上海某國(guó)際花園產(chǎn)品定位建議-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 圍；本項(xiàng)目南面是華東師范大學(xué)，距離本地塊僅一站路，附近還有華東政法大學(xué)、曹楊二中等多所院校。 自然景觀：本地塊以前是一片拆遷用地，周圍也沒有什么標(biāo)志性的建筑，所以形成不了什么自然景觀。不適合定位成純住宅。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)和需求量也較好。 區(qū)域附近在售個(gè)案較少，只有新湖明珠城后期有住宅供應(yīng)。 辦公房的需求旺盛且價(jià)格高于住宅，是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的機(jī)會(huì)。威脅分析l 公寓部分將面臨高架和輕軌造成的巨大噪音和空氣污染，這是本項(xiàng)目公寓最大的威脅。 加息政策的出臺(tái)，對(duì)眾多購(gòu)房者的消費(fèi)心理將會(huì)產(chǎn)生一定影響，預(yù)計(jì)部分投資者將會(huì)擔(dān)心未來(lái)利率連續(xù)增長(zhǎng)而進(jìn)入觀望期。 地塊的立地條件決定了無(wú)法作純住宅產(chǎn)品。 與其放大輕軌和高架的噪音等不利因素，不如最大化發(fā)揮輕軌和高架的優(yōu)勢(shì)。又因?yàn)榭紤]到該項(xiàng)目的噪音和空氣污染嚴(yán)重，建議不適合建造純住宅。四、目標(biāo)客戶定位根據(jù)我們對(duì)附近個(gè)案的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)寫字樓的客戶以投資客居多，這也是上海樓市的特點(diǎn)。此類公司的啟動(dòng)資金較少，多為私營(yíng)，而且所需辦公面積較小，但是此類企業(yè)數(shù)量大，是小戶型可售寫字樓主力客戶群體。利于控制總價(jià)，符合項(xiàng)目面對(duì)中小型企業(yè)辦公的定位，公寓的面積也緊抓市場(chǎng)的空缺點(diǎn)，便于客戶投資，自用。一、方案評(píng)估 32二、產(chǎn)品建議 34三、配套建議 36四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 36五、建材設(shè)施建議 36六、景觀規(guī)劃 37七、注意事項(xiàng) 38又有長(zhǎng)城的層疊的感覺。 裙房挑高設(shè)計(jì)，氣派非凡。 主樓的電梯占面積太大，降低裙房的商業(yè)實(shí)用性。 投資期需2－3年以上，資金回收期拉長(zhǎng)，不利于滾動(dòng)開發(fā)。 周邊辦公客戶大都為中小型公司，缺乏大型辦公的市場(chǎng)和客戶，無(wú)法支撐項(xiàng)目頂級(jí)寫字樓的定位。降低高度可以減小對(duì)周邊物業(yè)的影響，同時(shí)，減少樁基深度和建造成本。 兩棟塔樓下的裙房相連，成為一體，可作大型商業(yè)中心用，又可單獨(dú)處理。 主樓入口大堂可采用，人行扶梯直接連接3樓，在3樓在布置電梯往上。 寫字樓和公寓之間用天橋相連，方便寫字樓和公寓客戶互相進(jìn)出，各出口用門禁系統(tǒng)管理進(jìn)出人員。公寓放在項(xiàng)目西北角上。 曹楊路與中山北路為3000平方的廣場(chǎng)，作為項(xiàng)目的公共配套。對(duì)于一般甲級(jí)寫字樓來(lái)講，中央空調(diào)的營(yíng)運(yùn)成本高昂難以承受和實(shí)現(xiàn)的，通過寫字樓和公寓共享一套系統(tǒng)，可以解決這個(gè)問題。l 大堂提供商務(wù)中心和接待服務(wù)，郵政快遞服務(wù)等；l采用五類線布線，達(dá)到真正高速上網(wǎng)。 安保自動(dòng)化系統(tǒng)：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)（采用一卡通系統(tǒng)）、防盜報(bào)警系統(tǒng)、及保安巡邏系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)，保障客戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全。 室內(nèi)手機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。ll 應(yīng)急小診所；l 健身中心；l 員工餐廳、中高檔餐廳； 接待服務(wù)l 洗衣服務(wù)l 商務(wù)中心服務(wù)l安保服務(wù)l 車管服務(wù)維修服務(wù)l公寓采用三部電梯。電話通訊設(shè)備（1） 各戶皆設(shè)電話插座出線口。給水設(shè)備（1） 各戶獨(dú)立分表給水。 整幢大樓均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。（3）地下室停車場(chǎng)設(shè)避難方向指示燈，以供火警逃生使用。（2） 地下室地坪整體粉光加劃車位線及編號(hào)。（規(guī)劃允許） 建議項(xiàng)目每三層設(shè)計(jì)一個(gè)高規(guī)格商務(wù)吧，提供三層的員工共同休息，娛樂。 在項(xiàng)目東南邊，沿白蘭路設(shè)計(jì)圍墻和綠化帶，與老舊建筑隔開，以免影響項(xiàng)目的整體形象。 銀行升息導(dǎo)致投資寫字樓利息成本增加。
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