分體現(xiàn)其大氣風(fēng)范的優(yōu)越的生活方式。e． 強(qiáng)勢推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的定位相配合。二 鉆石廣場案例： 該項(xiàng)目地處貴陽市繁華中心華南路大南廣場位置，六條道路在此交匯，交通便利。鉆石場總建筑面積6萬平方米，總投資近2億，由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨(dú)資開發(fā)，國內(nèi)外名師攜手設(shè)計(jì)，外觀宏偉氣派，內(nèi)部精致實(shí)用。1．鉆石廣場推出市場的形象 南明河畔，貴陽外灘。2. 目標(biāo)客戶群1） 商界中的成功人士；2） 金融界中的高層管理人士；3） 追求一種身份象征的人士。而且它的后繼廣告沒有形成一定的連續(xù)性，也就很難塑造“貴陽外灘”的品牌。有安全感，采景效果好，有自己的公園，采光好，空氣好，視覺好。增強(qiáng)室內(nèi)室外的美感，層次感有別墅之感，適應(yīng)21世紀(jì)家庭生活方式，文化性趣。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會超值的享受。經(jīng)過十多年專業(yè)經(jīng)營，今天，中天以自己的市場份額，物業(yè)品質(zhì)，服務(wù)質(zhì)量和社會信譽(yù)，全面鎖定了貴州省房地產(chǎn)市場的龍頭地位。一梯二戶，無梁無柱，實(shí)用率高。文化廳做為書吧、琴吧、做為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調(diào)。7環(huán)境開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計(jì)之先河，在“日月星辰”作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計(jì)4000M 2主題庭院——太陽廣場。四 新大陸廣場 新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。 該項(xiàng)目以新大陸廣場命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。2) 全新健康舒暢居住空間a. 。3) 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂房與高層私家花園）。5) 全新智能人生化物管模式a. 樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9000國際物業(yè)管理體系；b. 計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心；c. 新加坡獅島全自動消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。1. 時(shí)代名仕樓在推出市場時(shí)的形象是：享不盡的都市風(fēng)情1） 總體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。b. 商務(wù)服務(wù) 郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。相對來說它的推廣比較成功的。3. 周邊配套： 一中、三中、九中、十 六 中、十八中、二十七中、南明中學(xué)、新華中學(xué)、甲秀中學(xué)、達(dá)德小學(xué)、富水小學(xué)；郵電大樓、貴陽眼科醫(yī)院、大南門飯店。2. 區(qū)域有優(yōu)勢 項(xiàng)目位于貴陽中華南路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。4. 自身規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念超前1)西南地區(qū)單體報(bào)建量最大。5)貴陽第一家以樓盤名稱命名的具文化內(nèi)涵的休閑步行街。(三) 項(xiàng)目問題點(diǎn)1. 發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競爭階段，而貴司的全林物業(yè)是首個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)界的開發(fā)項(xiàng)目，因此在房地產(chǎn)界尚不具備較高知名度。（要具連帶性和配合項(xiàng)目推廣來做）3. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。依據(jù)：1)該項(xiàng)目為貴州最高的大廈，高度為151米。即權(quán)威性。市中心首個(gè)CEO尊貴府邸注：CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：，所以項(xiàng)目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營造一個(gè)符合這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被他們所認(rèn)同。(三) 目標(biāo)客戶群定位1. CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）1) 40歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；2) 社會圈子十分廣泛；3) 有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子；4) 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活；5) 對于CEO來說，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大；6) 經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所（如高爾夫球會、高級食肆、夜總會等）；需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；钴S，回報(bào)率高的高質(zhì)素物業(yè)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。而且這類買家的需求較大，往往一購買就是幾套，所以在市場推廣時(shí)，如何吸引這部分公司的注意力，是一個(gè)重點(diǎn)。3 策略作為項(xiàng)目包裝，應(yīng)遵循市場的需求和消費(fèi)者心理，策略上應(yīng)循序漸進(jìn)，具系統(tǒng)性，專業(yè)性和可操作性。1) 項(xiàng)目整體形象包裝通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越,建筑設(shè)計(jì)一流、園林設(shè)計(jì)一流、管理服務(wù)一流、發(fā)展商實(shí)力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項(xiàng)目整體形象。b．能直接鎖定不同類型的目標(biāo)客戶群,同時(shí)也可以使目標(biāo)客戶群按號就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。C．項(xiàng)目工地的包裝在整個(gè)項(xiàng)目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。———新聞售稿及報(bào)紙廣告的發(fā)布在項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時(shí)的、軟性的、鋪墊式的宣傳。展示出項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位以及美好